土地增值税的税率形式 土地增值税销售旧房产,无论帐面有无原值，都只按照该房屋重置成本乘以成新率来计算扣除金额吗

土地增值税销售旧房产,无论帐面有无原值，都只按照该房屋重置成本乘以成新率来计算扣除金额吗  

土地增值税销售旧房产,无论帐面有无原值，都只按照该房屋重置成本乘以成新率来计算扣除金额吗

对。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条中明确规定了可以扣除的六个专案。其中第（四）项规定：（计算增值额的扣除专案）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

容积率低于0.4，计算土地增值税时扣除的土地成本，应该按照土地面积乘以2来分摊总的土地成本？

不是，土地增值税中没有这个规定。财税[2010]121号档案规定，自2010年12月21日开始，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

新建房屋销售一半,土地增值税扣除专案如何扣除

一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值额＝应税收入－扣除专案
二、扣除专案的基本规定
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的专案，根据转让专案的性质不同，可进行以下划分：
（一）对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额，具体包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（主要是契税）
2.房地产开发成本，是指纳税人房地产开发专案实际发生的成本，具体包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
3.房地产开发费用，不按实际发生扣除，计算扣除，具体规定：
（1）纳税人能够按转让房地产专案计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
【提示】超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额和加息、罚息不能作为开发费用扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产专案计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）
（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。
5.财政部规定的其他扣除专案（只有适用房地产开发企业）
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
（二）对于存量房地产转让
1.房屋及建筑物的评估价格
旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（与上面的规定是一样）
3.转让环节缴纳的税金（注意营业税）
营业税、印花税、城建税、教育费附加
【特殊规定】凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：
旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
【提示】1.计算扣除专案时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
　 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　
【例题】位于县城的某商贸公司2012年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2009年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除专案金额的合计。
【解析】销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（万元）；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除，600×（1+4×5%）＝720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数，所以可以扣除的金额合计数为720+21.6+18+0.5＝760.1（万元）。
　3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

企业出售旧房如何计算土地增值税

例：某工业企业转让一幢90年代建造的厂房
，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
（1）评估价格＝600×70％＝420（万元）
（2）允许扣除的税金27.5万元
（3）扣除专案金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）
（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）
（6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）

土地增值清算后出售房屋如何计算土地增值税

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发专案为单位进行清算，对于分期开发的专案以分期专案为单位清算。也就是说，土地增值税是以一个专案为单位进行的清算，对属于同一清算单位所发生的房地产开发成本费用是不得从其他的房地产开发专案中扣除，对同一专案也不能作为两个清算单位，所以，对一个开发专案清算后，剩余的房产再转让不能再单独作为一个清算单位计算土地增值税。
其次，国税发〔2006〕187号档案中还规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除专案金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除专案总金额÷清算的总建筑面积。土地增值税清算前期已售部分与清算后期销售部分，尽管单位建筑面积成本是相同的，但由于先后销售房屋的房价不一，一般来说，后期销售的房高于前期销售的房屋，而土地增值税又不是适用比例税率，而是根据增值率确定适用不同税率，即超率累进税率，其税率为30%至60%不等。
土地增值税本身应当是在房地产开发专案全部竣工、完成销售后进行土地增值税清算，只不过考虑到等到全部销售后进行土地增值税清算，不仅跨期时间长，并且很容易让纳税人钻税收空子，所以，国税发〔2006〕187号档案作出规定，对达到规定条件的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但未全部销售之前的土地增值额的计算是根据已销售开发产品与相应的扣除专案确定的，并按已销售开发产品确定的适用税率。
虽然已销售开发产品的增值额只能代表部分，清算单位实际实现的增值额及应适用的税率要等到全部销售后才能准确计算。但是，档案对土地增值税清算后再销售的开发产品，只能按清算时确定的单位建筑面积成本费用计算相应的扣除专案金额，不重新启动土地增值税清算。

土地增值税清算时房屋维修基金可以扣除吗

可以。房屋维修基金属于代收费用，土增规定如果代收费用计入房价向购买者一并收取的，可作为转让收入，可作为扣除专案允许扣除但是不能作为加计扣除的基；，如果单独收取的代收费用可以不作为转让收入，同时也不得作为扣除专案扣除。
维修基金使用条件：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、装置进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

计算土地增值税时，买土地支付的契税可以在土地成本里扣除吗？

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除专案，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
因此，购买土地时支付的契税可以计入扣除专案里的“取得土地使用权所支付的金额”里扣除。

转让无产权的车库，土地增值税可否扣除成本

总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。
常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位。
人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。
那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:
观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。
观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。
因此，如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。
最后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

旧房评估费用可否在计征土地增值税时予以扣除

个人认为不可以扣除：
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的专案，根据转让专案的性质不同，可进行以下划分：
（一）对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额，具体包括：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（主要是契税）
2.房地产开发成本，是指纳税人房地产开发专案实际发生的成本，具体包括：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
3.房地产开发费用，不按实际发生扣除，计算扣除，具体规定：
（1）纳税人能够按转让房地产专案计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
【提示】超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额和加息、罚息不能作为开发费用扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产专案计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
（1）房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加）
（2）非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加）。
5.财政部规定的其他扣除专案（只有适用房地产开发企业）
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
（二）对于存量房地产转让
1.房屋及建筑物的评估价格
旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（与上面的规定是一样）
3.转让环节缴纳的税金（注意营业税）
营业税、印花税、城建税、教育费附加