北京楼市分析--用数据说话

最近对楼市的“利好”消息不断，地产板块股票也给脸。其中最引人注目的是政府将房地产产业在国民经济中的定位再一次强化，2003年，当央行提出对房地产业进行调控防止房地产过热的时候，中央政府没有采纳，而是将房地产业定位为支柱产业，自此，中国的房地产业走上了突飞猛进的道路，房价、销售额、投资量一路狂涨，特别是2006年开始，更是上演了中国商业界最壮观的疯狂。在此市场低迷之际，中央政府听取或者说根本就不愿意听取，采用家长作风，更是将房地产业从支柱产业升格为重要的支柱产业。这犹如给房地产业注入了一剂强心针，全行业上下、权贵、贪官、投机客一片欢呼。

 那么，这剂强心针真的起作用么？医生都知道，对于病危人，需要抢救和治疗，而不是仅抢救不治疗。对于房地产来说，现在国家做的是抢救，如果不做治疗，死亡是迟早之事。那么，此次强心针是抢救么？如果是抢救就要对症用药。楼市的根本症结是什么？是投机疯狂、制度不合理、供给大于了需求（在某一价格点上）。现在专家学者、开发商张口闭口就是刚性需求，我们且不说在经济学中如何定义刚性需求的，但经济学中对于供求平衡关系有定义，那就是在一定的价格水平上，也就是说供给与需求的关系是随价格而变动的。在目前北京市的房价水平点上，大量的所谓刚性需求都被压制成了无效需求，也就是说，在此价格水平上，需求无法满足供给对市场的需要。我们来看数据，数据比长篇大论的理论更有说服力。据本人统计，截止到2008年11月11日，北京市在售尚未售出的期房为17.9万套，挂牌存量房16.1万套，两者合计34万套，这还不包括大量没有挂牌的空置住房。这构成了目前的北京房产供给量。那么我们再来看看北京市的房地产需求量，很多专家学者都利用模型、理论去分析市场需求量，这是不准确，更有可能是意淫。2007年，北京市的房地产市场是最疯狂的一年，房价、交易规模都创了历史新高，而就是这样一个疯狂的年度，北京市全年也只卖出了12.08万套。我不用继续说下去了，大家也看明白了。

如此的基本面，如此的恶症，仅仅靠一剂强心针就能救活么？最乐观的状况也就是北京的房价会上演一次最后的疯狂，但不会长久，就像A冲击2000点。

匆匆写完，欢迎大家参与讨论。http://xzhg1981.blog.163.com