促成房地产市场多赢局面的一种制度设计

促成房地产市场多赢局面的一种制度设计：相对收入比率土地税定价拍卖法

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 　2009-8-14　

最近一段时间一直在思索一个问题，如何发明设计出一种法律制度能能够让政府，住房生产者（开发商），住房消费者（购房者）获得比较均衡的利益，都能合理的享受到经济长期增长的好处？本文只准备简单的写一下提纲及其基本原理，各位如果认为合理可以在本人构思的基础上发挥。

一种针对房地产开发的制度设计-收入比价拍卖法，设计目标如下：

1.           政府能够取得长期稳定的收入，并随经济增长而不断增长。

2.           住房生产者（开发商）获得正常的商业机会，不用冒太大的资金风险也能有正常的营收。

3.           住房消费者（购房者）不必为了买房而付出巨大代价，不必为凑够首期而等待太久的时间，基本上可以在想买的时候就买到。

4.           原来的食利阶层的收益转移为政府，住房生产者，住房消费者共同享有。

为达成上述目标，基本制度设计如下：

在房地产开发土地拍卖中，将土地的价格标价由现有的直接标价，改为基于相对收入的税率标价。即以约定每年缴纳一定的相对于整体经济一定比例的土地税作为拍卖费，价高者得。

举例说明：A城市2009年人均GDP为10万元，预计2015年人均GDP为15万元。以城市年人均GDP数作为基数1，拍卖一块土地，楼面相对地价为0.005基数/平方米×年（2009年一年需要支付的土地税为500元/平方米，到2015年一年需要支付的土地税为750元/平方米），而且该税将跟着土地使用权而转移承担者。以上的假设中我们看到了什么问题？现在一线大城市市中心地带1万元每平米的楼面地价很正常，100平米的房子卖15000也属正常，假设实施该政策，那么开始的楼面地价不用出了，改为向政府交纳0.005被基数的土地税，即500元/平米×100平米=50000元/年，5年以后该税可能因为当地GDP增长了50%而涨至75000元/年。当然，实际上如果真采用这一制度，由于失去了投机价值，土地不大可能拍出这么高的税率，而且税率随地段的不同而肯定有不同。

看到没有？以上设计中：

对于政府而言，政府将获得巨稳定的税收收费，每卖出一块土地将获得一份税源。由于早买出一份土地将早一天得利，政府将有足够的卖地的动力。

对于开发商而言，几乎规避的前期需要投入的巨大的土地购置费用，完全可以一门心思搞建设，也不用再想着去囤地了，资金利用率高，利润有保证，开发成本更省，开发效率更高，房子的供应将极大的满足。

对于消费者而言，开始买房置业的成本价将大为减少，买房费将可能比真实建筑成本高一点点（取决于开发商利润率，而不是像现在的可能高10倍以上），这就意味着大城市参加工作的人凭平均工资水平少数的积蓄就能买得起房子，也不用去借银行的高利贷背一辈子的债务,只需要承担一定的政府税收,而且由于政府的社会性质,公民实际要承担的税率将不会是多大的负担。

由于一次性的土地价款转换为了政府土地税，做房东出租或者炒房将没有太多意义，房子将恢复的居住的基本功能。而且由于房子不再有投资价值，那么新土地拍卖的土地税税率将依供求缓解而渐渐降低，最后达到动态平衡。

根据论证，这一制度设计将比简单的征收物业税更合理。这将是一个皆大欢喜的结局，扩大内需这一口号将真正实现，唯一失望的将是那些希望不劳而获的食利阶层的人们。让历史见证!