从经济会议看房地产政策

随着政治局会议与中央经济会议的闭幕，房地产政策走向已经确定，131号文件的优惠政策淡出已成定局，但是依然为个人住房与改善性需求的二套房房贷政策留下了可操作空间，可见房地产面临的是更具灵活性的政策调控，而绝非政策打压高房价。

此次中央经济会议对于房地产来讲，从实质上没有出台任何应对房价过高与调控的措施，仅是确定了2008年12月份国务院下发的131号文件的政策周期问题，准确的说仅仅是确定了12月底终止131号文件的第五条：对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税的政策年底终止。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税的政策恢复到08年之前。

而这并不影响2010年房地产市场的增长预期，从今年全年的货币发放总量以及房地产开发信贷总量及住房信贷所占的信贷总量来看，房地产业目前所吸纳的资本已经完全有能力继续支撑高位房价，而与此同时个人自住需求与个人住房改善性需求的二套房贷政策没有退出，也对高房价的持续起到了一定的支撑作用。

另外受2010年经济增长需求，中央政府已经决定放宽中小城镇的户籍限制，将下一轮楼市重点转移到二三线城市之中，无疑将引导更多的农业人口随政策放开向城镇转移，同时房价泡沫不算太大的二三线城市相对于一线城市房价收入比的比例来讲，按现在百姓买房的冲动状况看，房价依旧有部分可上涨空间。同时这一政策不单是为了解决了农村人口向城镇转移的户籍问题，更大的目的是为二三线城市的房地产需求注入了新的血液，二三线城市房价上涨的预期也已经在这一政策下形成。

再者继09年后，在经济尚未企稳之际，无论从任何角度讲紧缩政策都不会轻易出台，进而将导致房地产不会受到政策打压，而与此同时受奥巴马政府向人民币施压影响下的热钱涌入也将影响到流动性收回的时间，其间即使受缓解通胀压力所影响可能实行加息政策，但是处于爬坡阶段的经济态势下，短期内依旧无法收回流动性已成必然，因此受一系列因素所影响，一线城市房价上涨的压力依旧存在。

当然，随着年底部分救市政策的淡出，可能会对来年一季度的楼市交易量有所影响，但是不能避免的是，通胀前（政府不承认通胀）的房价依然具有上涨压力，在流动性过剩对大宗商品价格的推动作用下，2010年上半年的房价即便不是上涨，也依旧没有暴跌的风险，这一点与笔者此前看法有些出入，但是仔细分析当前政策与经济环境后，这一点似乎更切合于经济规律。也正因此假使几个相关国家不能一致收回流动性，即便中国加息依旧不会对房价上涨的预期有所影响，而房地产泡沫是继续放大还是缩小，也只能从今后的流动性上寻找答案。

对于保障房的建设对于多数人讲，按09年的状态看没有任何意义，即便中央政府下的力度再大，受限于地方政府负债近6万亿的财政窘境，想在2010年达成政策目标等于痴人说梦。因此在此次经济会议对房地产政策并未调整的前提下，部分救市政策淡出而流动性并不收回，对于2010年的房地产来讲，最多也只是一次小小的涅槃，即不会伤其筋骨，也不会过度刺激，房价涨跌依旧在政策可操控范围之内。