万科三大中心 萬科年報里的三大迷局

萬科年報里的三大迷局  

去年底，萬科前董事長王石公開表示，雖然萬科2019年年報尚未出台，但財報數據肯定會非常好看。
但這一說法很快就遭到反轉。3月17日，萬科2019年年報正式出爐，全年營業收入為3678.9億元，歸屬於上市公司股東凈利潤388.7億元，分別同比增長23.6%和15.1%。相比2018年，萬科凈利潤等多個指標的增速出現下滑，而且凈利潤增速小於營業收入增速，可謂增收不增利。不僅如此，在這份年報里，還有著一連串的疑問。
存貨減值存疑
萬科集團的年審機構畢馬威華振會計師事務所在2019年審計報告中表示，「關鍵審計事項是我們根據職業判斷，認為對本期財務報表審計最為重要的事項。」由於存貨對房地產公司的重要性，在2019年萬科年報三大關鍵審計事項中，畢馬威華振會計師事務所的關注點首先就聚焦於萬科的存貨。
萬科2019年年報顯示，存貨金額為8970.2億元，較2018年底增長19.6%。同時，基於審慎的市場策略，2019年末計提存貨跌價準備29.9億元。
存貨跌價不僅關係到資產總量，還影響著利潤的數額。萬科就在年報中表示，本次計提存貨跌價準備，影響本報告期稅後凈利潤11.4億元，影響歸屬於母公司股東的凈利潤7.8億元。
在萬科計提跌價的14個項目中，上海金域瀾灣鷺語墅項目2019年跌價準備近2.49億元，與2018年保持一致。一般而言，地產公司的存貨發生跌價，大多數為項目難以銷售，最終出現貶值。不過，僅僅在確認跌價準備一周後，2020年1月6日，上海金域瀾灣鷺語墅對外開盤銷售，當即實現主力產品銷售一空。
預售數據顯示，本次金域瀾灣鷺語墅共推出412套住宅，總面積37710平方米，其中有244套疊墅住宅。截至4月9日，該項目已銷售245套住宅，銷售面積24044平方米，佔總面積的2/3；其中244套疊墅產品幾乎售罄，目前已簽約銷售241套。該項目銷售人員告訴中國新聞周刊，該項目疊墅產品在1月開盤時即全部清空，之後陸續在辦理簽約手續。
據了解，該項目的土地成本略高於2萬元/平方米，而其疊墅售價在3.8萬元—4萬元左右，小戶型住宅在3萬元/平方米左右，去掉後期最主要的建設成本即每平方米3000—4000元的土建工程成本，根據該項目2020年一季度的銷售情況看，具備一定的盈利前景。
大華會計師事務所合伙人肖立傑告訴中國新聞周刊，一般在資產負債表日之後、年報正式公布之前，存貨等資產減值金額發生變動，應該予以調整。如果計提存貨跌價準備，到後期項目實現了盈利，之前的跌價準備會轉入利潤表中，最終項目對利潤的影響會放大。
以萬科的上海金域瀾灣鷺語墅項目而言，如果實現盈利，僅僅這一個項目，對利潤報表上數據的影響是2.5億元—5億元甚至更高。就此，中國新聞周刊聯繫採訪上海萬科相關負責人，對方表示婉拒。
稅負異常增大近100億元
畢馬威華振會計師事務所關注的第二個關鍵審計事項是萬科的土地增值稅，其判斷理由是，「由於土地增值稅的計提對合併財務報表的重要性，且管理層作出估計時的判斷包括對相關稅務法律法規和實務做法的理解等考慮要素」。
相比於往年，今年萬科的土地增值稅有些異常。
萬科2019年年報顯示，其土地增值稅高達295.9億元，相比於2018年的196.1億元，多了近100億元，漲幅高達50%。在萬科的多個財務指標中，這一漲幅相對較大。
這對萬科的利潤錶帶來了一系列的影響。首先就放大了萬科的整體稅負板塊金額，數據顯示，2016年、2017年、2018年萬科的稅金及附加科目金額分別為219.8億元、197.2億元、231.8億元，這三年基本保持穩定，但2019年萬科稅金及附加的數值為329.1億元，上漲近100億元。
由於稅金及附加直接關聯到利潤，換言之，土地增值稅數額的變動對萬科利潤的影響大致在100億元左右。由於萬科對後期市場預期不樂觀，市場上不乏質疑，先更多計提土地增值稅，後期計提額相對減少，可以沖淡今後市場下滑對企業利潤的影響。
畢馬威華振會計師事務所在審計報告中指出，在期末，管理層需對土地增值稅的計提額進行估算，在土地增值稅彙算清繳時，實際應付稅金可能與預估的金額存在差異。
肖立傑告訴中國新聞周刊，土地增值稅按照超率累進稅率30%—60%繳納，是用預計收入減去預計可扣除的土地成本、開發成本、利息費用等，最後再計算出稅率，一般而言，稅率越高，利潤空間越高，稅額自然也就越大。
值得注意的是，從凈利潤率來看，萬科2019年的凈利潤率比2018年有所下降，其整體項目的利潤空間在縮小。日前，萬科首席執行官、總裁祝九勝在萬科業績發布會上公開表示，「整個行業毛利的下降可能是長期的趨勢」。
肖立傑表示，另一方面，萬科的規模和體量巨大，而且項目情況各有不同，其土地增值稅的上漲存在一定可能性。
不過，萬科2019年年報並未有土地增值稅預估的細節。
新業務收入或未達預期
收入是畢馬威華振會計師事務所重點關注的第三個關鍵審計事項，不過，審計機構關注的並非是萬科的整體收入，而是萬科房地產開發項目的收入。
畢馬威華振會計師事務所表示，銷售房地產開發項目產生的收入佔万科 2019 年度營業收入總額的92.6%，以及單個房地產開發項目銷售收入確認上的細小錯誤匯總起來可能對集團的利潤產生重大影響，因此將萬科房地產開發項目的收入確認識別為關鍵審計事項。
換言之，萬科非開發業務收入規模較小，佔比較小。
這似乎與萬科的布局並不相符。
在2019年年報中，萬科表示，近年來，公司在鞏固住宅開發和物業服務業務固有優勢的基礎上，積極拓展業務版圖，已進入商業開發和運營、租賃住宅、物流倉儲服務、冰雪度假、教育等領域。
就其規模而言，萬科的部分業務在行業中已經頗具優勢。其中，在商業地產板塊，萬科以印力集團作為平台，2019年底，印力集團運營管理項目108個，覆蓋50多個城市，管理面積近900萬平方米，已開業面積為644萬平方米。當前，商業地產龍頭華潤置地旗下已開業商業地產面積為1000萬平方米，萬科印力的開業面積足以居於行業中上游。
在長租公寓領域，萬科同樣不落下風。年報顯示，2019年萬科租賃住宅業務新增開業5.6萬間，累計開業11萬間，已開業房間中81%位於北京、上海、深 圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京等核心城市，成熟期項目（開業半年及以上）的平均出租率約為90%。
不過，在2019年年報中，商業地產、長租公寓等業務的收入並未公布，更沒有被審計機構重點關注。
事實上，這些新業務具有較大潛力。參照華潤置地、萬達等2019年業績，1000萬平方米的商業地產能營收100億元以上，並且實現較高的利潤率，那麼萬科印力有望實現營收60億元左右，利潤20億—30億元左右。
對此，一位地產分析人士表示，之所以未在年報中披露新業務的數據表現，很大一部分原因或許是萬科轉型業績未達預期，這就是萬科一邊尋找新的支柱產業、一邊卻大喊活不下去的深層次原因。
內容來源： 中國新聞周刊
作者：劉德炳