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哪位知道REITs是什么意思  

哪位知道REITs是什么意思

从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。
2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。
近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支援证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。
REITs是什么
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭执行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产专案融资。
为什么是REITs
从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。
香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产专案后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。
为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。
首先，作为受政府巨集观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的巨集观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的专案银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产专案贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托专案不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。
其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产专案而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。
第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。
最好的时机，最差的时机
想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。
尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。
作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点程序中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。
首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支援证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。
其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。
近期，美联储连续13次加息，美国联邦基金利率已经上升至5.75%的历史高点，相应的带动包括香港及新加坡在内的国际金融市场利息不断攀升，因此，从国际范围看REITs并不是合适的发行时机。相形之下，受银行巨量资金头寸影响，国内市场利率一直保持在较低水平，与国际金融市场利率差价达1%—2%。单纯从目前市场环境看，国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。
现在的问题就是看包括监管当局在内的市场各方能否顺应市场需求，鼓励金融创新，鼓励企业及种类金融机构及时推出REITs。

哪位知道80231314是什么意思？

“8”，把左手大拇指和食指叉开，代表“L”；
“0”，代表“O”；
“2”，叉开食指和中指，代表“V”；
“3”，叉开食指、中指、无名指，代表“E”.
合起来就是“LOVE”。
1314就更容易理解了。一生一世的嘛！
嘻嘻。

哪位知道carryover是什么意思

carry over 的意思有：
1：延期
2：运输
3：体育里面一般指重赛
还有一个意思就是留到以后处理，继续存在
这要看语境的，望采纳！谢谢

哪位知道DIY是什么意思

是指自己动手制作~
DIY=Do it yourself!
这不是一句简单的英文，他代表的是一种精神。
什么精神？自己去做，自己体验，挑战自我，享受其中的快乐。
这就叫做DIY。
简言之,就是"亲历亲为"。在《新词词典》中的解释是：指购买配件自己组装的方式。
DIY也是一种生活方式
最初，欧洲人纷纷自己动手装修房屋。在省钱的同时他们发现DIY装修的房屋更具个性，无论你把它装成什么样都与众不同,而且自己最为满意。后来他们又发现了DIY的各种优点,装修房子变成了工作以外的一大乐事,不仅减轻了工作的压力,而且自己竟学习了一门本事。此外，DIY可以让自己选择最好的材料。于是DIY便风靡起来，内容也变得包罗永珍。

哪位知道rain check是什么意思

rain check 英[rein tʃek] 美[ren tʃɛk]
n. 可延期使用的票; 延期接受邀请;
[例句]I was planning to ask you in for a brandy, but if you want to take a rain check, that's fine
我本打算请你到家里喝杯白兰地，但如果你想改天，那也可以。
[其他] 复数：rain checks

Rain check

先来看两句对话：
“How about a cup of coffee? ”
“Rain check.”
这是什么意思呢1？怎么有人问要不要来杯咖啡，而回答却是“给我张雨票”？
原来Rain check是美国流行口语，典故出自露天举行的棒球比赛。棒球是最受美国人欢迎的运动之一。如果球赛进行时天公不造美，骤然倾盆大雨，不得不暂停，观众可领“雨票”，或用原票存根作为“雨票”(rain check)，球赛改期举行时可凭之入场。
Rain check这句话后来有了引申意，广泛应用于日常生活中。
比方说有人请你吃饭或看戏，假如你刚巧因事不能奉陪，你可用婉谢的口吻说：May I take a rain check？
直译是：可以给我一张雨票吗？
地道英语的引申义是：这次抱歉不能赴约，下次有请必到。
上句是很客气的委婉讲法。如果约你的朋友已经是很熟的了，你大可直接说 I'll take a rain check，换成汉语就是：“改天吧。”

MEYER是什么意思呢？哪位知道啊。

好像是一个品牌的简称，刚刚查了一下，是美亚集团的简称哦。

哪位知道CNNIC CACNNIC CA是什么意思?

CNNIC CA是非盈利的管理与服务性机构。其宗旨是为我国网际网路络使用者服务，促进我国网际网路络健康、有序地发展。中国科学院计算机网路资讯中心承担 CNNIC CA的执行和管理工作。 CNNIC CA在业务上受资讯产业部领导。
CNNIC CA称电子邮件中文域名标准有望年内运营

有哪位知道’缘涯’是什么意思？

涯：指水边，泛指边际；范围，限度等。如：孟郊《病客吟》：“大海亦有涯，高山亦有岑。”
“缘涯”是指缘分的限度，只要没有超过这个限度，都是有缘人。

哪位知道喇嘛是什么意思？

喇嘛（音译自藏文：བླ་མ，藏语拼音：lama，威利：bla-ma），藏传佛教术语，意为上师、上人，为对藏传佛教僧侣之尊称，长老、上座、高僧之称号。“嘛”是对待一切众生犹如母亲呵护自己的孩子一般慈悲，是慈悲至高无上的意思，有这样至高无上慈爱的人，叫做“喇嘛”。
喇嘛也是“上师”与“和尚”的意思。喇嘛有两个含义：一个是“姓氏的喇嘛”，一个是“恩德的喇嘛”。姓氏的喇嘛就是氏族的喇嘛，比如父亲是喇嘛，他的儿子也是喇嘛。恩德的喇嘛就是“恩师”与“上师”