明朝皇权与相权 在明朝，契约是不动产归属权最主要的证明，也是唯一证明

在明朝，契约是不动产归属权最主要的证明，也是唯一证明  

如今，房屋交易方兴未艾，尽管房地产业受到政府宏观经济调控影响，有些低迷，但纵观起来还是生意兴隆的。只要看看房屋交易登记场所就可得知。

说起来，眼下的房屋交易十分便捷保险。只要是房屋供需双方达成一致意见，签署买卖合同，再到国家房屋交易登记机关申报登记，经批准并交纳一定的契税费用后，合同一式数份，各处都留底保管，拿到房产证、土地使用权证后，一切手续就完成了。

然而，在中国古代，是没有房产证和土地证的，只有房契和地契，且大多数情况下政府也是没有见证和管理职能的。

譬如明朝时期，房契就是买房时签的合同，地契就是买地时签的合同。过去人们远走他乡，这两样东西是非带走不可的，不然家里的房子和地皮很可能飞到别人的手里。房子和土地是死的，没长翅膀，当然不会飞，但房子的所有权和土地的使用权却是活的，随时可能转移。房契和地契转移到谁的手里，房子和土地的产权也就跟着转移到谁的手里。换句话说，契约曾经是不动产归属权最主要的证明，甚至是唯一的证明。

在当时，若买了新房，卖方会跟买方签一张房契，房契的格式大同小异，基本如下：

立典卖房屋文契（这里写卖方姓名），今将坐落（这里写房屋地址）房屋（这里写房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修情况），凭中（这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名），议价出典，由（这里写买方姓名，一般只写姓，甚至姓名均不写）管业，三面议明时值（这里写出售价格），当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期。买方一般不签字。

正是由于房契上一般不出现买方姓名，所以一旦丢失，捡到房契的人完全可以冒充买方，说自己才是真正的业主，即使告上公堂，地方官们也会因为无法查证而不予受理。

为了杜绝上述风险，明代政府曾试图给房契备案。问题在于备案是有偿的，买卖双方得去衙门购买官方印刷的格式合同，完了还得拿着签好的格式合同去有关部门交契税，税率又很高，从3%到16%不等。除了契税，还得给胥吏送红包，不然他们会拖着不办。既要花钱，又要送礼，还得三番五次往衙门跑，买房卖房的人们肯定不乐意备案，这样一来，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，于是房契和地契就变成了唯一的产权证明，业主一旦弄丢，后果不堪设想。

据资料显示，直到民国时期，上述情形依然存在，有些恶霸伪造一张房契，就能把原来的业主赶出家门，还有些败家子瞒着父亲，偷偷地把房契押给钱庄，贷到钱之后再去花天酒地。究其原因，还是因为业主手里缺乏正规的产权证明，政府那里又没有详细的交易记录。

直到民国三十二年，上海市政府仿照租界当局给业主发土地执照的做法，在全市范围内推出执业证制度，让业主们拿着地契和房契去土地局办理土地执业证和房屋执业证，中国才算有了像样的土地交易备案和产权证明。

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