牛刀：2010年上海房价第一个开始下跌

牛刀：2010年上海房价第一个开始下跌　　

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在一线城市当中，上海是一个比较特殊的地方，那就是上海是长三角的中心，江浙两省和上海市的GDP占了全国的四分之一，经济比较发达。但是，这不是上海就可以支持高房价的理由，在对待民生居住的问题上，上海没有什么可以特殊的。就这一轮调控的情况来看，上海与全国其他城市共处在一个基本面上，房价下降的趋势不可逆转。

从2009年的情况看，上海房价暴涨，其中，主要推动房价上升的购买力来自两外，境外和市外。从房地产来说，一个靠炒买炒卖哄抬起来的房价，迟早都会暴跌，全球自从1929年第一次出现经济危机以来，还没有一个靠投机炒楼炒起来的房价而没有暴跌的先例。我相信没有一个人可以举出这个例子。中国的房价自然也不能逃脱暴跌的命运。

与2007年深圳房价最先下降不同不同，上海有可能是这次房价暴跌的第一个城市。道理很简单，房价下跌的第一个因素是回收流动性，去年的房价暴涨主要是流动性泛滥造成的，那么，今年也将因为回收流动性而造成暴跌。央行的货币政策对全国一样，对上海也如此，从去年11月起，央行就在用票据回收流动性，今年元月12日，开始上调存款准备金率，下一次就是加息。一般认为，央行加息后，弱化了房价上涨的预期，增大了购买成本，遏制了楼市投机。

第二个因素是国际投机资金和热钱抽逃。我曾经详细了解过外资在上海的卖楼情况，高盛、摩根、美林等早在去年下半年，就开始抛售在上海的物业，开始是别墅、住宅和公寓，现在是商业物业和写字楼。全球都知道中国房价泡沫要破，所以，外资投行和国际热钱都不再持有上海住宅。这个情况可能在美联储加息后，要发生更大规模的外资抛售，促使房价暴跌。外资和热钱的规模，上海比北京和深圳加起来还要大。

第三个是中国的股指期货和融资融劵将要吸附大批资金，一些楼市炒家也要抛售手上的房子，去从事股指期货的交易，这样，因为上海是中国股市主板交易中心所在地，又是中国最大的金融中心，信息资源丰富，资金来源广泛，交投更为活跃，会吸引大批资金。

以上三个因素，决定了本轮上海房价先行下跌。下跌的时间发生在央行加息后三到六个月的时候，现在只是在空转，也就说没有什么成交量，但是，房价还没有出现大跌的迹象。上海中心区的公寓是房价大跌的起源，随后将逐步扩散到外环和郊县。整体房价今年将下降30%左右，明年出现更深幅度的下挫。