房地产市场调控会奏效吗？

今年下半年以来,我国一些大城市商品房价格的突飞猛进,成为一个持久不息的社会聚集点。在中央经济工作会议召开以后,各项市场调控政策密集出台。从“营业税优惠政策”终止到“国四条”出台,再到“拿地首付不低于50%%”,不到十天的时间里,政策收紧的信号不断加强。但是,尽管这种政策调控的手段似乎超过了以往历次的调控,是否能够收到效果,让房地产市场真正回落到合理的水平,还要打上一个大大的问号。
　　在我国于上世纪末进行住房体制改革以后,房地产市场开始走上了全面的“市场化”之路。但是,在市场化改革的过程中,由于地方政府参与的程度越来越深,房地产市场逐渐演变成了政府开拓财政资金来源的一个重要途径。政府手里控制的资源是土地,它通过向房地产开发商出售土地获得财政收入,房地产开发商将高价获得的土地成本转嫁到消费者身上,房价自然越推越高。为了从这个市场得到更多利益,政府对保障性住房的开发兴趣衰退,更热衷于对豪华型住宅的支持,而且对一些“地王”的出现也乐见其成。更为严重的是,某些地方政府与房地产开发商已经结成了事实上的利益同盟,房地产开发商可以借助政府力量强行进行拆迁,这才导致恶性拆迁事件的发生。
　　是什么力量使地方政府会积极地与房地产开发商站在一起,成为高房价的幕后推手？当然是经济利益上的巨大诱惑。在高房价的背后,开发商和地方政府是两个获利最大的市场主体,而民众则只有承受压力的义务。因此,要遏制目前的高房价,仅仅进行政策上的“小修小补”,基本上是无济于事的。重要的是进行釜底抽薪式的改革,即割断地方政府与房地产开发商之间的“利益链”。而要做到这一点,则必须进行系统的财税体制改革,使政府能够有条件摆脱对房地产市场暴利所产生的过度依赖。必须看到,地方政府之所以会产生对房地产市场的高度依赖,说白了就是政府的钱不够花。在我国于1994年实行分税制改革以后,地方的财税收入大部分上交给了中央政府,地方政府不得不从传统的财税收入渠道之外自行开拓“财路”,正是在这种背景之下,房地产市场才脱颖而出,成为地方政府扩大财税收入来源的重要工具。
　　近年来,由于种种复杂的原因,地方政府的资金缺口越来越严重,以致今年中央政府开始同意地方政府发行债券以解燃眉之急,但是这种“撒胡椒面”式的发债对于解决巨大的地方资金缺口显然难以奏效,反而使中央政府背上了担保负担。在这种背景之下,要求地方政府摆脱对房地产市场的过度依赖,其难度显然是很大的。
　　从我国现行的财政格局来看,要进行大规模的财税体制改革还需要假以时日。很显然,如果仅仅依靠目前所推出的一些调控政策,期望能够有效地遏制房价上涨的势头,基本上难以实现,即使在未来一段时间房价真的会出现下跌,但一旦超过了地方政府容忍的程度,马上又会引起强烈反弹,最终重演上一次调控的失败。如何避免调控的重蹈覆辙,让市场调控真正收到实效,对于中央政府和地方政府来说,面对的考验都不小。除了稳步推进财税体制改革以外,最有效的途径还是应大力推进政府职能转变。政府应切切实实地从现在的“财政型政府”变身为“民生型政府”,只有在政府职能得到切实改变以后,才有可能减退从房地产市场分利的冲动,这个市场也才有可能回归到理性的轨道上来。