房地产法讨论稿

房地产法讨论稿

作者的话：

现代社会的国政本应先有理论，再有立法，而后实施，以免国政实施时无法可依，造成要素不平衡、社会不平等，利益落入强势手中。我们却习惯于用游击战的方式，边打边相，错了再改。改革之后，牵扯到利益重新分配的很多方面没有立法，国企改革没有立法，税收没有统一的立法，住房改革一样没有立法。主导这些方面的都是政府的某些“规定”，但很多“规定”缺乏法律根据 —— 政府还不习惯依法定规，不习惯遵循“法无授权不可为”的法治社会原则，习惯于以政策定规。人大每年都开会，立法就是立不到住房改革这方面来。

在无法可依的情况下，住房改革被新自由主义牵引着走入歧途。公有房产私化、住宅建设用公有土地所有权的主要内容（使用权）被违宪买卖、对开发商没有有效的约束、对银行房贷监管不力；腐败者、投机商大获其利；房价愈调控愈大涨，远远超过了大多数公民的购买能力；蜗居、蚁居、房奴、强拆、自焚、天价、空置、豪宅、一人几十套房以及通货膨胀、重复建设、消费萎缩 …… 当此事威胁到社会稳定的时候，才想到兴建保障房、制止强拆、打击囤地、讨论房地产税。现在不停止卖地、不压制房价，民怨沸腾；停止卖地、压制房价，财政难以支撑、银行坏账难平；陷入了“二难境地”。房地产发展一开始就失去了刚性制度的约束，使贪婪和虚荣等人性缺陷在没有法律约束的情况之下爆发出来。如果对房地产还不科学立法、严格执法，等待我们的就是金融危机、经济危机、政治危机 ……  中国之命运压在了房地产上。

当一生的血汗要被一套住房吸纳干净的时候，对匮乏的恐惧才下眉头，又上心头，房地产立法成了弱势群体的强烈需求。载覆之论已是老话儿，为了权力稳定，房地产立法也是主政者的需求。

根据《宪法》，我应该有写这篇法案草稿的权利和向人大提交法案的权利，但根据《立法法》和《人民代表法》，我没有直接把这项立法草案提交人大的权利，我也不知道哪一位人大代表是我公民政治权利的代理人。在我需要行使公民权的时候，找不到可靠的法律途径。很明显，在这个问题上具体法不能实现宪法宗旨。

这篇稿子的作用是抛砖引玉，我希望网友对这篇草稿斧正，润色，添砖，加瓦。我希望人大代表们对我的这篇草稿拿出对《婚姻法》修改的热忱来，希望赞同我的意见的人大代表把这篇草稿变成立法提案。如果我的希望实现了，写这篇草稿就不是“吃饱了撑的”了。算一次民意表达吧。

                                               2010、9、27

房地产法讨论稿

为了节用土地，保护农用土地，合理使用住宅用地和维护公民平等的住宅用地权、居住权，为了达到“居者有其屋”的社会保障目标，为了合法私有住宅权不受侵犯，为了制止房地产业的违法现象，根据《中华人民共和国宪法》相关条文制定本法。

第一条  中华人民共和国公民具有平等的住宅用地权。国家通过具体法律保障每个公民都有一块权利平等的住宅用地。为了便于管理，便于操作，国家把“权利平等的住宅用地”转化为“公民住房标准面积”。

第二条  禁止买卖或变相买卖住宅用地。住宅用地的社会本质是公共权力，公共权力不能成为商品。土地所有权的任何内容都不得成为商品，土地不得以买卖的方式转让。房地产税是住宅用地有偿使用的方式。政府对公民使用“公民住房标准面积”内的住宅用地实行免税。

第三条  政府对公民住房实行以标准面积为主要指标的管理。住房标准面积为：大城市、中小城市、市镇中心区的人均基本住房面积分别为20㎡、30㎡、35㎡，距城市中心区每8km人均增加5㎡，高楼层住房10层以上每10层人均增加5㎡，城市住房基本面积加上增加面积不得超过人均40㎡。乡村住房面积以地皮面积计算，人均标准住房面积不超过50㎡（包括院子）。

第四条  国家实行标准住房面积随使用人居住地迁移的制度，政府主管标准住房面积所在地的调换。公民在一个地方工作五年以上，具有自愿获得当地标准住房面积指标的权利。在新居住地自愿获得标准住房面积的同时，失去了原住地的住宅用地使用权（必须把原居住地的住房卖给别人或卖给政府）。

第五条  五周岁以上的中国公民皆有获得住房标准面积的权利。未成年人的监护人有其住房标准面积的权利代理权。标准住房面积不继承。

第六条  公民的住房标准面积的自主使用权是合法私权，政府不得以服从建设规划来侵犯公民的自主使用权，居住地更换实行平等协商的原则。公民有通过契约把标准住房面积合并使用的权利。公民有权组建保护和使用标准住房面积权利的利益社团，这种社团依法监督政府在住宅方面的管理行为和服务行为，参与住宅相关方面的立法和法律修改。自愿在一起居住的公民，可以通过这样的社团合并使用标准住房面积，向政府申请规划、建造社区。

第七条  公民实际住房面积超过公民住房标准面积应缴纳房地产税。超标准住房面积住户的户主是房地产税的纳税人。房地产开发商在工程完工验收完毕一个月后（以政府质监部门开据的验收单上标注的验收完毕时间为时间标准），没能够卖出的房产临时作为开发商的私人房产来缴纳房地产税（以购房者房产证开具时间为统计依据）。

第八条  房地产税实行累进制，每人均5㎡为一个累进单位，累进比率为20%，累进基数不得低于当地上年度月平均工资的10%。以㎡为收税单位，不足1㎡的按1㎡计税。房地产税按月缴纳，每月1号为计税日期，计税时间不足1个月的按1个月缴纳。

第九条  城市、市镇中心区的住宅不得配套私有车房。距大城市中心30km、中等城市中心20km、小城市中心10km、市镇中心5km之外的住宅，可以另配套私有车房，但面积不得超过每户10㎡。私有车房面积按住房超标面积的50%计算房地产税。

第十条  政府收取的房地产税实行专用，用于住房方面的社会保障。国家以廉租房实现公民的住房社会保障。除了用于兴建廉租房之外，政府还要把房地产税用于对低于标准的面积的户主发放住房补贴。政府发给缴纳不起廉租房公民的住房补贴，要足以缴纳当地廉租房的租金。实行政府住房补贴制度之后，不得再建造经济适用性住房。

第十一条  政府有责任向没有经济能力在工作地购买商品房的公民、没有住房的退休退职公民、失业或失去了劳动力且没有住房的公民提供廉租房。建筑廉租房的土地是公务用地，免税使用。廉租房由政府或政府委托单位建造、管理，人均住房面积为15㎡，分为单人间、双人间、三人间。廉租房使用公共卫生间和公共厨房。

第十二条  政府有责任把超过面积标准的办公用房以及政府所属的招待所、宾馆全部改造为廉租房。政府有责任把以住房改革为名，利用公权非法违规变公有为私有的住房收归公有，把利用公权非法违规用低于市场价购买的公有住房收归公有，收回后改造成廉租房。政府有责任把公民因超法定住房面积卖给政府的私有住房改造成廉租房。

第十三条 公民使用廉租房要交纳租金。 廉租房的租金以满足廉租房修缮、管理费用为标准。

第十四条  需要使用大面积房屋的中国公民和外籍人士，可以租用商用房。建造商用房使用的土地属于商用建设用地。商用建设用地的土地税要高于住宅用地房地产税的2倍以上。

第十五条  鉴于我国农用土地面积已经达到最低限度，城市人均住房面积已经达到30㎡以上，乡村居民有减无增的国情，今后除社会保障住房建设之外，一般不再划拨农用土地建设住房，特殊情况确实需要变农地为新增城市住房用地，必须报请国务院批准。城市住房建设以建设高层住宅楼为主。

第十六条  政府有责任使用经济杠杆，把一套住房（以三口人标准面积为准）的价格控制在当地（县、县级市、大中城市的区）年平均工资8倍之内，否则为政府失职。

第十七条  政府有责任监管银行的房贷，银行不得对同一户主提供第二套住房房贷，不得向超住房标准面积的户主发放房贷，不得向资质不够标准的房屋开发商提供房地产业贷款。

第十八条  政府有责任对房地产商实行财务监管，其税后利润必须在合理的范围之内。

第十九条  政府机关、事业单位及所属机构，不得建设住房，配给或卖给其成员。

第二十条  从本法施行之日起，政府成立临时机构，依本法为依据，处理住房改革之后产生的非法违规的住房产权及因执行本法引起的善后工作。

第二十一条  本法从 2011年 月   日起开始施行。

第二十二条  本法内容与此前颁布的其它具体法内容不一致，依本法为准。

第二十三条  本法解释权属于全国人民代表大会常务委员会。