从房产税、限购令看第三次调控的成败

        在今天的中国，没有比房价更牵动人们的情绪和神经了，2010年4月和9月的两次调控，最终在民众的期待中成为泡影。第三次调控挥起了房产税和限购令两把大刀，能否按下房价高昂的头颅，再次聚焦着民众忧郁的目光。为了厘清房价上涨的根源，我们有必要从市场以外的宏观角度来审视房价的走势，或许能让你保持一份理性的判断。

        一、经济发展模式

        无论社会主义制度还是资本主义制度，在发展经济推动社会文明进步的征程中，无一例外地选择了城市化带动工业化的经济发展模式。从人类已经历过城市化发展经验来看，城市化发展要经过三个阶段。一是从农业国到工业国的过渡阶段，城市化率10%-50%，这一阶段，经济迅速发展，工业基础奠定，综合国力大幅提升；二是从工业国到工业强国的过渡阶段，城市化率50%-70%，这一阶段，经济持续稳定的高速增长，国家综合国力的提升实现了质的飞跃，美国、英国和日本的鼎盛时期就是在这一时期完成的；三是后工业化时代，城市化率70%-100%，这一阶段，经济增长趋于稳定，旧的经济增长方式已无力带动经济继续高速增长，要提升综合国力就必须寻求新的经济增长点。明确中国城市化进程所处的阶段与国家经济发展和国力提升的关系，只要城市化作为拉动中国经济发展的既定国策，房地产业就必然是拉动中国经济发展的火车头。

        二、货币制度

        发展经济需要用钱，而我国的货币制度是以国家信用为基础的部份储备金制度，也就是你只要向银行举债，银行就可以开动印钞机满足你的用款需求。如果不考虑通货膨胀的因素，国家需要多少，银行就可以提供多少，这就为我国城市化带动工业化的发展模式注入了源源不断的动力。但是债务货币是把双刃剑，一旦选择，赤字财政推动的泡沫经济就再所难免了。之所以我国出现恶性通货膨胀，食品、房价、资产价格高企难以调控，当选择这种债务货币制度时就注定了，历年来的货币发行量就说明了这一点。

        三、城市化进程

        中国的城市化进程始于1950年，当时城市化水平仅为7.3%，经过60年的发展，2010年城市化水平达到50%，即每年城市化率增加约1%。按此速度计算，2030年中国城市化水平超过70%，基本完成城市化，预计共用时约80年。当前，中国正处于城市化水平从50%提高到70%的历史阶段，未来15到20年正是中国经济持续稳定的高速增长期，综合国力也将实现质的飞跃。而随着综合国力的增长，作为中国经济增长火车头的房地产业势必水涨船高，是经济发展的客观规律，除非城市化进程停滞。外资正因为认识到这一点，所以才按捺不住，对中国房地产业磨刀霍霍，即使在高悬房产税、限购令的现在，外国资本还在积极布局中国房地产业。

        四、经济全球化

        随着全球化进程的深入，中国与世界经济的联系越来越紧密。有一点可以肯定的是，经济全球化将逐步缩小同种资产、物品在不同地区之间的差价。如果要全面地考察一国价格波动的影响因素，国际商品贸易、国际期货市场、国际资本流动和汇率是传导这种效应的四个最重要渠道。中国与与其他新兴发展中国家，处在工业化的初级阶段，劳动力成本低廉，币值低估，因此势必成为国际资本猎杀的对象，一方面迫使你产品廉价出口，另一方面输出通胀让你资产价格飞扬从中谋取巨额价差，再一方面逼使你本国货币大幅升值为跨境流动套利创造条件，这是发展中国家在迈进发达国家的过程中必须要付出的代价。随着发展中国家转型的成功，市场竟争力的加强，人民的收入大幅度的提高，逐渐缩小币值空间甚至实现等值，这是任何一个新兴经济国家要走的路径。从这一路径我们会发现，从长期趋势来看，新兴经济国家只要发展不中断，生活水平在慢慢靠近发展中国家。

        五、基本生活水平

    基本生活水平的大幅上升，垒高了房价的基础。基本生活水平是指人们在生活中必须要支付的生活费用，包括食品、衣物、住房、交通、能源、医疗、教育等方面所支出的费用。综合来看，在八十年代，一个三-五口之家全月有300-500元的收入就可以满足基本生活费用了，那时还没有房改，大多是单位福利房；九十年代，一个三一五口之家全月有1000-3000元的收入就可以满足基本生活费用了，那时一、二线城市的房价每平在三千左右，房价基本上与基本生活费用持平。二十一世纪初前十年，一个三一五口之家全月必须有4000-6000元的收入才可以满足基本生活费用，除了北京、上海、深圳等几在一线城市外，其他二三城市的房价基与上与基本生活费用持平。因此，基本生活水平的提高，必定会带动房价的上升。在未来的十年里，随着全球石油价格的攀升，通货膨胀的加剧，商品价格的全球化，基本生活水平再上一个台价这完全不是一个传说，房价再演绎新的神话也是顺理成章的事了。

        六、国家决策

        高房价带来了民生问题，同时也带来了经济发展的问题。是选择民生，还是选择发展，这是中央政府最纠结的一块心病。房地产业并不是一个简单的制造业或建筑业，实际房地产本质上是一个类似于银行业的金融系统，它像银行系统一样能够给实体经济创造巨大的货币投放量，促进实体经济增长，这也是为什么西方发达国家都是通过城市化推动工业现代化的原因。就像银行从社会吸纳储蓄，然后通过贷款，让社会资金流入有资金需求的实体经济中，推动经济发展；房地产市场实际上能够使政府通过土地出让金以及房地产开发、销售、保有环节中产生的各项税费，将有能力支付高房价的的个人储蓄及其未来收入现金流都吸纳到政府手中，然后政府再通过增加各种社会亟需的公共开支投入，促进经济发展。

        客观地分析，高房价带来的民怨，提高收入可以化解这一矛盾；但经济衰退带来失业等更多社会问题，其危害更甚于高房价的危害。同时高房价能吸引巨额剩余资金进入房市，削减其他资产通胀的压力，还能成功阻止社会财富外流。以整个房地产业的产值占经济总量的权重，中央政府不会不知道熟重熟轻。两利相较取其重，两害相较取其轻，你就能明白中国的房价调控究竟爱你有几分。

        七、现行政策

        每次调控，高层领导就房价问题说得最多的一句话就是，坚决遏制部份城市房价过快上涨的势头。这句话颇具匠心，不知你如何解读。重庆、上海两市已就房产税开始试点，其他城市也出台了限购令，并不意味着房地产市场进入寒冬。在民众的强烈诉求面前，中央政府表面文章总得做一下，至于今后是什么效果，那是市场经济的事情，官员完全有理由全身而退。从实际效果看，无论是房产税还是限购令，所起的作用都是有限的，短时期有可能让成交量下降，推迟人们的购房及购房预期，只要决策者宏观价值取向没有改变，在经济参数还没彻底变化之前，星星还是那颗星星，房价还是那个房价。1、中国人口众多，仅钢性需求就是一个大市场，房价再高，合理需求是必不可少的；2、房产税主要是向高档消费人群开刀，有能力高档消费，他们不再乎支付这份税款；3、限购令不是全面开花，东方不亮西方亮，一线限购就在二线买，二线限购就在三线买，主城区限购就在效县买。4、恶性通货膨胀的作用，民众不得不打响财富保卫战；5、投资渠道单元化，民众只有寄托房产保值增值；6、地方政府的土地财政涛声依旧；7、开发商垄断开发与销售依然友谊地久天长。

        我们的经济发展模式，货币制度，城市化进程，经济全球化，基本生活水平决定着房价未来的走势。从现行政策的微观层面来看，房产税、限购令象风象雨又象雾。土地财政、垄断开发继续存在，第三次调控它的命运就可想而知了。http://16391311.blog.hexun.com/62109430_d.html