深圳仍然是一线城市房价领跌风向标

牛刀：深圳仍然是一线城市房价领跌风向标
　　
　　
　　美国投资家罗杰斯惊世之语，猛地唤醒了国人。他说：“我预计一些中国的房地产投机客今年会破产。”随后，温州山西炒房者在北京开始大规模抛售房产，有的一人居然抛售400套。这之前，在上海的温州人抛售房产400亿，转投黄金。最可怜的是深圳炒房客被套的动都不能动，有的放言说，抛掉重庆，成都等二三线城市的房产，回深圳来抄底，可是底在哪儿？14600元是底部吗，有谁能告诉我？！
　　
　　就目前深圳的房价来讲，还远远没有跌到底部。深圳房价有两个大底，一是2007年元月，均价10872元；二是2005年12月，均价7400元。中国经济大势如果一直向好，或者说，未来几年GDP能够保持10%左右的增长而通胀率维持在4%以内，则深圳的房价跌至10872元，是一个阶段性的底部。如果受全球经济衰退的影响，通胀率居高不下，则深圳房价的底部将暴跌至7400元。因为中国经济的不确定因素太多，何时能跌至底部，是很难预测的。
　　
　　我不只一次提醒深圳炒家，房地产投资不是这么个玩法，可是，忠言逆耳，很多炒家不愿听。偏要一个外国人来说，才开始惊觉，但是已经迟了。从深圳的社会性质而言，深圳房地产未来的模式不可能是香港的高房价模式，因为高房价导致了香港的产业空心化和经济泡沫化，其危害是长期的；而很有可能是新加坡的祖屋模式，今年深圳市政府一次兴建4.58万套保障住房，3年内建9.73万户社会保障房就是一个逐步过渡的信号。如果确认了新加坡模式，那滞留在深圳炒家手上的3万多套房子怕是连租都租不出去，因为租房是必须装修的，很多人已经拿不出这笔钱了。
　　
　　和炒楼客一样，深圳的开发商也在急剧分化。就上市公司而言，具备可以向内地扩张能力的公司是越来越少了。他们发现曾经是中国房地产龙头的开发商，不仅在实力上落后于北京和长三角，就连在理念上也开始落后了，因此很多已经缺乏市场竞争和扩张的实力，在深圳市场急转直下的情况下，深圳的开发商面临洗牌，估计将有一半的公司在2008年没有可以开发的项目。从万科在深圳的主动性降价可以看出，只有12家开发商有能力跟风，其他还有60余家开发商的70多个项目即将被动性的降价，有的面临淘汰出局。
　　
　　最糟糕的是地产中介，虽然不能说是全军覆没，但是一大半会关门大吉。从中天置业倒闭开始，多米诺效应已经显现，过去那种满大街的中介铺面，现在已经非常稀罕了。整个深圳，二手房的成交量已经持续7个月，维持在两位数，三位数的成交量已经很难见到了。一些中小型中介经常一两周无法开单，这种情况没有任何好转的迹象。一般认为，即使门面在开，也只能维持，聪明的公司不断缩小战线，有的干脆跑人。
　　
　　更重要的是，在市场由投机过度转向正常需求的过程还没有结束，70%以上有购房意向的潜在购房者都坚信深圳房价必将大跌，没有谁愿意在此时购房，以免做了高房价的冤大头。我在去年一篇博客中写道：深圳房价要跌去50%才有可能恢复市场信心，相对前期高点去年8月18900元而言，深圳均价已经跌去20%，还将再跌30%。这个过程其实越短越好。
　　
　　与深圳楼市情况相近的是广州，跌幅差不多，只不过广州的影响面更广，所不同的是，广州新房存量相对较少，而深圳新房存量经过今年两个月的消化，仍然高达47000多套，再加上深圳45800套保障房，就算2007年深圳商品住宅一套都不新开发，市面上可供销售的住宅都可以达到去年全年的销售水准。因此，供过于求的局面已经形成，再加上炒家手上的3万多套住宅将有一大半或者由银行收回投向市场，或者主动大幅降价后投向市场，客观上有助于房价加大跌幅，并有可能缩短房价理性回归的时间。
　　
　　深圳的住宅市场仅管和北京，上海不能简单类比，但情形大抵相同，只是北京上海两地地量成交的局面可能更长一点，但是进一步下跌的趋势是不可改变的。不同的是，可能上海北京新房存量少一些，但保障住宅和商品住宅的新增推盘量也要大一些，炒家手上即将抛售的房子也要多一些，下降的过程也将长一些。但是，同为前期投机过度的城市，深圳房价的今天，就是上海北京的明天。
　　
　　因此，深圳房价领跌的效应，是一线城市的风向标。从这个意义上说，深圳又为一线城市带了一个好头。
　　
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