牛刀：泡沫破灭时北京房价要下降50%

牛刀：泡沫破灭时北京房价要下降50%

9月6日在搜狐经济学人论坛上的发言选登

中国楼市的虚假资讯比国家统计局的数据造假有过之而无不及。更重要的是，媒体的捕风捉影无限放大，很快就误导市场，影响很坏。

不久前，有中投背景的黑石投资了一点中国的房地产，媒体放大说，外资抄底中国楼市，热钱流进中国，考验宏观调控。一个小小的黑石，投那么一点资金，就能考验宏观调控，那也太小看中央政府了。结果如何呢？银监会辟谣说：热钱连续三个月流出中国，共计340亿美元，平均每月113亿，超过2008年以来的月度高点。

险资投资房地产换没正式公布，一家财经报纸就报道说，4300亿险资进入房地产，北京楼盘准备涨价。结果险资公布三点：不设立房地产公司，不投资商品住宅，只进行股权和商业地产投资。这跟你北京住宅有何关系？犯的住宅为此涨价吗？北京住宅还能涨价吗？笑话。

中央政府本轮调控还只是刚刚执行第一阶段，目的就是打击楼市投机行为，并且已经取得初步成效，但是，偏偏就有财经媒体报道说，炒房团开始抄底，并煞有其事地说，炒房团认为房价会上涨10%，把炒房团当傻瓜吗？炒房也是有风险的，尤其是现在风险更大。炒房赚钱，一条最重要的模式就是银行的杠杆效应，而在五成首付的状态下，杠杆效应丧失，基本无利可图。现在买房的炒房客，很多一部分是能够在银行通过其他渠道取得贷款的人。

制造种种舆论，无非是强调调控失败，市场开始回暖，赶紧买房，中国楼市将会重复2009年的故事。是啊，2009年在开发商眼里是个大牛市，央行狂印13万亿钞票，新增贷款9.7万亿，其中，仅12家上市银行就有5,28万亿流进房地产，房价岂能不暴涨？但是，这个涨的是房价吗？不，用货币堆砌的房价只是泡沫，风一吹就会无影无踪。

2009年的故事是无论如何不会重复了，今年的货币发行正在受到控制，M2的增速已经从2009年的29.74%回落到17.6%，还将继续回落。昨天央行发行500亿央票，也是采取金融工具回收流动性。货币减少，房价必将，这是常识，买房人千万不要连常识都不懂，那是要吃大亏的。

九十两月，楼市根本就不可能回暖。从北京来讲，上周房价下降8.9%，整体下降1992元，但是，换来了成交量30%的环比增长。这种以降房价来争取成交量的市场行为，将在未来三年成为市场的主流。所以，九十两月是全国房价一轮下降的开始，泡沫破灭时，北京房价比现在至少要下降50%。

用回暖来诱导市场，只是一种低级伎俩，一捅就破。不过，话说回来，就是一步下降20%也没有多少人能买得起，所以，房价只有回归理性，才有成交量的放大。今年后四个月，市场新盘喷涌而出，明年的供给将达到历史的新高，全国住宅供应预期是2010年的两倍，后年的住宅供给会达到今年的三倍，何愁房价不降？