说几句许老板

　　根据9月28日恒大集团自己发的公告，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。——许老板被抓了。

　　这个消息瞬间引爆了舆论界。一时之间，诸如向海外转移资产、技术性离婚、在美国申请破产等话题成为热门。

　　有吃瓜者疑惑，恒大爆雷这么久了，许老板为何现在才被抓？

　　同样也有吃瓜者疑惑，许老板被抓了，恒大欠的那么多钱咋办。

　　根据恒大自己的披露，恒大集团截止2022年12月31号欠债2.58万亿，其中有1000多亿由股东承担，恒大集团承担2.44万亿。

　　恒大欠的2.44万亿债务当中，

　　有7200亿合约债，即签了合同没交房的业主的钱。——这些涉及到了多少家庭？

　　银行借款6000多亿，主要来自银行和债券融资。——对金融机构造成的冲击远不止这些。

　　还有1万多亿，这些钱都是供应商的垫资，主要是工程款、各种材料款、工资、律师费等。——这些钱会拖垮很多中小企业，造成的下岗失业难以统计。

　　如果大家对以上数字没什么直观感受，可以做几个参考。

　　其一，根据国家统计局的数据，整个2022年，中国人均可支配收入36883元，差不多一个月3000元。这还是过去几十年逐年增长的数据。

　　其二，鼎鼎大名的福建号航母，造价也就是百亿级别。

　　当然恒大还有很多资产，比如还有很多土地储备。但本质上恒大已经资不抵债。

　　随着楼市降温和恒大遇挫，很多资产的价值也在缩水、而且变现难度越来越大。这种情况下，恒大资不抵债的程度会越来越严重。

　　所以许老板这些年实际上是带着恒大捅了一个天大的窟窿。过去几十年，能如许老板这般撬动如此巨额资金的玩家，实在想不出来第二个。放眼整个中国历史上，这种人也不多。

　　许老板之所以能捅那么大的窟窿，原因无非几个：

　　原因1，许老板本人，是运用杠杆的顶级高手。原因不解释。

　　如果把使用杠杆视为一个江湖，许老板绝对是大宗师级别。说起这事，很多人会想起贾老板。当初贾老板也是杠杆高手，而且连续收割了孙老板和许老板，并且非常机智地跑到美利坚继续割韭菜。

　　论机智，也许贾老板更胜一筹。但论撬动资金的段位，贾老板和许老板还不是一个级别。

　　原因2，许老板碰到一个千年风口。

　　能撬动如此多的资金，不是靠个人能力能办到的，必须遇到一个千年难遇的历史风口。

　　那个风口就是城市化过程中，短短几十年的时间里，中国十多亿人从农村种田的农民变成城市扎根的市民。如果从宏观角度看这个事，远比历史上的王朝更迭、军阀战争啥的重要。这是千年未有的历史转折，也造就了千年未遇的历史风口。

　　只有这样的历史风口，才有可能撬动如此巨大体量的资金。

　　原因3，前所未有的有利规则。

　　房地产行业，对房地产开发商最有利的两个规则，就是公摊和预售。

　　预售制，确实曾经推动了房地产大发展，但很明显只适合行业高速发展时期。只有城市化的前半场，才适合预售制。

　　到了城市化的下半场，预售制的弊端会逐渐暴露。而过去几年，以恒大为代表的房企接连暴雷，很重要的一个原因就是预售制。大家可能纳闷，预售制原本有利于房企，为啥会有负面作用？原因很简单，预售制会让房企肆无忌惮，犹如房地产的春药。

　　之所以写这个文字，是因为我个人认为，处理许老板捅的窟窿的同时，也是时候正视预售制与公摊在城市化下半场中所展现的负面作用了。我知道有些朋友会觉得这些话听起来文绉绉，不给力也不直白。但很多时候即便是水落石出之后，很多话也是不痛快。因为这个世界上无所谓的敏感点太多了。