二手房卖房合同注意哪些 购买二手房签合同需要注意什么问题

购买二手房签合同需要注意什么问题  

购买二手房签合同需要注意什么问题

二手房交易签合同前十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后

我想购买一栋二手房，问签合同需要注意什么？

你最好白天天气好的情况下去看看房屋，一定要看仔细，被让人家把你给忽悠了买二手房最重要的要看房屋是否是全部产权，是否可以办理房产过户手续（该房屋能否过户到你的名下，看这个房屋能否办理房产证）
你如果是通过中介买房，那就更要实际考察房屋的相关情况，如果没有，那么你最好先去看看房屋的实际情况，内部结构，房屋在第几层、环境条件等是否符合你的要求，有这样一个真实案例，一个人通过中介买房，中介说的是23层，整栋楼为24层，当时他是晚上去看的房，实际上这栋楼最高层为24层，但房屋分南北两边（南北各一户），南边房确实是24层，而北边楼只有23层，整栋楼就像是个台阶样，他买的就是北边的第23层，当初他交纳的定金没法要回来了，实际上中介说的没错，谁叫他买房不看清楚呢。
你要交房款，最好把实际情况弄清楚了再去，有时候中介说的不一定是真实情况，比如有时候给你下套，话里有话，签合同，应当是格式合同，最主要的要看能否办理房产过户手续，二手房不存在商品房预售所存在的问题。有些房屋可能已经被抵押了，或者没有合法手续，比如这个房屋产权如果只有部分产权的话，房产过户手续是没法办的。你们签的合同一定要到房管局去备案，这很重要。有个同事的朋友，六年前买了个房子，也签了买卖合同，但因该房屋是单位集资房，只有部分产权，当时就办不成房产过户手续，没有到房管局将合同备案，2年前部分产权转为全部产权，但因故没去办过户手续，之后原房主就在银行贷款，将该房屋抵押了出去（当时原房主做抵押登记的时候隐瞒了房屋已卖卖的事实），现在他要求办过户手续的时候，才发现房屋被贷款抵押的事实后去法院打官司，一审好像被驳回了。不管怎么说，要看房屋能否办理过户手续是很重要的，最好你们去备案，这样房管局就可以告诉你能否卖卖，如果被抵押或者之前就卖掉了，房管局会有显示，如果房管局给你们备案，就说明前述情况不存在。
希望以上建议可以帮到你！祝你一切顺利！

买二手房签合同时需要注意什么

二手房交易签合同注意事项：
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立资讯沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程式），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买物件，按交易部门事先设定的审批许可权逐级申报稽核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行稽核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

买房签合同需要注意什么问题

买房是件技术活，从头到尾都不容有一丝大意。首先你要货比N家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素。而在经过这一番“战斗”后，当你已下定决心购买某楼盘的某户型时，你仍然不能放松下来，此时好好研究购房合同就是重点。
你也不想自己费了那么长时间选了个合适的房子，结果却因为合同没看好，而出现各种问题吧？如果是，那就看过来吧！小编今天就为大家详细讲解一下如何去看购房合同，以防稍不留神就被“忽悠”了！
一、首先看开发商是否具备“五证”
“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销预售许可证。
二、使用规范的合同文字
许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程式，往往会使购房者陷入订金纠纷。
三、查验有关证明档案
买期房要检视开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要检视开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
四、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
五、买期房要约定条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。
六、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
七、签约时明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
八、注意合同文字中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商，将示范合同文字中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
九、注意约定违约责任
这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

西安买二手房签合同时需要注意什么？

摘要：消费者面对中介公司提供的各种资讯，应如何辨析真伪？一是不轻信中介人员的口头保证；二是主动调查、了解情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态；三是有条件的购房者可委托律师或专业机构予以核查。
案例一：分清“居间”与“委托”
郝女士生意繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代办买房事宜。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。入住之后，郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。中介公司辩称，双方不存在居间合同关系，郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情，中介公司概不负责。
法官审理查明，郝女士确实没有签过《居间服务合同》，只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定：中介公司为郝女士提供权证代办服务，郝女士支付委托过户费用37700元。法官注意到，该房屋的成交价是165万元，按市场惯例，委托过户费一般不超过3000元。37700元的费用明显高于市场价格，占房屋成交价的2.28%，与居间服务费的收费标准颇为近似。对此，中介公司的说辞是，双方签署了《单独委托过户协议》，“一个愿打，一个愿挨”。
法官向郝女士解释，《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同，二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托合同关系，中介公司承担的相应法律义务也不同。缺少了关键的《居间服务合同》，郝女士很难证明双方之间存在居间合同关系。听罢，郝女士对法官说：“我买房子的时候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。现在才知道，供暖费没结清是吃了小亏，没签《居间服务合同》才是上了大当！”思虑再三，郝女士准备继续蒐集有力证据，另行起诉，于是撤回了本案的诉讼。
消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系———居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。
居间服务是中介公司的主营业务，需承担较多义务和较大的风险。在二手房交易中，买卖双方是委托人，中介公司是居间人。居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》，仅能以自己的名义居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束，法律方面掣肘较多，相关部门的监督也较为严格。
委托业务仅是中介公司的“副业”，内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等，收费条件是完成委托的事项。委托服务没有专门的行政法规、规章予以约束。
实践中，中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种，一种是通过签约的方法：中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》，使买房人产生误解，以为代办业务是居间业务的必要附随，二者属于同一种法律关系。二是个别中介公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》，一旦产生诉讼，就以“意思自治原则”(法院的判决应尊重双方自愿签订的合同)为盾进行答辩。
案例二：防止中介的“口说无凭”
张小姐想要购买一套二手房自住。该房屋价格略高，令她犹豫不决。中介公司的业务员李明(化名)向她游说：“我们公司在银行有关系，贷款的利率也可以打七折！但是，为了不暴露银行的关系，这个承诺不能写在居间合同上。”李明还口头承诺，如果房屋没有成功过户，中介公司免收中介费。张小姐盘算：利率打折后自己就能够买得起这套房子；即使房子没买成，也不用给中介公司钱，不妨先签合同试试。在中介公司的安排下，张小姐与房主签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《居间服务合同》及《佣金确认书》。但直到约定的交付房款之日，中介公司也没有把承诺的低息贷款办理下来，张小姐只得与房主解约。
一个月后，张小姐接到法院的传票，中介公司起诉她支付居间服务费3万元。张小姐认为自己不应支付居间服务费，她向法官转述了李明的口头承诺，并要求与李明当面对质。中介公司则称，己方没有叫“李明”的员工，也从未作出任何口头承诺，根据《居间服务合同》的约定，只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》，张小姐就应当交纳居间服务费，且张小姐已经签署了《佣金确认书》予以确认。张小姐恍然大悟，自己上了中介公司的当，除了名字，她对“李明”一无所知，何谈对质。因为张小姐也拿不出任何证据证明口头承诺的存在，法院对张小姐的说法不予采信，判决张小姐败诉。
在这则案例中，中介公司为了赚取张小姐的居间费用而打出“组合拳”。根据《合同法》第十条，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。
因此，消费者不要轻信中介公司的口头承诺，务必令中介公司留下书面文字作为证据。如果中介公司拒绝把口头承诺落实在笔头，那么这项“承诺”就不可轻信。
案例三：小心中介玩虚假资讯
王先生的孩子即将上小学，想买一套“学区房”。中介公司为他介绍了一处房屋，离某重点小学只有一路之隔。中介人员向王先生口头保证，这套房子属于该学校的学区范围之内，于是王先生签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》并向房主交纳了定金5万元。后王先生从该房屋所在小区的居委会得知，这套房子距某小学虽近，但行政区划不同，住在这儿根本就上不了该学校。考虑到解约要损失定金5万元，王先生还是咬牙买下了这处房屋，但拒绝向中介公司支付居间服务费。
中介公司却将王先生告上法庭，要求他按购房款的2.5%支付居间服务费2.6万元。王先生答辩称，中介公司介绍的房屋不在某小学的学区范围内，中介公司的服务存在瑕疵；中介公司仅带领看房一次，没有提供其他服务，2 .6万元的高额收费与其服务内容明显不适，因此要求减免居间服务费的数额。中介公司表态，王先生已经签订《居间服务合同》确认了2.6万元居间服务费的数额，且按购房款2.5%计费符合法律规定，不同意减免。因为是口头承诺，王先生无法提供证据证明中介公司在学区问题上做出过承诺，法院没有采信王先生的答辩，并判决他败诉。
王先生的遭遇告诉我们，中介公司告知购房者的资讯未必是真实、可信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供资料的真伪，还可能是中介公司故意隐瞒了影响交易成功的重要资讯。
个别中介人员急于促成交易，有时会故意隐瞒不利于房屋成交的资讯，不进行风险提示。例如，不向购房者说明可能不利于成交的房屋历史情况(如房子是大家所避讳的“凶宅”)、房屋质量问题(如漏水)、周边环境(如脏、乱、差)、特殊政策(如学区、落户问题)等。购房者在中介公司带领看房时不易发现上述问题，房屋交易完成后难免向中介公司问责，产生纠纷。
消费者面对中介公司提供的各种资讯，应如何辨析真伪？一是不轻信中介人员的口头保证；二是主动调查、了解情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态；三是有条件的购房者可委托律师或专业机构予以核查。从这些例子中我们可以得到教训，应该买房时注意，石家庄楼盘网推荐

购买现房签合同需要注意什么

我们在00年做了一项工程，当时甲方是个个人搞房地产的，（工程完事之后，他没给钱，给了一套房子，按当时的房价付的是82万，但是没有过户，有一个公司下属与对方签署的合同，上面意思是写了钱的事情，预设是工程款顶了这套房子。我们住了八年了，现在他感觉房子升值快啊，心里不平衡，打算让我们搬出去，给钱。这事情该怎么办呢？

购买已经签合同的房需要注意什么

先付一点定金，等到房管局修改好合同并已经备案成你的名字，相对来说就比较保险一些了。
不过中介太黑了。

购买别墅签合同需要注意什么

1购买别墅标的比较大，建议聘请律师代看协议等事宜，以防范风险
2，如果是公家开发的
一、首先看开发商是否具备“五证”
“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销预售许可证。
二、使用规范的合同文字
许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程式，往往会使购房者陷入订金纠纷。
三、查验有关证明档案
买期房要检视开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要检视开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
四、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
五、买期房要约定条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。
六、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
七、签约时明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
八、注意合同文字中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商，将示范合同文字中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
九、注意约定违约责任

向邻居购买二手房需要注意什么问题

首先，最好签订一份正式的两方合同，然后如果是私产房的话准备好钱去当地房管部门办理相关手续。打买卖协议，过户，一般涉及到的费用有契税（1%、1.5%、3%）营业税（5.65%）土地出让金（0或1%）交易手续费，工本费，登记费，印花税（这几项大概几百块）还有可能会有个人所得税（1%）。这些的税费均以房管部门的评估价为准。最好给我些具体点的资讯，我帮你计算一下！比如面积 市场指导价 房主名下有没有第二套住房 你自己是首套购房还是第二套购房！

买二手房签购房合同需要注意什么？

购买二手房签订购房合同需要谨慎，很多纠纷问题的出现就是因为合同条款的不明确造成的。也就是说，如果想要避免日后发生不必要的麻烦，买二手房在签订合同时一定要多加注意。下面小编为大家整理了一些二手房在签合同时需要注意的一些问题，希望能够对大家有所帮助。

签订购房合同注意以下问题：

1、检视是否有不平等条约

买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。若遇到在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，可以申请走法律程式。

2、注意产权陷阱

二手房交易以来，产权陷阱就是导致最多购房者中招的陷阱之一。

产权陷阱主要有以下几种形式：

首先“卖房者”可能非二手房的产权人，这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份，立即中止与之进行交易，因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。

其次，卖房者可能将房产用于抵押等，这种情况多出现在购房时没有立即交接产权，卖家在签订卖房合同后，再持产权证去银行抵押房产进行贷款，一旦几年后银行方面强制执行房产，卖家往往已经不知所终，购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况，购房者在签订买卖合同时，一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限，最好是当即付款后，当即交接产权。

此外，产权陷阱还有很多其他的形式需要注意。产权证问题不能忽视，仔细甄别产权证，看看卖房者是不是真正的所有权人，而非仅为使用权人。

最后，我们还需要留意一点，房产是否是被法律允许进行上市交易的。有很多房产是是法律不允许进行买卖的，不能买的二手房主要有：

1、已经列入拆迁公告范围内的房产。

2、产权有争议的房产

3、共有产权房产，未经其他产权人书面同意的。

4、期房。

5、未领取产权证书的房产。

6、已经抵押的房产，未经抵押权人书面同意的。

7、已经被法院查封和冻结的房产。

8、擅自改变房屋使用性质的房产。

9、小产权房。

10、军队、医院、学校产权的公房，如果同该单位的办公场所在一个院区的话。

以上这十类房产交易会存在很大的风险，购房者在买房时一定要避免购买上述的这些二手房。

上述文章就是购房者在买二手房签订合同时要注意的一些问题，购房合同的签订就代表着具备了法律效应，因此在签订购房合同时一定要多加谨慎，尽可能的排除一些可以发生问题的风险。希望本文能够给大家带来一些帮助。

（以上回答释出于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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