国家的意志：深谋先机

国家的意志：深谋先机1
　　　　
　　　　

2011年房地产变盘很快要见分晓，抗跌时代很快就会到来，而且房市一旦下跌的话极可能就要下跌五年，哪怕你五年之中价格能维持不变，这也是一种变相的下跌。
　　
　　看看中国政策楼市的走势，为什么房市一跌就要跌五年？看看之前的一个警示，在2002年房价开始涨，一线城市的房价在2007年价格涨到了顶峰，在2009年3月跌到谷底，由于美国次贷危机，中央被迫出台“救市”措施，很快就出现过一波反弹。2011年以后的走势，个人认为会出现两种情况：一种向上，一种向下，究竟会走向哪边？恐怕还是要从08的“救市”措施说起，国家出台了一系列的计划，如果没有全面、系统的收网谋略；没有考虑到各种因素的影响，中央敢让4万亿的计划落地吗？当所有的政策形成一个链条后，以前一直在向中央决策叫嚣的“地产党”，在未来的寒冬期里可以闭上你的嘴了。　　

“现在很多“地产党”的人还认为房价不会跌，房地产商也不认为会跌，是因为搞房地产的商人都抱有一种投机的心理。开发商为什么囤地？因为他们在赌，跟政府赌，赌几年后的地价；赌保障房的建设究竟能不能落实，或者能不能持续搞下去；赌地产业所附带的上下游庞大群体依然是中国未来十年的“支柱产业”。　　

然而，广发证券(000776,股吧)根据2011年上市房地产公司的中期报告统计指出，今年上半年，上市房企的平均资产负债率达75.3%，为近5年来的高点；A股上市房企整体负债总额10921.43亿元，同比涨41.29%。这还仅是上市房地产企业的数据，全国总体规模无疑更大，如此体量的一个产业暴涨暴跌，于银行、居民、产业等无不干系甚大，不啻一场摧枯拉朽的风暴，覆巢之下难有完卵。另一篇报道：位于宝山区的美岸栖庭，9月份开出的新房源单价直接降价近6000元/平方米，降幅高达22%。根据中国房产信息集团CRIC昨天提供的一组数据显示，该项目在8月份成交的5套房源，均价为25108元/平方米，而9月份成交均价只有19523元/平方米，相当于7.8折销售。市场人士直言，目前市场上已有半数新盘项目成交价出现不同程度的下降，市场调整已经拉开帷幕。美岸栖庭的降价并不是个别现象。闵行华漕的虹桥1号在去年10月份成交均价高达22437元/平方米，而今年房价一路下滑，至今年9月成交均价只有18290元/平方米，降幅高达18%；嘉定新城的一在售项目在今年5月份房价上涨至17201元/平方米，但之后就一路下滑至9月份的均价只有14023元/平方米，降幅19%；宝山美兰湖的一项目去年年底时，公寓房价冲高至21000元，9月份销售价格仅有17335元，降幅17%；青浦某新盘在今年5月份成交均价为11150元/平方米，9月份成交9762元/平方米，降幅12%。　　

中国房产信息集团分析师薛建雄认为：“受到欧债影响，国内经济不确定性上升。日趋紧缩的银根使得资金成本上幅上升，导致楼市购买力下降，开发商资金也更加紧张，从而加重房价下跌预期”。将住宅当做一种金融工具，本身就是一种资源浪费，是对民生的一种伤害。而由于投资投机行为在房地产市场中所制造的泡沫，若不被及时挤出，将对实体制造业和国民经济造成巨大的破坏。　　

挤泡沫的冰山一角从绿城开始点燃中国地产的危机，绿城现象恐怕是今日房地产企业的集体写照，大量囤地积压了现金流、销售滑坡、负债高企、融资困难、预期向淡、未来走势不明朗、业内竞争激烈。如果这仅仅是现在才开始的温水煮青蛙，国家的调控往下依然会从严、从紧，逐渐加大收网力度（国家的调控肯定不会希望房价直线掉下来，而是慢慢地掉）。如果明年存量优惠取消，再加三次息，贷100万元加上利息约要200万元。另外一个“重拳”就是房产税，房产税在国外一推出，没有一个国家靠房子赚钱，房子投资价值基本没了，法国、德国都是如此。他表示，房产税征收标准在0.6%~6%之间。一旦征收，整个房市格局发生变化，“重庆的别墅在试点后价格掉下来，上海高档住宅也跌了”，今年深圳和北京也很可能要试点，针对中档住宅，年底广州、杭州试点，预计明年一定会征房产税。“房产税一铺开，房子价格会应声而落。”缴税在打击房价同时，同时也可以增加地方政府收入。以此同时银行开始收紧银根，通货膨胀的剪羊毛行动启动，政策楼市开始收网。因为，中国的“地价官有制”存在着太多纰漏，地价推动房价的路子走了接近十年，已经到了民怨滔天的时候，收网时机在开始大量建设保障房时到了果实成熟的季节。　　

国家意志决定收网时，池子究竟会蒸发多少超印的人民币，和会消灭多少流入境内的热钱，一切都要从房地产这个吸收泡沫的海绵体进行剖析：房地产今天貌似“在劫难逃”，行业当然难辞其咎，一味追逐利益，罔顾风险堆积，是房地产行业过去若干年对“狼来了”熟视无睹的必然结果。但为什么金融信贷会同样难辞其咎，金融业不也是冲着商业利益穷追猛打给行业给卖家买家大量放贷吗？同样难辞其咎的，还有很多，牵涉社会各个层面。可以说，房地产风险集中释放，社会许多方面都有责任。资金大量涌入楼市，是制度以及体制方面的原因。但是，无可否认的是，开发商占用了大量的社会资金，而因为过多热钱的涌入，导致价格和利润进一步虚高，从而吸引资金进一步涌入，直接推动通货膨胀的黑手——如此循环的结果，将是以其他行业的衰退及实业的老板跑路作作为代价，而一旦楼市泡沫破灭，整体经济付出的代价将是巨大的，我们现在的房地产市场这么乱，很可能就是国家的意志运动式地“捧起”一个产业，运动式地“整垮”一个行业，造成产业大幅波动，最后成本需要全社会的先富群体集体支付。　　　　

由于中国的房改参照了香港模式，比较香港和中国内地的房价走势，存在惊人的相似：香港在1992年房价上涨，1997年达到了顶峰，2003年到了谷底，2004年反弹，2005年又开始跌。从这些相似走势看，今年房价向下开始下行五年的可能性大得多。
　　
　　但把地产“整”趴下，社会就算伤得起，国家似乎也没有那必要。所以未来五年的地产寒冬期，通过不断的温和调控，若真的有房企在这场“常态化”的调控中“倒下去”会很正常，在调控当中，总有企业会为此付出代价。尤其是那些盲目扩张、高负债运营又不肯降价的房企限购令之前，虽然住宅销售良好，但是社会库存量和空置率却居高不下——此类供给，即便是有成交量，但也是一种在投资投机背景下，盲目与无效的供给；限购令之后，虽然住宅库存持续攀升，但是这种库存压力是带给开发商的，从而可以倒逼开发商降价，进而将存在楼市中的泡沫通过时间慢慢挤出。　　

这一轮剪完羊毛后，通胀会回归理性吗？如果不能，国家的意志又会下出那一步棋？