叶檀：可怕的暴利 囤地胜过囤黄金

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可怕的暴利 囤地胜过囤黄金

2009-11-4 每日经济新闻

    有三分之一的开发商只囤地不盖房，这是房地产界著名的小潘同志给出的数字。

    北京核心城区的工体四号地块被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司拿走，按照约定此地块开工日期为2006年9月20日，峻工日期为2008年3月31日，合同成为一纸空文，该地块于今年8月21日被转让给瑞安建业。

    仅此一项转让，盈科大衍赚了多少呢？转让价为1.18亿美元，当初拍卖价为5.1亿人民币，按照当时的汇率，仅为0.6414亿美元，按照2009年8月的汇率，约为0.7467亿美元，考虑到中间费用，小超人大概赚了0.5亿美元，三年利润在78%以上。这样好的买卖，还有谁会不囤地呢？尤其是有增长潜力的地块。

    如果小超人囤金，他的收益又有多少？2006年9月15号的现货金为每盎司572.35美元，2009年8月21号为953.85美元，盈利381.50美元，盈利为60%左右。也就是说，在中国一线城市核心区域囤地收益好于囤金。

    这不是小超人第一次玩转土地市场，香港的数码港项目就是玩转土地与资本市场的典型，数码港项目已经成为香港地产界的丑闻之一。来看看香港理工大学会计学与金融学院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展向特区正义提出数码港计划，1999年3月时任香港财政司长曾荫权先生宣布有关计划，电讯盈科免费得到土地住宅部分(名为贝沙湾)和商场的发展权，条件是需要为政府发展数码港，然后便交给由政府全资拥有的数码港有限公司，而电讯盈科便可以得到。

    此后便是一连串的资本运作，可以上MBA教材。在取得香港“数码港”资讯园区开发权后，盈拓成立盈科数码动力（盈动），借“得信佳”的壳上市，股价一天狂升23倍，一天就赚了3百多亿，轰动全球金融业。不仅上市后股价从停牌前的1角多，飙升至3元多，此后借科网与地产双重概念，很快攀升到20元。2000年2 月，盈动宣布举债900亿元收购百年老店香港电讯，令股价冲上28元5角（相当于现在的142元5角），到达高潮，在科网泡沫崩溃、收购计划于2000年8月完成，合并后的新公司电盈，此后大股东及高层行使认股权与出售手上股票，套现40多亿港元。而后股价暴跌不已，足足跌去九成以上。其中的关键就是地产项目，在借过得信佳时，李泽楷以香港数码港发展权无偿注入及总值24.6亿港元的地产项目为代价，换取得信佳75股权并握有一批可换股债券。

    由于电盈业绩大滑坡，李泽楷提出私有化方案，通过承担公司债务，几乎“不费分毫”就可换取电盈全部股权。当时的背景是香港地产市场在2007年下半年在减息刺激下强势转暖，在港上市的地产股纷纷获得大股东在二级市场上增持，所谓电盈私有化，主要是将其中主要盈利部分盈大地产私有化。由于香港证监会出具证据反对，私有化动议被法院驳回，电盈小股东激动得落泪。

    现在我们可以理解为什么囤地好于盖房。“面粉”贵过面包，说明通胀预期十分强烈，此时面粉也好，面包也好，他们的稀缺程度相同，但是囤积面粉有无数好处：面粉既可以像面包一样畅销，还可以免去开发成本，减少在开发过程中房价涨跌的不确定性。打个比方，比如生产厂家江西铜业或者下游电缆企业、或者期货市场从业者可以囤铜，或者囤镍、囤积铁矿石，但他们绝对不会囤积电解铜、大规模囤积某些不能在期货市场交割的钢材，原因很简单，一旦做成产品后，不但成本上升收益下降，在资本市场翻云覆雨的能力也就大打折扣。

    潘石屹先生所说的三分之一开发商囤地不盖房，这是一个可怕的数据，说明中国的房地产行业已经彻底资本化、泡沫化了。上游开发商与地方政府一起囤地待价而沽，下游追求资产保值的投资者大买高档住宅与豪宅，业已占据购房者的35%以上，这绝不是普通的消费品市场，而是一个土地与现金为王的投资市场，土地成为重要的期货品种。

    政府有针对开发商囤地的专门政策，2007年年中，国土资源部发出内部通知，要求各地加快处置利用闲置土地：土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。但从北京工体四号地块、从上海的楼脆脆等案例来看，收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸具文。更令人震惊的是如下数据，2007年年底的统计数据，不仅开发商囤地了10亿平米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅14.5亿平方米。

    如此泡沫、如此混乱的土地市场不改革，所有的人都会变成囤积者，最终将经济囤成一潭死水。

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余秋雨是中国股权投资市场混乱的象征符号

2009-10-30 新京报

    余秋雨是个象征符号，象征中国股权投资市场利益分配机制的不均衡。但有的人认为，余秋雨是个照妖镜，照出了这个社会上的很多红眼妖怪。他们见不得别人有钱，一有钱就质疑有问题，代表人物就是叶某人。

    如果把一切质疑归咎于红眼病，中国就会成为断裂社会，不同社会阶层间沟通毫无可能。笔者朋友贫富皆有，大家都能和谐共处，因为各方遵循共同的信念：对于合法创造出的财富，应该得到保护，虽一毛不能夺之；攘人之利以自肥应该受到法律的制裁，即使是亿万富翁也无足挂齿；而对于处于法律不完善的灰色地带的财富，则要呼吁建立起公平合理透明的制度，使财富能够阳光下舞蹈，一切都要围绕有利于中国制度发展这一目标。笔者对包括余先生在内的投资者投机者并无成见，只是对于中国经济制度的建设情有独衷。

    股市的一级市场已经成为利益攫取的温床。新的案例在创业板，在神州泰岳，2007年8月，一位神秘的女自然人——万瀛女则以1元的超低价受让获得了44万股，占当时神州泰岳股本的1.02%。今年2月，神州泰岳实施分红，每10股派送10股红股并派发5元现金红利，万瀛女的持股量也随之上升为了88万股。仅以58元的发行价计算，这位神秘的自然人在神州泰岳之中投资的44万元，在两年内就变成了5126万元(股票市值加之前的分红)，获利近116倍。

    为余氏辩护者忽视事件本质以历史阶段为说辞。

    余氏的股权来自于徐家汇的“职工持股会”。1995年，徐家汇的前身上海六百改制时，公司11.87%股权由职工持股会持有，其后股权比例逐渐上升至2001年时的24.5%。2001年12月，六百决定解散职工持股会，并计划将其持有的六百24.5%股权转让。按照招股说明书表述，当时外部投资者不足以受让全部股份，而公司也鼓励内部管理层受让股权，因此将股权转让给了上海祥龙物业、徐汇副食品公司、六百的31位公司管理人员及业务骨干以及余秋雨等4个外部自然人。

    很明显，这一做法是违规的。根据1993年7月《国家经济体制改革委员会关于定向募集股份有限公司内部职工持股管理规定》，第五条指定内部职工持股的范围，包括（一）公司募集股份时，在公司工作并在劳动工资花名册上列名的正式职工；（二）公司派往子公司、联营企业工作，劳动人事关系仍在本公司的外派人员；（三）公司的董事、监事；（四）公司全资附属企业的在册职工；（五）公司及其全资附属企业在册管理的离退休职工。第六条下列人员不得购买和持有公司向内部职工募集的股份，包括（一）公司法人股东单位（包括发起单位）的职工；（二）公司非全资附属企业及联营单位的职工；（三）公司关系单位的职工；（四）公司外的党政机关干部；（五）公司外的社会公众人士；（六）根据国家法律、法规，禁止购买和持有公司股份的其他人员。2002年修订版重申了上述各条，重申非职工无权购买内部职工股票，也无权接受内部职工股的转让。

    好吧，就算我们承认中国的股权投资市场不规范，在余秋雨进行股权投资的2001年，大家还不清楚股权投资的财富价值，就算我们承认，国有企业在改制时出现不规范运作的情形大量存在，局外人持股也并不是在上海徐家汇商城改造时才有，不少公司的改制不是很规范，内部职工股常常被当作馈赠品送给关系人士。但是，对历史之同情，不能让我们失去基本的价值判断。我们同情因贫穷而偷窃者，但并不能因此认同偷窃是一种正当行为，甚至上升到反社会的英雄的高度，以为梁山英雄重现于当世。对不起，那只是简单的偷鸡摸狗而已，不要附加什么优秀投资家之类的赞美，甚至允许小偷对我们进行道德规范。

    我国的国有资产产权界定、改革，需要效率与公平兼得的机制。国有资产的产权鉴定，经1993年12月21日颁布的《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》、1994年11月25日颁布的《集体企业国有资产产权界定暂行办法》、1996年8月14日财政部、国家经贸委、国家税务总局颁布的《城镇集体所有制企业单位清产核资暂行办法》，而所有这一切规定没有解决一个根本的问题，就是国企资产性收益如何真正的还利于民。

    余秋雨等人获得的资产性收益，原本属于这家公司真正的所有者上海纳税人，而现在以制度不规范为名，将全体纳税人驱赶到二级市场，关起门来类似于坐地分赃将原始股分配给关系人，还理直气壮。如果国有企业的资产性收益不是分配给国民而是给予权势者，如果上市公司股权收购漏洞迟迟无法得到弥补，如果今后资本市场的PE式行贿不能够得到根治，那么，今天是10个余秋雨，今后将有几万、几十万个余秋雨站起来，等着在一级市场分肥。

    对历史的同情让我们拥有更加宽广的视角，对民生同情才是历史之同情的本质。全民财产性收益用之于民，难道不是制度建立的方向？在上一轮国有资产流失的讨论之后，最终引发的结果是目前我们看到的国进民退，这种显失市场竞争力的做法甚至受到了一些人的喝彩；不出意外，股票市场一级市场的分肥，将使真正的风险投资者被权贵者抹黑，而后在资本市场出现国进民退。这绝非笔者所愿，厘清事实，正是为了还普通的投资者以清白。

    让我们本着理性的精神，一件件事进行合理性探讨，而不是先贴上标签，而后急急匆匆站队，以一种非理性的狂燥的革命色彩对待所有事物与所有人。