公司股权转让规避土地增值税 以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作

以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作  

以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税怎么操作

当前，通过股权转让的方式转让房地产成为常见的税收筹划方式。该方式被普遍认为可以暂免征收土地增值税，从而为企业节约税收成本。但是通过对于土地增值税自身特点以及相关税收优惠的分析，股权转让方式并未达到实际的节税效果。
引言
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）（以下简称“48 号文”）规定：“三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”根据上述规定，企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税，常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点，前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补，股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理
中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138 号），开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税物件是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为，根据48 号文的规定，可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮，大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①但是，48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年，广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批覆》（国税函[2000]687 号）中回复称：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
根据该批覆，以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该档案有两个问题：一是其自身的效力问题，二是该档案所规范的行为界定问题。
第一，国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的档案，对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力，但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定，国税函属部门规范性档案，具有一定的法律效力，效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批覆是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力，同时也对抄送的机关也有法律效力，但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该档案执行口径不一致，有参照执行的，也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。
第二，该批覆仅是根据个案的批覆，并未给出适用情形的界定标准。例如，在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”？转让100%以下股权就可以不征？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定？在该档案效力不明且档案所规范的行为界定不清的情况下，财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）规定，“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048 号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”然而，该档案只对财税[1995]48 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新档案并没有包括其中。也就是说，48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批覆的情况下，为何财税[2006]21 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢？下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析，认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。
二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析
（一）土地增值税随“流转”而生，适用四级超率累进税率
土地增值税是国家对房地产行业进行巨集观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4 条、第6 条的规定，土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等专案金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节，其承担的税负可以转嫁，亦即在房地产交易中如果上个环节（因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件）免征，在下个环节必须补上或者有收益时再收。土地增值税的计税公式可以简单地表示为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除专案金额×速算扣除系数，其中，土地增值额= 转让房地产取得的收入- 规定的扣除专案金额，土地增值税税额的扣除专案，主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除专案中，取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下，如果取得土地使用权所应支付的成本高，则扣除的金额增多，则土地增值额较低，反之土地增值额较高。同时，土地增值税实行四级累进税率，即增值额未超过扣除专案金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除专案金额50％、未超过扣除专案金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除专案金额100％、未超过扣除专案金额200％的部分，税率为50％；超过200％部分，税率为60％。因此，土地增值额越高，则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下，如果取得土地使用权所支付的成本越高，则扣除的金额越多，由此土地增值额越低，导致适用的税率就可能越低。反之，如果取得土地使用权所支付的成本低，则土地增值额高，故可能导致适用较高税率而多纳税款。
（二）48 号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”
“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠，是指国家在税收方面给予纳税人和征税物件的各种优待的总称，是政府通过税收制度，按照预定目的，减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的，根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免，以体现量能课税原则，并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的物件、范围、条件和申报审批程式的规定，但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言，税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠，在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。48 号文第3 条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”首先，这种暂免征收不等于免税，即对于该部分的土地增值税不是被直接免除，免税条文的表述如48 号文中的第5 条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”其次，这种暂免征收的具有期限性、临时性。48 号文第3 条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间，根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质，我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节，由于下一次的土地流转环节发生时间不确定，因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然，也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度，如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定：“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者，其所得税得选择缓课五年。”
通过上述分析可知48 号文第3 条仅是规定土地增值税的暂免征收，不等于该部分税收被直接免除。同时，暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。
三、常见的以股权转让房地产案例分析
A 公司是房地产开发公司，实收资本5 000 万元。2012年A 公司通过拍卖取得一宗土地使用权，支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000 万元开发非普通住宅专案。2013年A 公司投入该专案开发成本1 500 万元，发生期间费用200万元。后因资金原因无力开发，欲将该在建专案以8 500 万元转让给B 公司。公司无其他经营业务。A 公司为减少税费，要求以股权转让方式转让该专案。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算（两家企业所得税税率均为25%，单位：万元）。
（一）交易环节税赋测算
1.以股权转让方式应纳税金额
2.以房地产直接转让方式应纳税金额

从两张计算表可看出，以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。
（二）后续开发销售应纳税额
房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B 公司受让后投入7 500 万元继续修建，发生期间费用800 万元。销售收入26 000 万元，均为非普通住宅专案收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时
本环节主要应纳税额以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题
2.当上个环节以转让房地产方式转让时
本环节主要应纳税额以直接转让房地产时的土地增值税问题
以股权转让方式转让房地产中的土地增值税问题
（三）两开发环节税赋分析
结合受让后继续开发销售环节来看，以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196 万元，而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817 万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节，采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929 万元税额。由此可以看出，以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税，得到的结果是整个的实力能够为财务处理流程再造提供必要的物质基础。其次，企业的财务处理流程要重视“以人为本”。财务处理流程的优化会改变既定的制度和程式，改善过去内部控制管理全部依靠人为来控制的现状。但是从中国企业的传统经营理念来看，企业需要将法治和人治进行有机结合，灵活应变，因为财务处理流程的优化只是一种管理手段，检验这种手段是否有效，主要是看这种管理手段能否切实提高工作效率，而不是死板地按照程式进行。
（三）重视对财务风险的有效防范
随着中国社会主义市场经济建设的不断深化，尤其是在加入WTO 之后，经济环境的变化将具有更大的不确定性。在这样的环境下，风险便存在于企业进行生产经营活动过程中的各个环节。在企业的财务管理工作中，首要面临的就是财务风险的应对。财务风险主要包括交易风险、行业风险、市场风险等等。优化后的财务处理流程必须要加入对财务风险的评估机制，重视对企业财务风险的识别和应对。企业应该建立起完善的风险防范机制，改变过去进行事后应对的传统管理模式，通过对风险的识别、评估、报告、应对环节，从事前、事中、事后进行不同阶段的风险考核，切实将事后管理改变为动态管理，促进企业早日实现财务资讯的实时化管理。除此之外，企业还可以通过实施供应链管理、全面预算管理、搭建资讯管理平台、风险控制体系等方式来构建一个动态的财务风险管理流程，降低风险的发生概率，提高企业的风险管理水平。
三、结语
总的来说，财务处理流程的优化是一项系统性工作，涉及面广，工程浩大，难以做到一蹴而就。一些企业财务管理工作者希望通过某一方面的举措来彻底优化单位财务处理流程的思路是不现实的，也是对财务处理流程优化的严重误解。客观来看，由于中国财务处理流程的再造优化发展时间较短，因此与国外相比具有较大差距。因此，中国企业更应该理论结合实际，切实掌握到财务处理流程优化的关键，才能够帮助企业提高市场应变能力，从而增强市场竞争力。
参考文献：[1] 何瑛。企业财务流程再造新趋势：财务共享服务[J].财会通讯，2010，（6）。
[2] 谭智俐。仿生性财务流程再造机理探索[J].会计师，2010，（7）。（作者：宋荟伊）

以转让股权名义转让房地产行为规避土地增值税划算吗

是当前被广泛使用的一种筹划方法

如果房屋登记在公司名下，可以通过股权转让的方式转让公司的所有权，进而实现对于房屋控制权的转移。然而从法律实质上讲，房屋的所有权仍归该公司所有，所有并没有发生产权的转移，因而不属于土地增值税征税范围。

目前很多公司采取上述方式转让房屋，可以最大程度实现卖方的税费的降低。但是，万事有利必有弊，由于在转让过程中的房屋增值是通过股份增值实现的，所以房屋原有价值是不变的。如果未来公司的所有人不想出售股权，而是单纯转让房产，就有可能出现钜额的税负。所以筹划是要从两方面考虑的，并不能仅仅考虑眼前的交易，要考虑未来的行为。

股权转让土地增值税，需要缴纳土地增值税。税务总局曾下发三个批覆明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。因此对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号档案，依法缴纳土地增值税。请参考

要具体分析，根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批覆》（国税函〔2000〕687号）：以股权形式表现的资产的主要是土地使用权、地上建筑物及附着物 ，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

节省的不仅是土增税。
目前大宗房地产物业交易普遍采用这种方式。

房地产转让行为应征收土地增值税的是

土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附作物，并取得收入的单位和个人，就其增值额增收的一种税。

怎么征收旧房转让土地增值税

1、现行土地增值税按照速算扣除法计算=增值额X适用税率-扣除专案X速算扣除系数。
2、增值额=应税收入-扣除专案金额。
3、转让旧房及建筑物的扣除专案金额=建筑物的评估价格（重置成本价X成新度折扣率）+取得土地使用权所支付的地价款或出让金+按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金。
4、目前我国土地增值税实行四级超率累进税率。
具体规定如下：
增值额与扣除专案金额比率不超过50%的部分，税率30%，速算扣除系数0；
增值额与扣除专案金额比率超过50%-100%的部分，税率40%，速算扣除系数5%；
增值额与扣除专案金额比率超过100%-200%的部分，税率50%，速算扣除系数15%；
增值额与扣除专案金额比率超过200%的部分，税率60%，速算扣除系数35%。

怎样征收旧房转让土地增值税

国税总局2016第70号公告：　六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除专案的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
《土地增值税暂行条例实施细则》
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除专案金额”的比例，均包括本比例数。
”计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除专案金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除专案金额50%土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除专案金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除专案金额×5%
(三)增值额超过扣除专案金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除专案金额×15%
(四)增值额超过扣除专案金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除专案金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。”

转让股权时如何减低土地增值税风险

转让股权如果涉及到土地，可以平价转让，这样不用交土地增值税。

土地增值税是按增值额计税的（差额纳税），没有增值也就不涉及土地增值税。

绿化转让是否征收土地增值税

生产性企业（非房地产企业）转让已经使用过的固定资产，包括厂房、草坪、围墙、道路、自来水工程、天然气工程及管道、配电工程等，转让以上专案是否需要缴纳土地增值税？ 答：《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知