什么叫商业业态 商业地产的详细分类以及商业业态的分类？

商业地产的详细分类以及商业业态的分类？  

商业地产的详细分类以及商业业态的分类？

从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同型别的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、 按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风专案的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联络的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家俱城、建材城等。
（3）、社群商铺
社群商铺指位于住宅社群内的商用铺位，其经营物件主要是住宅社群的居民。
社群商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）、住宅底层商铺
住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种型别购物中心里面的铺位。百货商场及各种型别购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的专案，另外也有不少大型SHOPPING MALL专案在国内多个大中城市开发建设。
（6）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺专案的型别从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3 倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。
（1）、“都市型”商铺--绩优股
“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
“都市型”商铺的案例不胜列举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于“绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！
“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、“社群型”商铺--潜力股
“社群型”商铺和我们上一部分谈到的“社群型”商铺属于同样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社群通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社群成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社群就仿佛证券市场的原始股，只要专案定位准确，发展环境良好，社群成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社群商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社群商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺专案良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。
（3）、“便利型”商铺--冷门小盘股
“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社群周边、社群里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”型别，如写字楼里面的小超市，公寓社群里的小超市，住宅社群的干洗店等都属于该种类型。
“便利型”商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的型别。目前在国内有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
“便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！
之所以用“冷门”来形容“便利型”商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的型别，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。
（4）、专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、储存装置、网路装置、电脑耗材、软体等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺“高科技股”。
（5）、其他商铺-“一般股票”
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为 “一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类专案专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对专案定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的“绩优股”。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对专案准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。
铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。
（1）、唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
（2）、商业业种业态侷限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
（3）、营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。
（4）、行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
（5）、物业执行费用差异
对于整个商用物业的执行费用，如空调执行、统一形象宣传、释出广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的执行费用通常高于铺面房。
（6）、物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。
（7）、投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了“钱” 途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。
（8）、炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。

商业地产的分类 商业地产有哪些类别

这是个公说公有理、婆说婆有理的问题。没什么标准。
如果按建筑形式、业态、业种、使用功能、主题侧重.......会有N种分法，都有道理。

没有严格的分类方法，只能按建筑构成大致分下：

围合式商业（百货、商场、购物中心）；

整楼商业（酒店、写字楼、酒店式公寓）；

低层楼群商业（传统的一拖X的专业市场、商贸城、步行街）；

裙楼商业（各种临街商铺）；

特殊商业（各种纪念馆、展览馆、人工景观、医院等）

地下商业（隧道/人防工程式商业、地下商场等）

常见的就上述这些个吧。

什么是业态分布 商业业态布局分类

商业业态是指标对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的型别化经营形态。
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
合理的商业业态规划能为专案的招商提供方向性的指导，促进专案招商的进度；同时也能在专案的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大专案的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加内在价值，提升市场竞争力，为专案的长期繁荣奠定基础。因此在商业快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。

商业地产的分类体系有哪些

01
商业地产分类
1.传统商铺
商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务物件，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。
2.专业市场
专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“丛集效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。
3.市中心综合商业市场
城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。
4.社群商业中心
以社群超市、大型购物中心等为代表的社群商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手鐗”。
5.休闲度假商业
现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。
6.商住办公楼
商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。
7.甲级写字楼
作为商业地产高阶表现形式的甲级写字楼市场的空缺很大，但前景也很光明。
8.大型商业中心MALL
金融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。
02
零售商业分类
中国零售业态按零售店的结构特点分类，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。
1.百货店业态结构特点
（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（2）商品结构种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。
（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务专案和设施，服务功能齐全。
（4）选址在城市繁华区、交通要道。
（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售物件。
（6）商店规模大，在5000平方米以上
（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快。
（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。
2.超级市场业态结构特点
（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。
（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。
（3）选址在居民区、交通要道、商业区。
（4）商圈范围较窄，以居民为主要销售物件。
（5）商店面积在500平方米以上
（6）目标顾客以居民为主。
3.大型综合超市
（1）采取自选销售方式和连锁经营方式。
（2）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（3）设有与商店营业面积相适应的停车场。
（4）目标顾客为购物频率高的居民。
（5）商圈范围较大。
（6）商店营业面积一般在2500平方米以上。
（7）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
4.便利店业态结构特点
（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。
（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。
（3）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
（4）商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内。
（5）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（6）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。
5.专业店业态结构特点
（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。
（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主。
（3）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
（4）营业面积根据主营商品特点而定。
（5）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。
6.大型专业店
（1）采取自选销售和开架面售相结合方式。
（2）以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大。（3）选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。
（4）经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主。
（5）营业面积在3000平方米以上。
（6）设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务。
7.购物中心业态结构特点
（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。
（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。
（4）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
（7）目标顾客，以流动顾客为主。
（8）根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社群型、区域型、超区域型种类。
03
商铺分类
1.按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。型别包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
与商业街的发展紧密联络的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）市场类商铺
指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家俱城、建材城等。
（3）社群商铺
社群商铺指位于住宅社群内的商用铺位，其经营物件主要是住宅社群的居民。
社群商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）住宅底层商铺
住宅底层商铺指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种型别购物中心里面的铺位。百货商场及各种型别购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的专案，另外也有不少大型ShoppingMall专案在国内多个大中城市开发建设。
（6）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺专案的型别从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2.按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
04
社群商业主要形式
国外社群商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社群居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社群购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家俱、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社群的经济状况而定，一般以中档品为主。
而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社群商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。
另外，各种型别的餐饮服务，也是社群商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
05
MALL的各种模式
1.按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：
物业型购物中心、物业型摩尔购物中心MALL、百货公司型购物中心、连锁摩尔购物中心MALL等。
2.按购物中心的商场面积规模分类：
巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL、大型购物中心、中型购物中心、小型购物中心。
3.按购物中心的定位档次分类
高档商品、中高档商品、中低档商品等。

传统商业业态和现代商业业态

传统商业是物流以商家为中心，现代商业是商流加物流以消费者需求为中心。

outles商业业态的特点？

1、奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带能吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。
2、奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。其次是价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍偏低60％ ，甚至更多。
3、奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通。因此成为人们购物休闲的理想场所。
4、奥特莱斯最令人心动的是商品的价格，它的商品能够销售得如此便宜，其中的祕密在于：一是运营成本低。奥特莱斯购物中心的经营场所一般都远离城市，地价低；商业设施简洁，投入少；销售方式简单，费用低。运营的低成本使经营者能够尽可能地降低商品价格。二是过季名品降价销售具有吸引力。一个著名品牌当季价格是100％(正价)的销售，第二年就会半价出售，第三年则以三折出售。国外商品降价的最主要原因是产品过季。奥特莱斯专门为品牌供应商销售其过季产品，因为奥特莱斯既不影响当季正价名品的销售，又可通过为过季、断码的名品提供规范销售出口，保持和维护了品牌形象。从潜在的因素分析，这种方式使同一品牌的销售分开了档次，扩大了销售范围，延长了销售期，而且也提高了品牌的知名度。而针对消费需要，很多产品生产商开始专门生产奥特莱斯商品。这些新生产的商品使用过时的面料、过时的款式，省去了研发费用、广告费用，销售价格自然相当实惠。 经营货真价实的名牌却有着比一般大超市还要低10％的价格优势，这就是奥特莱斯商业业态最大的特点。由于它的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，而且伴随着“高度密集”的连锁店，使折扣商店的商品价格比所有的零售业态都要低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。对于消费者来说，即使在折扣店销售的一些名牌商品是过季的，但仍然会成为他们的最爱，不一定非得购买当季时尚商品。在日本东京，品牌折扣店就大受欢迎，无论是长达l0年的经济下滑，还是失业率攀上了有史以来的最高水平。都没有使日本人崇拜高档名牌产品的心理有所改变。特别是那些追求时尚的年轻人总是拿着省下来的钱，到折扣店去添置来自法国、义大利和美国的高档名牌产品。

休闲商业地产常见的分类有哪些？休闲商业地产是怎么分类的？

休闲商业地产常见的分类有哪些？休闲商业地产是怎么分类的？休闲商业地产的专案规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，绿维创景规划设计院认为主要包括以下三大类：

1、一是在大景区外围的休闲地产专案此类专案一般距离城市较远(如海南国际旅游岛、黄山、峨眉山、武陵源、千岛湖等名山大川)，其开发机会，主要在于依托著名景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产(投资置业、度假置业为主)的开发。

2、二是在大城市周边的休闲地产专案此类专案一般位于城郊，距离中心城区在2个小时以内的环城游憩带中(如北京、上海、成都的郊区)，规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动第一居所与第二居所相结合(投资与自住型置业并存)的休闲地产开发。

3、三是在城中新地块的休闲地产专案此类专案一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区等，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品(商业地产)的打造，来带动第一居所型房地产(自住型为主)开发。

商业地产专案经营分类

商业地产专案经营分类
商铺分类
从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
按照开发形式进行分类
（1）、商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）、市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家俱城、建材城等。
（3）、社群商铺
社群商铺指位于住宅社群内的商用铺位，其经营物件主要是住宅社群的居民。
社群商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种型别购物中心里面的铺位。百货商场及各种型别购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 商务楼、写字楼底商商铺专案经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐专案等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
（6）、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
花卉类市场
分乾花与鲜切花二大市场，鲜花市场除北京，上海，深圳，昆明等发达城市形成相应的专业化市场，在其它的一些二三级城市则往往以鲜花零售店和礼品为在一起，也有和水果类组合在一起，以水果鲜花礼品类为一种组合销售，参杂在水果类中。
北京乾花则主要在红桥西侧的天隆昌的3，4层和方庄新城市场，有150户，乾花中以欣赏花和装饰花木为主。但仅北京有乾花的从业量，其它城市很少。乾花与鲜花在摊位设定差别大，鲜花要温室，而乾花则不需要，一般标准摊位在20平方米左右。
鲜花的批发则要求在花木公司的温室中。
对于温度，溼度有要求，其租金也相应的高些，多以隔断和敞开式，因对温度的要求，而且花卉和观赏鱼类在一起，形成居室类市场组合，该行业的容量偏少，利润也不高，属于补充性细分化市场。
乾花市场在一些大城市则形成一个小的批发行业，在一般的中小城市，则很少，由于花草单位价值高，在人均收入低的城市，消费区域很少，无法形成市场的规模。
在许多城市，都有美食一条街，或农贸市场，其中农贸市场则以菜，瓜果，干货，副食的零售为主，其一般都以大蓬形式存在，租金不高，是市场初中级阶段，而且大蓬中以柜台形式，两旁是房间，房间则以餐饮、美食一条街而存在，遍布全国的老劝业场模式，就是这个雏形。
花卉类在北京以莱太为代表，面向三北地区的批发中心，是中国北方鲜花的交易中心。在北京的莱太花市已经形成垄断局面，成为北方花卉的晴雨表，占有北京90%的鲜花批发份额，北京的花卉市场有玉泉营，花乡，航天桥，东方美都，大自然，大森林，燕莎，天坛，莱太，马甸，其中作为北方最大的鲜花集散地，莱太中20%为本地消化，60%为三北地区，菜太形成现阶段的花卉拍卖，早市批发，市场零售三级市场交易模式。
由于现阶段花卉的发展还没有形成更大的规模化。
而且花和花卉其附加品太少，这里机会颇多。
食品类市场
食品行业：包括小食品副食类，粮油类，花卉类，水果类，水产（海鲜）类美食一条街等。食品市场中在人均收入低于1000元/月标准城市或区域就产生，在超过这个GDP指数的区域，食品市场将由超市所代替。
在食品市场中小食品类和农副食品，粮油蔬菜，瓜果，水产，等组合成一个庞大的以吃为主的系列。
其中小食品市场类中，烟在由国家专控销售前，烟是其利润最大的。现让位于酒类，其中小食品市场的产品有过期和劣质，每年3.15打假都会涉及，但由于人均消费低，在GDP指数小的城市区域，将长期存在，而且其份额还很大，全国在人均收入1000元/月以下城市都有。
食品市场一般无暖气（因产品的保质问题）。而且仓储和展示在一起，装卸货物多用三轮和平板推车，大车就直接在市场内装卸，停车仓储问题是设定该市场的一个难点。
蔬菜，水果往往在一起，很多市场是将这个区域和小食品功能分割槽，蔬菜瓜果的批发市场讲究的是车辆的进入量换算，按车位量收费，也有固定车位、收费和流动收费，和固定仓储性，市场一般在城郊，占地大，环境脏，如：北京新发地，岳各庄，市场内有地磅。有些城市将瓜果与蔬菜分开，而且这类市场一般都临近交通要道，火车站，国境公路等，行业的利润低，虽然进出货量大，但市场的赢利不大，管理中有菜霸，果霸、这是该行业的一个特点，多为黑社会性质。
布料 辅料市场
布料辅料市场中辅料因产地的厂家集散作用，在产地形成各专业细分市场如浙江钮釦市场，拉链市场，真空棉市场，等等。
布料市场则南有柯桥，北有众人众布料市场二分天下，而南方里布市场主要集中在江苏吴江盛泽，因盛泽的印染业发达，约有4000家左右布料厂，绍兴的柯桥市场则以各种面料和成熟的市场体系誉满全球，而广东则以流沙的布料市场知名，在西北则以西安的布料市场知名，其它几个区域中布料市场规模不大。
因为布料市场所要面对的主要消费群体，不是终端消费者，而是小裁缝或服装加工厂，因北京服装业发达，使浙江很多服装厂北上，从而造成北京布料市场的不断繁荣发展扩大。
布料市场因布料的运输，所以采用高层很少，往往是仓储和销售在一起，建筑结构多采用以大蓬和小二层楼为主的结构。
饰品礼品市场
饰品业在小百货领域中是利润最高的一块，在一些三级城市中，由于超市的未普及，以日用洗化，化妆品为利润最高（化妆品行业程序短）而在一二级城市中， 饰品的行业利润无论是批发还是零售都高，其一般用柜台模式或小隔断4——5平方米的模式，采用敞开式，而且要求射灯多，对色彩展示的刺激性大。在北京以原天外天饰品批发知名，而零售中AYAYA，colala等饰品店连锁知名。
礼品中小礼品和饰品类在一起形成市场的功能分割槽，礼品中的大型礼品如钛金，合金产品类以及办公礼品类则行业利润较低，往往和小家电类或办公用品类装饰品在一起，形成批发零售，需求面积一般较大，在20平方米左右，这点要与饰品类的小礼品区别开来。
小百货市场
小百货与服装业的零售网路大体一样，零售业以服装的低档市场相互配套组成的。北京小百货的批发主要在天意，天外天，现主要集中在天照天，万通形成的区域内。其余均以零售业为主，不象服装，以动物园商圈和木樨园商圈为主；小百货是形成南城以丹陛华为主的圈子，西城以阜成门形成的圈子，其它均是补充性的。
由于超市的发展，一些超市在小百货领域出色经营，在某些区域性需求的地段，已取代了摊位式的市场。
北京零售业的小百货市场很多：和平里小商品批发、南城的刘家窑小百货市场、熊猫环岛小百货批发、天意地安门小百货市场、新星服装城2楼小百货、官园2楼小百货、通厦小商品市场、首体地下天成市场、广安门天缘市场、金五星小百货、六里桥安安市场。批发业的万通、天意批发有1000多家、面向华北地区小百货批发中心。
以及很多的农贸集市中的小百货零售业。小百货无论从零售还是批发业它对个体摊位式的市场需求都旺盛。
小百货类中箱包行业往往和鞋类放在一起，由于经济发展，人们审美观点改变，已经戴帽的很少了，帽类从60年代的大类已退化成一个很细分的小类市场，所以人们口头上常说的服装鞋帽，其中帽已失去作为一个大类的号召力。
箱包和鞋类组合，一方面都是因为皮革制品，另一方面两者的行业利润相仿，行业需求摊位面积相仿。
箱包类市场分零售和批发，零售性的箱包一般都在商场和鞋类或男装，女装类服装服饰搭配，或是单独的专柜，如万里马，金利来，play boy等
鞋业市场
鞋业分两类：批发类市场和零售类市场。
由于北京的商场办的相当成功，高档场所鞋业的零售业很好；但在中低档的市场中，云柏鞋业连锁也很成功，因此，中低档的零散市场如以个体摊位的发展只能在南城丰台区，目前主要分散在大红门、京温，龙湫，天桥等市场内，也很难形成垄断化。
但是由于北京特殊的位置，造就的批发地位，即面向广大的北方地区。批发市场只有大康一家，处于垄断。整个河北区域，鞋业的辐射范围，即大康鞋城（现有红门鞋城），面向区域一部分以本市的各零售摊点，另一部分即内蒙，河北，山西等地，但是由于石家庄、天津更大市场规模和低档次的存在，所以大康的档次相应高一些，但对华北大中小城市也许好一些，对广大的农村可能不够。
鞋业流通方式中另一个向高层次发展的趋势，类似食品业的家乐福超市，电器类的国美家电城，由各个中低档品牌鞋业形成的各专卖店的统一，如云柏鞋业，这种销售体系对个体摊位式的发展影响很大，从而使人均GDP指数较高的城市中市场模式更快的萎缩。
鞋业的进货渠道主要是南方，石家庄将对整个华北广大贫穷的中小城市、农村的鞋业集中批发，北京的鞋业只能形成华北或天津的高档市场的需求中心。份额将越来越少。

什么是商业业态

所谓商业业态，是指标对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的型别化经营形态。包括超级市场、百货中心、休闲区、便利店、专卖店、食街等等的分类。