香港房价历史走势图 香港历史房价

香港历史房价  

一、谈谈香港房地产发展历史

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。

第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。

到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。 1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。

由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。

但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”（即廉价屋计划），解决了222。

5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。

需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇（屯门、沙田、葵涌等）逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。

1982年底，香港楼价比1981年下跌60%,1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。

80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。

不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。 90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。

从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。 1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。

这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象 战后以来，香港房地产业在五次盛衰循环中走出了一批巨型企业。 虽然内地房地产业与香港仍有诸多不同，但目前产业环境与香港上世纪70年代走向集中的状况相当类似。

这预示着，随着土地政策的变革，内地房地产业“大洗牌”即将揭开帷幕。 周期性盛衰循环相伴战后香港地产 香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。

每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。 香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。

在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”（即廉价屋计划），解决了222。 5万普通市民的住房问题。

1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇（屯门、沙田、葵涌等）逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。 1982年底，香港楼价比1981年下跌60%,1983年房地产市场全面崩溃。

直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。

1990年，港岛区的房价比1981年。

二、香港房价为何屡创历史新高

香港房屋交易量夏末激增，推动反映香港房价的中原城市领先指数（Centa-Cityleadingindex）创下历史新高。

紧接着，上周五又传来香港史上最贵房产出售的消息。据《信报》报道，一套位于山顶的豪华公寓以4.7亿港元（合6,100万美元）的天价售出，合每平方英尺75,806港元。

但香港并非只是豪宅的价格在飙升，普通住宅的价格过去两到三年也上涨了一倍。如果你想在靠近香港中央商务区的地方买一套过去25年内修建的、面积700平方英尺（约65平方米）的两居室，估计要花100万美元左右。

一些分析人士说，要搞清楚这些令人咋舌的高房价，需要找到新的分析方法。巴克莱资本（BarclaysCapital）新近在一份报告中将香港归类为产权驱动型、而非住房按揭贷款驱动型楼市。

也就是说，在香港，公寓房更多地被视为储存财富的“保险箱”，而不是用来居住的房屋。为证明这种逆向分析，巴克莱资本的分析师指出，香港楼市总体的杠杆比率在降低，买房用于自住的人也有所减少。

2011年人口普查数据显示，香港60%的房屋拥有者没有背负住房按揭贷款，而10年前这个比例为48.5%。巴克莱说，业主自住率也从2006年的73%降至2007年的70%，原因是现金充裕的投资者推高了房价，从而让真正有住房需求的人买不起房。

这样一番解释无疑与近年来大批中国内地人到香港购房的现象相吻合。这些人买了公寓之后往往是让房子闲置，而不是向外出租。

在这样一个市场，富裕的买家并不担心房屋抵押贷款利率或房价与家庭收入之比，这也就意味着我们可以不考虑负担能力等传统上用于衡量房价高低的指标。其结果是，房价涨幅可能会远远高于收入增幅。

这样就能很好地解释香港房价为何能勇攀高峰，但巴克莱指出，房价能不能维持在高水平则是另外一回事。维持高房价需要不断向楼市注入资金，而这些资金的大部分只能来自首次购房者。

虽然在产权驱动型市场，自住型购房者的购买行为产生的市场影响较小，但如果投资型购房需求增长放缓，仍需要靠自住型购房需求来支撑楼市。

三、为什么香港的房价会那么的贵

1香港的土地一点都不少有人说香港弹丸之地，承载了如此之多的人口，房价必然上涨。

地少人多会导致房价上涨这个逻辑支撑了日本的上一轮房价大泡沫，已经被证实为伪命题，而人口密度比香港还大的新加坡，多年来房价始终平稳，更是彻底的证明这个论断是错误的。更有利的证据是，香港的土地一点都不少，只是都没开发而已。

根据目前的数据来看，整个香港的土地，目前有接近80%尚未开发，这些土地如果不用于商业和工业，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山，丘陵地区开发困难说事，认为这些土地不能开发为住宅。

我想说的是这话简直太业余了，中国目前的土木技术，上能平山下能填海，香港如此之高的房价，就算是喜马拉雅山，开发商都能给你挖平了。目前的现状是，香港一方面房价暴涨，一方面仍有大量的储备土地和闲置土地，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里，而与此同时，香港人均居住面积16平米，大量香港人居住在鸽子笼里，住房痛苦指数全球第一。

为什么香港宁愿房价这么高也不增加土地供应，下文会有仔细分析。2香港人多也不是房价上涨的理由很多人说，香港人多啊，且人口持续涌入，所以房价必然上涨。

但是其实，100年来，香港的人口始终的爆发式增长的，但是历史上香港的房价从来没有成为人民的沉重负担，香港的房价实际上是最近一二十年开始暴涨的，但是与此同时，最近十年香港的人口增速却是是历史上最慢的，所以人口持续增长是导致香港房价上涨的论断站不住脚。我们可以看到，香港自开港以来，人口从0开始始终持续增长，建国以来增长速度维持恒定，基本就是20年翻一倍的速度，这个人口流入速度是很恐怖的，这和香港金融中心的地位是分不开的。

但是这个不重要，重要的是，我们知道香港的人口流入是一种常态，而不是突然发生的意外，那么为什么以前的房子没人喊贵，现在的房子人人喊贵，这就有问题了。

四、香港的房价为什么那么贵

很多专家说，香港人多啊，而且人口持续不断的涌入，房价必然上涨。

但是香港人口从100年前开始，就是爆发式增长的，而香港的房价以前从来都没有成为居民的沉重负担。由于特殊的历史和政治因素，香港的土地都是政府拥有，通过估算市场需求和财政需要，有计划地推出土地供应量。

除了极少数富裕阶层以外，大多数香港居民的居住条件都比较差，30-50平方米的小户型很普遍，另一方面，香港政府注重住房规划，配套的公共设施比较完备，对交通和教育等投入比较充分，因此居住的便利性等方面条件还不错。房屋均价很高，意味着香港普通市民要把大部分的收入用来支付房租或者按揭，对于大部分普通香港人来说，置业支出都是一笔庞大的支出，供楼是压在许多工薪阶层身上的长期压力。

所以，香港房地产市场采取的都是时间比较长的按揭期限，和较低的首付比例的模式。目前的现状是，一方面香港房价暴涨，另一方面仍有大量的储备土地和闲置土地，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里。

从市场供需来看，不是所有居民都可能买房子。香港每年的新房供应量只有约20000套。

但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。现在香港的住宅，不是卖给“家庭居住”，而是卖给投资者的，所以，现在香港的房价反映的其实是房产投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的，不是房子的实际用途，而是值不值得进行资金配置，如果投资者现在的投资偏好是房产，那就会有大量资金涌入房地产行业。从历史上看，在黄金、债券、股票和房产这些投资标的中，投资香港房产的回报率是最高的。

据数据统计，2017年香港月工资中位数为1.5万港币，而当时，房价已经是每平米18万，其中好一点的地段房价接近100万！从房价负担能力指数上来看，2017年，香港的数值是15名次，远超纽约、东京、伦敦、巴黎等国家城市，而且今年以来，房价还在猛涨！香港也被连续八年被评为房价最难承受的城市。而对于隔岸的整个内地城市来说，香港为我们提供了一个现实的样本，“房住不炒”才是调控房价的核心。

对于普通投资者来说，投资城市房产已经不是一个明智的选择，手握着的百万房子，未必可作为有效的资产，未来充满着巨大的不确定性。

五、香港物价及房价怎么样

香港的城市布局非常集中，造成了与中环靠近的区域房间很小，房价很高。

在香港，90平米以上的房子就属于豪宅了，一般人是不敢想的。普通人家多是住50多平米的房子，甚至30平米的房子。

以60平以下的房子为例，均价多在 6、7万港元每平米。而香港租房的成本也很高，一般 5、60平米的房子月租在15000上下，超过100平米的房子月租一般高于30000。

但是，香港的小区配套设施很完善，近几年新建的小区，都带有不错的会所，里面常有运动场、健身房、棋牌室、游戏厅、K歌房等等设施，供住户免费或以很低廉的价格使用。

六、为什么香港的房价会那么的贵

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香港的土地一点都不少

有人说香港弹丸之地，承载了如此之多的人口，房价必然上涨。地少人多会导致房价上涨这个逻辑支撑了日本的上一轮房价大泡沫，已经被证实为伪命题，而人口密度比香港还大的新加坡，多年来房价始终平稳，更是彻底的证明这个论断是错误的。更有利的证据是，香港的土地一点都不少，只是都没开发而已。

根据目前的数据来看，整个香港的土地，目前有接近80%尚未开发，这些土地如果不用于商业和工业，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山，丘陵地区开发困难说事，认为这些土地不能开发为住宅。我想说的是这话简直太业余了，中国目前的土木技术，上能平山下能填海，香港如此之高的房价，就算是喜马拉雅山，开发商都能给你挖平了。

目前的现状是，香港一方面房价暴涨，一方面仍有大量的储备土地和闲置土地，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里，而与此同时，香港人均居住面积16平米，大量香港人居住在鸽子笼里，住房痛苦指数全球第一。

为什么香港宁愿房价这么高也不增加土地供应，下文会有仔细分析。

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香港人多也不是房价上涨的理由

很多人说，香港人多啊，且人口持续涌入，所以房价必然上涨。但是其实，100年来，香港的人口始终的爆发式增长的，但是历史上香港的房价从来没有成为人民的沉重负担，香港的房价实际上是最近一二十年开始暴涨的，但是与此同时，最近十年香港的人口增速却是是历史上最慢的，所以人口持续增长是导致香港房价上涨的论断站不住脚。

我们可以看到，香港自开港以来，人口从0开始始终持续增长，建国以来增长速度维持恒定，基本就是20年翻一倍的速度，这个人口流入速度是很恐怖的，这和香港金融中心的地位是分不开的。但是这个不重要，重要的是，我们知道香港的人口流入是一种常态，而不是突然发生的意外，那么为什么以前的房子没人喊贵，现在的房子人人喊贵，这就有问题了。

七、香港的房价为什么那么贵

很多专家说，香港人多啊，而且人口持续不断的涌入，房价必然上涨。但是香港人口从100年前开始，就是爆发式增长的，而香港的房价以前从来都没有成为居民的沉重负担。

由于特殊的历史和政治因素，香港的土地都是政府拥有，通过估算市场需求和财政需要，有计划地推出土地供应量。

除了极少数富裕阶层以外，大多数香港居民的居住条件都比较差，30-50平方米的小户型很普遍，另一方面，香港政府注重住房规划，配套的公共设施比较完备，对交通和教育等投入比较充分，因此居住的便利性等方面条件还不错。

房屋均价很高，意味着香港普通市民要把大部分的收入用来支付房租或者按揭，对于大部分普通香港人来说，置业支出都是一笔庞大的支出，供楼是压在许多工薪阶层身上的长期压力。所以，香港房地产市场采取的都是时间比较长的按揭期限，和较低的首付比例的模式。

目前的现状是，一方面香港房价暴涨，另一方面仍有大量的储备土地和闲置土地，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里。

从市场供需来看，不是所有居民都可能买房子。香港每年的新房供应量只有约20000套。但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。

现在香港的住宅，不是卖给“家庭居住”，而是卖给投资者的，所以，现在香港的房价反映的其实是房产投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的，不是房子的实际用途，而是值不值得进行资金配置，如果投资者现在的投资偏好是房产，那就会有大量资金涌入房地产行业。

从历史上看，在黄金、债券、股票和房产这些投资标的中，投资香港房产的回报率是最高的。

据数据统计，2017年香港月工资中位数为1.5万港币，而当时，房价已经是每平米18万，其中好一点的地段房价接近100万！

从房价负担能力指数上来看，2017年，香港的数值是15名次，远超纽约、东京、伦敦、巴黎等国家城市，而且今年以来，房价还在猛涨！

香港也被连续八年被评为房价最难承受的城市。

而对于隔岸的整个内地城市来说，香港为我们提供了一个现实的样本，“房住不炒”才是调控房价的核心。

对于普通投资者来说，投资城市房产已经不是一个明智的选择，手握着的百万房子，未必可作为有效的资产，未来充满着巨大的不确定性。

八、香港为什么房价全世界最贵

香港高房价的主因为--政府的高地价政策。

而香港高地价政策的起因是一连串特殊环境下的历史的结果，这一切需由英国1841年占领香港说起。 开埠 第一次鸦片战争之后，英国要了香港为其殖民地，而当时英国之所以看中香港，其主要原因是维多利亚港，英国人当时正在建立一条全球的贸易路线，来运输他们搜掠原材料与他们生产的产品，他们需要不向他们征税的自由贸易港，而维多利亚港的天然优势-水深，港阔，避风，正正是英国人的需求。

而正因为英国人将香港设为了自由贸易港，港英政府无法从贸易中征税，但建设香港又需要资金，但香港却土地贫瘠缺乏自然资源，而英国政府又不愿运过钱来，那么港英政府唯一可以做的，也是唯有拥有的就只有--土地。由此开始了土地在香港发展中的重要角色。

在香港成为英国殖民地的那一刻开始，根据《英皇制诰》，所有土地马上皆属英国皇室所有，称为Crown land，所以香港所谓的土地拍卖并不是真的将土地永久出售，而只是出售有期限的使用权Leasehold，可以称之为"批地"。（早期批地年期极长，为999年，而后期缩短至99年，而现时批地年期大多为50年。）

英国人行事雷厉风行，1841年6月7日便公报公开批地并于同月14日由海军上将Admiral Sir Charles Elliot於澳门成功拍出404幅土地。 而由于土地全部属于英国皇室，政府作为一个垄断的供应者，维护自己利益的最佳办法，就是慢慢卖，一点一点地卖，来提高价格。

由此，限量卖地必然成为了政府最理性的行为，而这就是高地价政策的开始。50至60年代 踏入二十世纪，于四十年代后期开始由于中国的战乱与动汤，内地大批人口涌入香港，香港人口急速膨胀， 香港人口由1946年的60万，激增至1949年的186万，到1959年更超过了300万，人口的急剧增加使居住成为当时社会经济中一个严重问题。

因此港英政府于1950年成立香港模范屋宇会，由政府拨地，为低收入居民提供廉租房屋，兴建之屋苑有模范邨，而1954年开始大量兴建徙置区。而后来的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。

本来港英政府作为殖民地政府是不愿意花这么多钱去搞公共房屋，但后来却越搞越大是为什么呢？一方面，我们当然可以看作是出于人道与社会安定，而另一方面，却可视为了英国人的更多利益。 当时，香港除了贸易外，轻工业渐渐崛起，而大量从内地来港的贫穷移民便成为了工厂工人，徙置区可以视作等同于工人宿舍，降低工厂的成本，更有助于香港的出口，其实就是一种补贴出品。

另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的价格，即有助于政府的高地价政策。50年代随人口的激增，大量资本拥入地产业，香港就出现了房地产热潮。

在高地价政策下港英政府可以以低税率来维持香港的竞争优势，同时又有收入搞公共服务，为低收入提供一定的保障同时，中产可经投资物业而享受到财富增加的好处，这渐渐便加强了整个香港社会对高地价政策的依赖。 而聪明的中国人更强加了地产业对香港经济的重要性，1955年爱国商人霍英东投资兴建当时香港最高的大厦--蟾宫大厦。

在兴建的过程中，霍英东开创了"分层出售"、"分期付款"，"卖楼花"等的售楼方式，为香港地产业发展带来革命，加速了整个香港地产市场的繁荣。从此地产业成为香港的经济支柱之一，占GDP的比重在20%以上，成为香港经济的“晴雨表”。

70年代 70年代是香港的地产狂潮年代，香港的华资巨头，现时的香港四大地产商等便是由此起家，如华人首富李嘉诚，他在1958年转型投资地产，1971年成立长江实业，1972年在香港交易所上市。 同年，当时的香港总督麦理浩制定了"十年建屋计划"政策， 要在1973年至1982年的十年期间，为180万香港基层居民提供公共住房。

至1978年，又推行"居者有其屋计划"（即廉租屋计划），解决二百多万基层市民的住房问题。由此可见当时的高楼价已是严重社会问题。

而把香港楼价推上天堂便是由1981年，中英有关香港前途问题谈判。1984年，《中英联合声明》发表 声明在“一国两制”的原则下，中国政府会确保其社会主义制度不会在香港特别行政区实行，香港奉行的资本主义制度可以维持“五十年不变”。

而其中有条值得注意的是 1984年，中华人民共和国与英国签订的《中英联合声明》，其中列明英方于过渡期内（1984年-1997年）每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。 另外 在1985年5月27日（《中英联合声明》生效之日）至1997年6月30日期间，当局按照《中英联合声明》附件三的规定，制定有关批出或出租土地的政策。

香港一般的批租土地的契约年期，不得超逾2047年6月30日，有关契约的承租人须缴付地价和名义租金至1997年6月30日，该日以后则须每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。至于在1997年6月30日前期满的契约，亦可根据《中英联合声明》的规定续期至2047年，惟短期租约和特殊用途契约则除外 《中英联合声明》限制每年香港土地供应不得多于50公顷，令港英政府得到了哄抬地价的借口。

直接令高地价更高，使楼价如同坐了火箭一样升天。 十多年内，香港地价上升了二十倍，过高。