首付贷到房抵贷--中国版次贷危机正在酝酿

　　8月份，多地房价涨幅刷新了历史纪录，9月初，各地楼市成交明显升温。在这样的情况下，不少人都在想方设法找钱买房。甚至有人打起了银行“房抵贷”业务的主意，想借此筹集首付资金。

　　所谓“房抵贷”，就是用房子做抵押，向银行申请用于消费或经营用途的贷款。虽然各家银行都明文规定贷款资金不能用于购房，但在房价大涨的利益驱动下，有相当一部分房抵贷资金通过某些手段，几经周折后流入楼市。

　　最近，招商银行上海分行推出了“有房就能贷”的贷款产品，就算房屋还在按揭，也可以做二次抵押，银行可以对房屋的升值部分发放贷款。如此一来，房屋和贷款之间就形成了一个可以循环往复的闭环。有一套房，就可以找银行贷款买第二套，第二套还可以再用来贷款买第三套。房价上升带来的红利和市场不确定性造成的风险，都在这样的循环中反复放大。

　　被明令禁止用于购房的“房抵贷”是如何流入楼市的？

　　这种循环背后蕴藏的风险又有哪些？

　　招行上海分行日前就推出了 “有房就贷”产品，且内容相当有吸引力：

　　只要客户在上海地区有房，无论是贷款已结清还是仍在贷款中，都有适合的贷款产品可供申请。

　　不难看出，该产品主要就是针对上班族与小微业主，抵押额最高2000万，贷款月供计算期最长可到20年，可根据客户的实际情况定制还款计划。那么没有还完贷款的房子究竟还能贷出多少钱呢?一位业内人士为我们算了一笔账：

　　“你比如说：5年前，客户贷款200万买一处价值400万的房产，现在这处房产已经升值到1000万，而客户还有150万贷款余额没还完，又急需用钱消费。这时，用这一房产可再次向银行申请抵押贷款，理论上可以新贷出的额度应该是房产现在估值的八成左右减去没结清的贷款。一般估值相当于市价的七成，所以新增加的额度大约是560万减去150万，差不多是410万元。当然，最终银行审批的额度还与申请人的收入有关，一般要求月收入要大于月还款额的2倍。”

　　在房价疯涨的情况下，很多人坦言，有钱会投到楼市中，看到招行的这则“有房就贷”的广告，不少人甚至打起了银行“房抵贷”业务的主意，想借此筹集首付资金。不过，多家银行人士表示，不论房产以何种方式抵押，这种抵押贷款只能用于个人消费或经营，绝不能用于炒房、炒股。

　　银行工作人员：“贷款人在申请贷款时，都要填写贷款用途，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会还规定，发放的消费贷款如果金额超过30万元，不能直接打到贷款人的账户，而是采取受托支付形式，打到用途有关的账户。比如，申请装修的贷款，直接打到装修公司的账户;申请旅游的直接进入旅行社账户。”

　　楼市的火爆也让一些中介看到了“商机”， 一家贷款中介机构就对记者明确表示，没有还完贷款的房产的确可以进行二次抵押，只要有房产证就行。

　　记者：没有还完贷款的房产能不能做二次抵押?

　　中介：可以

　　记者：那需要什么手续呀?

　　中介：产权证，结婚的话提供你们夫妻双方的东西。

　　记者：那抵押这个钱我能再用来买房吗?

　　中介：那就随便你干啥了，基本上如果要是走银行的话，就是装修贷。

　　记者：是不能打到个人账户上吧?

　　中介：打不到

　　记者：那一般打到什么账户上?

　　中介：装修贷利息低，打到装修公司的账户上。不能打到别的账户了，装修公司给你转呗。

　　据了解，招行在吉林、北京等地区并未推出“有房就能贷款”业务。

　　2014年，为防止贷款资金进入投资领域，北京银监局专门发文要求，个人消费贷原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内。这意味着，向北京地区的银行申请个人消费贷款，不论你的抵押房产估值多高，也不论你的个人收入多高，最多也就只能贷款100万元。

　　在中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军看来，招行上海分行此种做法存在较高风险。

　　赵锡军：“通过资产的增值部分再来进行抵押或者是质押，获得第二轮质押的信贷，等于客户的贷款会增加，负债率会上升，杠杆就会上升，将来还款的压力就会加大，同时还面临一个比较大风险就是当你的质押，如房子，它未来的价值出现比较大的波动的时候，就会影响到质押品的安全性，这对银行来讲也是要考虑的。”

　　赵锡军认为，银行“有房就能贷款”的做法应引起有关部门的高度关注。

　　赵锡军“当大部分银行都用类似的办法拓展市场，扩大贷款，为客户提供新的增长服务的时候，那么整个社会的信贷规模和风险都会因此而上升，这个有点类似美国在次贷危机之前在房地产市场上有相似的做法，值得我们加以警惕。”

　　用“房抵贷”资金买房，属于典型的自加杠杆，与配资炒股如出一辙。加杠杆是把双刃剑，收益可以翻倍，损失也可能翻倍。如果未来房价出现下降，那么被杠杆放大了的损失也许会让人无法承受。因此，当前必须警惕“房抵贷”可能带来的风险，银行和监管部门要确保交易真实、资金流向真实，切断房子和贷款之间的循环。

　　附文：消灭了首付贷，银行又在搞房抵贷!

　　去年以来，由于一线城市房价暴涨，使得根本没有能力买房的年轻人也变得躁动不安起来。

　　现在不买，这辈子也买不起房子，这是最后的上车机会……这样的言论即便到现在也还不绝于耳。于是，首付贷应运而生。

　　诸如世联行等房地产代理机构，以及其他的中介，纷纷推出首付贷，年化利率最低的也要8%，高一些的12%，还有更高的，那就更恐怖了。可是，急于买房的人根本不管这些，在快速上涨的房价面前，这点利息根本不算什么。而且央行的小川都说了中国居民的信用好，房贷没问题。于是，中介机构赚钱，本来无钱付首付买房的年轻人因此买上了房，大家其乐融融。

　　可是，一直这么玩下去不行啊，因为首付贷出来之后，房价上涨更快了。到了后面其已经完全走偏，成为人们放大杠杆炒房的工具了。这可不行，继续这么玩下去的话万一崩盘怎么办。于是，住房城乡建设部、发改委、中国人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会七部委下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，其中明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

　　不过，大家都知道，这玩意有巨大的市场需求，因此，一旦起来，你想要完全禁止是很难很难的。但是七个部委联手，至少将其嚣张的气焰压下去了，规模变小了，至少世联行这样大的机构不敢玩了。因此，今年首付贷的总体规模比去年小了很多。

　　可是，我发现，首付贷算是走了一大半，可是，首付贷前脚刚走，银行的房抵贷又来了!

　　什么是房抵贷?房抵贷就是二次抵押贷款，指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。换句话说，就是你有一套房的话，就可以用这套房抵押去银行贷款，用来买其他的东西。

　　好在这个“其他东西”不能包括房子。房抵贷的贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房!注意，不能用于买房!

　　但是，凡事都不可能像理想状态那么美好的，就像首付贷开始时为了帮助那些想买房子，但是还欠那么一点点的人提供一点帮助，但是到最后，可能自己一分钱也没有人的人也拿着首付贷去买房子了，那就是变成了零首付，跟美国次贷危机前是一个玩法了，那可是十分危险的。

　　这个房抵贷其实也有很多变通的渠道，由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管。申请后不用于经营，拿来再投资买房自然也是可以的。当然，申请时不写买房就行。这个太简单了，空子很容易钻!

　　根据我的了解，目前至少包括农行、建行、民生、中信华夏、平安等多家银行均推出了“房抵贷”产品。而且，根据这些银行的政策，即使名下仍有贷款未结清的房屋，只要还款一年以上，就可以申请二次抵押。可谓十分宽松……

　　换句话说，我只要名下有房子，不管贷款有没有结清，我都可以进行抵押贷款，接着来买房子。这样的话，我抵押第一套房子，去买第二套房子，然后再抵押第二套房子买第三套房子……一直这么下去，只要房价涨那么一点点，就可以很轻松的实现王健林一个亿的小目标啦!但是，一旦下跌，立刻就灰飞烟灭，因为每一次贷款都是在放大杠杆。

　　目前，开展这项业务的银行，该项业务规模已经不小。以中信银行为例，根据其今年上半年报的披露，中信银行重点发展以核心房产为抵押的“房产抵押综合授信贷款”产品，这已占到全部个人贷款新增规模的66.7%，不良率0.47%!

　　根据其半年报的数据，截至6月末，中信银行房抵贷余额2283.99亿元，比上年末增长48.7%。这意味着，该行新增“房抵贷”规模近1000亿元!远比首付贷的规模要吓人的多，要知道，深圳当时排查的首付贷规模也就一百亿不到。

　　对于能贷到的款项多少，据银行的工作人员私下透露，不需要结清贷款，银行直接按照市场价的六七成减去剩余贷款数，就是能贷到的款项(各个银行规定不同)。

　　部分大行把房抵贷额度控制在300万元以内，农行的上限是1000万元。中小银行更为激进，比如华夏银行官网显示，房抵贷最高可贷2000万元，甚至，有的银行表示，房抵贷业务没有上限。重要的事情再说一遍，我们没有上限!我们没有上限!

　　至于贷款利率，目前房抵贷利率各有偏差，至少较基准利率上浮30%。银行认为房抵贷比按揭贷利率更高，收益更好，规模也上得快。按揭贷市场竞争激烈，多家银行的按揭贷利率已连续多月下降，有的银行只收基准利率1.1倍的利率。

　　更值得注意的是，房抵贷已经开始玩出了新花样。部分金融机构开始跟P2P平台展开合作，将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。这其实就是首付贷的变种，而且首付贷一般没有银行参与，都是中介自己在玩，而这个银行参与了其中，一旦发生风险，那可是金融系统风险。

　　根据一些业内人士提供的线索，我登录房金所，发现这个平台就正在推介“房抵贷”产品，称预期收益率达8%-9.5%。房金所就是一个P2P平台。具体操作方式为借款人将其名下房产抵押至房金所的合作金融机构。

　　借款人通过房金所提出借款申请，从而获得投资人的出借款。投资人将获得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期还款，房金所合作金融机构为借款人代偿本息。目前房金所官网显示，其合作机构为中保国信。

　　事实上，早在2013年左右，绝大多数银行就收缩、叫停了房产抵押贷款，原因是银行贷款额度不足导致房抵贷业务收紧。

　　可是，今年因为经济形势不好，企业贷款不好做，小企业贷不到，大企业不愿贷，所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上。7月份新增的四千多亿贷款，基本都是房贷，也可见银行将宝都押在房地产上面了。最近公布的半年报也是如此，大部分银行对房地产业务的贷款比例都十分巨大。

　　当然，银行要的不是房子，是利息。银行重启此项业务看重的是优质客户不断缴纳的利息。据此银行客服介绍，银行对客户所从事的行业有要求，公安、检察院、法院、律师、记者、物流等行业从业者不可申请此业务。因为这六类人不是优质客户，特别是记者，说不定还没办，一言不合就提前曝光你了，划不来!

　　其实，房抵贷完全依靠房地产的价值，风险本身就很大。举个例子，抵押了房子再去买，一套房涨到1000万元，就能给出700万元的贷款。因此，房抵贷实际上比首付贷还厉害，房地产市场这样加杠杆实在是恐怖。

　　我举一个这两天网上广为流传的例子你就知道有多危险了，这个例子说的是上海一堆小夫妻，贷款1700万买房，每个月还贷10万多，以下是其本人自述：

　　我们夫妻俩名下各有一套住房，另外我自己爷娘的名下还有一套住房。先是我们夫妻俩离婚，我卖掉名下一套老公房拿到300万，再去买我老公名下的现有住房。但为了多贷款把房屋总价从市价的700万做到900万，我卖房的全部钱付这套房子的首付，贷款600万。

　　然后我老公拿出其中600万去买了一套三房两厅1300万售价的期房做首付，贷款700万，留300万在手。

　　与此同时我爸妈把他们名下的老公房也卖掉，拿到600万，买了跟我们俩那个期房同一小区的，一套1000万总价的期房，我来帮他们接力贷。这样我们夫妻俩一共负债1700多万，月供大概10万多块。

　　我们俩月入虽然不是很高，但现在手上留下300万现金，足够支撑3年的月供，到2019年300万现金被月供消耗完，我们就开始抛售房子。只要房价上涨25%左右我们就能够赚钱。而且按照目前的房价趋势来看，感觉我们搏进的概率还是蛮大的!

　　估计是怕有群众照着模仿吧，马上就有银行相关负责人及按揭专家跳出来说(要是相关部门辟谣和打击中介造谣也这么给力就给力了)，上海“80后”夫妻假离婚、做高房价等“套路”难具操作性。

　　但是，难操作不代表不可以操作，这正是该对上海夫妻厉害的地方，不然大家都这么玩他们也就没什么特别，不会为我们所知了。

　　因此，既然该夫妻出来现身说法了，我们吃瓜群众不必太质疑这对夫妻是否能贷到怎么多钱，现在只要你敢贷这么多钱，中介跟银行就肯定有办法帮你搞定，君不见7月份新增的四千多亿贷款，基本都是房贷吗。简直吓死人，也就是说，7月份大家都在借钱炒房子，没人搞实业了!

　　目前银行普遍认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是，房价下跌30%-40%，银行不会有损失。

　　银行不会有损失，那是风险都转嫁到了借款人身上。房抵贷相当于加杠杆，进一步助推楼市的疯狂，而一旦楼市风险真的来了呢?恐怕谁都逃不过去吧!

　　天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。其实无论是个人，还是逐利的商业机构都是如此，即便是银行都这样，这样违抗有关部门的规定真的好吗?所以，这些机构根本没有资格嘲笑上海离婚买房的人。当然，或许他们很高兴，因为这样就有更多的人到银行借款的。居民借款买房，不怕你不还，不还还有房子，不像企业，大到一定程度你救也要救。这也个股市一样，小散从来都是被割韭菜的。首付贷基本是中介搞，或者中介联合一些金融机构搞，监管起来比较容易。可是房抵贷可是银行在玩啊，监管机构跟银行是自家人，怎么管?还真是不好管!只能指望领导们能够大公无私了。