海南省房地产泡沫历史 历史上房地产泡沫

历史上房地产泡沫  

历史上有哪些国家经历过房地产泡沫

历史上三次房地产泡沫

●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机。

●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条。

●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”。

20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

中国的房地产泡沫何时破灭？虽然以史为鉴可以知兴亡,可是我们却似

破灭是迟早的事。

温州炒房团返乡房价大涨 官员成炒房主力 炒火全国各地楼市而闻名的温州投资者，这次狠狠地杀了个回马枪——回温州老家炒房。 在温州市区，一些房源去年10月售价才1万元/平方米，短短10个月过后，价格已涨至2万元/平方米，甚至更高。

目前，温州中瑞曼哈顿的一些空中别墅的价格已达3万元/平方米。 据国家发改委、国家统计局调查结果，今年5月份温州房价同比上涨10。

9%，位居全国70个大中城市第三位；环比涨幅3。6%，位居第二位。

温州市房地产业协会会长尤鸿鹤直言：“温州房价有点失控。 ” 几千万撬动楼市 去年10月份，一些温州炒家开始互通信息，炒作目标瞄准新城同人花园，这成为此轮温州房价上涨的导火索。

当时，这些炒家在新城同人花园附近利用房产中介所，大量吸收该楼盘的放量房源。据介绍，当时炒家手中握有90多套房源，买进价格在1万元/平方米以上，预计约占该楼盘可交易量的一半左右。

据了解，新城同人花园占地面积200余亩，是温州为数不多的规模大盘。2004年2月开盘均价6000元/平方米左右。

2005年初该楼盘市场炒作价突破1万元/平方米。后因市场调控影响，去年10月其市场价格在9000多元/平方米。

“在炒家的轮番炒作中，目前新城同人花园市场价已近2万元/平方米，短短几个月时间，房价就翻了一番。 ”温州资深房产人士陈鸿说，一些握有巨资的私营企业主是炒作主力。

分组作战、围剿城市核心楼盘，是这次温州炒房团的主要特点。温州海螺置业房产置换公司常务副总经理陈志仁说，一般来说，3-5名关系紧密的炒家形成一组，一组能集聚上千万元以上现金，有自己的联动中介所。

各组间主要成员联系紧密，事先已沟通炒作目标、行动时间等。 目前，温州炒作房源主要以产权房和期房为主。

在炒家与房东达成产权房的购房意向时，炒家借口说，他是代第三方预订房子的，先给多少订金，等第三方一两个月回来后，再办理过户手续。在此后一两个月时间里，原本还放在房东手里的房子，已被炒家堂而皇之挂在中介所，售价已比原房价高出10%以上，等待下家。

当炒家与下家确定购房意向时，炒家会称，因资金突然紧张，无奈卖房，但这房子尚未过户，但他保证下家与房东之间的过户安全。购房需先支付订金 （包括10%以上的抬价总额），至此炒家牟利退出，下家与房东发生交易。

如下家还是炒家，类似手法相同。 在炒作期房的操作上，炒家与房东确定期房买卖时，炒家和房东一般会签订房屋买卖委托协议，并经公证部门公证。

这时本应由房东找的受委托人，反过来却由炒家来找与其关系紧密的人来操作。在此之前房东和炒家事先商定，炒家先支付30%总房款，办理产权时再支付其余70%房款。

据了解，期房到办理产权证一般都需要一两年时间里，期间因期房限转政策限制不得变更户名。这时炒家开始在联动的中介所挂出这一房源，价格一般比原先高出15%左右。

在炒家和下家确定购房意向时，下家需向炒家支付30%的预付款，以及拉价后产生的利润空间。至此炒家脱身，在不菲劳务费的激励下，房东也会愿意和下家再次签下房屋买卖委托协议。

如下家仍是炒家，操作手法类似。 实际上，在办理产权证之前，一些期房已经被炒家多次炒作，价格空间已明显透支。

“从产权房和期房的炒作流程可看出，我们只需几千万元的流动资金，就可抬高楼盘50%左右的可交易房源的价格，进而能撬动这个楼盘房价。”一位不愿具名的温州炒家点出玄机。

在新增房源有限下，只要这些标志性楼盘价格一上涨，必将带动楼市周边房价上涨，近而带动全市房价疯涨。 温州有关中介人士认为，此轮温州炒房团回马枪杀入本地楼市，主要原因是由松散型资金组成的温州炒房团，已难以撼动北京、上海、杭州等一、二线大城市房价，外资炒房团渐渐浮出水面。

于是，温州炒房团开始向三、四线中小城市转移，进而迅速带动这些城市的房价上涨。 官员参与炒房？ “与2005年之前全民炒房相比，一些官员、企事业单位人士参与炒房尤为明显。”

陈鸿认为，一些有能耐的官员、企事业单位人士，预计占温州炒家人数的50%以上。 对于官员炒房，陈志仁也认为，在现实操作中，确实存在不少官员、企事业单位人士参与炒房，至于其占总炒家人数、资金比例多少，至今依然成谜。

温州天浩置业有限公司总经理王珍楠认为，与一般投资者不同，官员、企事业单位人士在信息、资源、信誉等方面具有很强优势，他们一般为短期投资，挖一桶金就走的操作手法较明显。 该炒家说，温州人情氛围浓厚，开发商从拿地到楼盘销售一系列过程中，需要接触到一大批官员、企事业单位的相关人士。

为规避不必要的麻烦，这些开发商自然会为一些重要人士预留一批优质房源。然而，该现象至今未得到开发商的公开确认。

为保障商品房交易的公开、公平、公正，今年3月1日起正式施行《温州市区商品房网上销售管理办法》（下文简称《办法》）。该《办法》规定，房地产开发企业的自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20%。

也就是说，80%的房源需要公开、公平、公正销售，20%的房源可由开发商在规定时间里自由支配。

历史上有没有哪个国家房价大量泡沫后最终没有崩盘的（

单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和，才会因炒作而产生泡沫。

首先，人类有三种不同的基本需求：

空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。离开了这些资源，人类将无法生存。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。

而房子却并非一定要买来拥有才能居住，因此把拥有房子说成“刚需”是不恰当的！

其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，的确无泡沫可言。房子如作为商品，本来也不例外。

其实，一旦大量的房子从单纯的必需品，进入市场成为商品，进而异化为金融资产后，从金融的角度就能很容易地判断出中国房价是否有泡沫。如计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

既然房子已然成为金融产品了，那衡量一个金融产品是可具体测算的，如我之前反复提及的房价收入比、房价租售比等，这是国际金融界统一标准。而按照这几个标准测算一下，便可一目了然——当下中国房价岂止有泡沫，而且泡沫已经大到了史无前例。

国内有些专家认为房价没有泡沫，因为他们认为高房价是有原因的，如资源的有限等。但这在逻辑上是不通的，任何泡沫都有其形成的原因。如果没有原因的话，就不可能形成泡沫。因此，有没有原因不能成为衡量是否有泡沫的尺度。金融产品是否有泡沫是有具体衡量方式的，而至于何时破灭，无人能够准确预测。

不过遗憾的是，有一点可以确认，有史可鉴，所有泡沫最终都以破灭而告终。金融史告诉我们，之前200多年来，每次信贷猛增之后，随之都是金融危机的降临，甚至房价的大跌，迄今无数，全球各国无一幸免。那么中国会例外吗？真心希望中国会例外，改写经济学，开创金融史的新时代。

中国的房地产泡沫有多严重

我认为中国房产不可能破灭，也没有多少泡沫，原因如下：

1、中国国家太大，城市太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。

2、中国有一线、二线、三线城市，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。

3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。而且卖的也很火。

4、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

人类在20世纪经历的三次房地产大泡沫

人类在20世纪经历的三次房地产大泡沫：美国房地产泡沫；日本房地产泡沫；东南亚、香港房地产泡沫。

1，美国房地产泡沫：上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其 他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。 据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷•克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

2，日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和。20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即 暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二 战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

3，东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元。 继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地 产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行 信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。 1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从 最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期 香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富 翁”一夜之间变成了百万“负翁”。