复苏还是萧条？零售物业租金全面下滑

　　春江水暖鸭先知

　　在昨天的文章中，我们从商业写字楼的视角切入，分析了当前写字楼租金全线下滑、空置率全面走高的现状。

　　所谓“春江水暖鸭先知”，市场主体对经济复苏的感知是最直接的。

　　如果经济复苏，市场主体的商业活动会增加，写字楼的需求会增加，继而空置率会逐步下滑，租金会逐步上涨。反之，如果空置率上涨，租金下滑，我们可以合理推测，经济离复苏还尚有一段距离。

　　不仅仅是写字楼，商场零售物业的租金也能直观反映经济是否复苏。

　　经济复苏了，大家就有钱逛商场了，商场商铺的收入就会增加，相应地更多商家就愿意进驻商场，商场租金就会增加。

　　反之，经济下滑，裁员降薪，大家钱包不鼓，逛商场的自然减少，商家收入下滑，部分入不敷出，越来越多商家被迫“旺铺转让”。这直观地体现为商业地租减少了。　　

　　因此，我们可以通过观察一二线城市的商场租金，来分析经济是否已经复苏。

　　一线城市商业租金全面下滑

　　优质零售物业首层租金（元/平/天）方面，一线城市全面下滑。2018年以来（最近的一个经济周期是从2018年开始的）的数据如下：　　

　　（1）四大一线城市底商租金全面下滑。

　　（2）北京的高点出现在2019年第四季度，其他城市都出现在2018年第一季度。

　　（3）北京、上海、广州、深圳底商租金下降幅度都超过两位数，分别是14%、13%、29%、18%。

　　底商租金大幅下滑，说明商铺的收入越来越差，承受不了高额租金，不断从商场退出。

　　从百度搜索指数也可印证这一趋势。2018年至今搜索“商铺出租”的指数情况：

　　最高值是1078，出现在2019年初；

　　2019年后一路下滑，在整个阶段的平均值为445；

　　下滑至现在，该值仅为213。　　

　　重点二线城市底商租金全面下滑

　　优质零售物业首层租金（元/平/天）方面，二线城市也全面下滑。疫情以来的数据如下：　　

　　（1）从当期租金与巅峰值的跌幅看，南京的跌幅最大，高达21%。

　　（2）杭州和西安的跌幅次之，分别是6%、9%。

　　（3）武汉、重庆、成都跌幅最小，分别是1%、2%、3%。

　　然而，如果把时间拉长，与上一个经济活跃期对比（2011-2014），我们就会发现，当期的底商租金大幅下滑。

　　我们以降幅最小的武汉、重庆和成都为例，这三个重点二线城市的底商租金，相比于上一个经济活跃期均大幅下滑：杭州、武汉、重庆的租金下降幅度分别是43%、55%、8%。

　　这个趋势也可以从空置率大幅提升得到印证。

　　和上一个经济活跃期相比，上述三个城市当期空置率大幅提高。　　

　　基本判断

　　有朋友会说，底商租金下滑，可能是网络购物冲击导致。

　　我不否认网络购物的冲击，这的确会对实体店造成一定影响。

　　然而，如果仅仅是零售物业租金下滑，而写字楼租金上涨，我们可以认为这是网络购物冲击导致。

　　但是，如果零售物业租金在下滑，写字楼租金也在下滑，就不能仅仅认为是网络购物的冲击了。

　　昨天我们的文章就讲到了写字楼的情况。以一线城市为例，当前一线城市写字楼空置率不断上升，租金不断下滑。

　　从空置率变化趋势看：

　　深圳、广州、上海甲级写字楼空置率均超过了金融危机时期的最高点；

　　北京的空置率也接近金融危机的最高点。

　　这说明商业活动疲软，大量企业退租。　　

　　深圳广州甲级写字楼空置率　　

　　上海北京甲级写字楼空置率

　　从甲级写字楼租金趋势看：

　　深圳甲级写字楼租金跌落至2013年水平；

　　广州跌落至2012年水平；

　　上海更是跌落至2011年水平；

　　北京情况略好，但也跌落至2014年水平。　　

　　深圳广州甲级写字楼租金　　

　　零售物业空置率提高，写字楼空置率也在提高，两个数据都能相互印证，那么，我们只能得出唯一的结论：也许，我们的经济还是没有复苏。

　　当然，我相信困难总是暂时的，我们一定会度过去。