王霄：釜底抽薪：抑制房价需彻底转变我国住宅政策思路

                    釜底抽薪：抑制房价需彻底转变我国住宅政策思路
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一
　　一直到今年年初，虽然对于中国房地产业是否有泡沫存在着激烈的争论，但是中国房价畸高却是不争的事实。奇怪的是那时的建设部官员卖力地反击泡沫论，却不肯对降低房价做出更多的事情。要知道，保障中国居民的基本居住需求是建设部的法定职责。如果他们认定其时的房价是合理的，那么，他们也就是向全国人民宣布自己的失职。对房价之高如何解说，本来应当有一个很鲜明的立场。但建设部的官员表现出了令人惊讶的角色错乱，令人怀疑他们的执政能力――如果不怀疑其中另有奥妙的话。
　　直到三月份全国人大会议上，温家宝总理宣布了要抑制房价之后，建设部的官员才尴尬地闭上了嘴巴。
　　但是在中国政府出台了包括严控房贷、提高利率、对转卖二手房加征营业税及严厉追究地方政府责任的“国八条”之后，中国的房地产价格仍然扑朔迷离，不知伊于胡底。房地产大腕们面对中央的调控，表现出一种令人吃惊的狂妄与嚣张：他们在不同的场合，以不同的方式，公然地向中央政府叫板。地方政府官员也纷纷粉墨登场，扬言本地房地产价格不但不应降，而且涨得“尚未到位”。就连建设部的官员也忘了不久前他们在全国人民面前的丢脸，又出来散布说“中央的政策是稳定房价而非降低房价”，表现了他们顽固的惯性思维和利益的指向。
　　在这种情势下，包括专家在内，现在恐怕没人能说得清中国房地产价格的走向。
　　房地产已经并且还在造成人们思想的极大混乱。房价的拉锯状态加剧了中国的社会危机。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二
　　要真正把中国的房产价格降下来，就必须对其形成的原因作出准确的分析。
　　近年来房地产价格上涨的根本原因，在于投资性需求的高涨、银行资金的支持、国外热钱的流入和利益集团的操控四个因素共同拉动。
　　从投资性需求看，由于中国长期维持储蓄的低利率和多年股市的低迷，使得居民的投资大多转向了房地产。据袁剑先生提供的统计数据，中国城镇居民的自有住房率已经达到了82％。而这个数据在美国是65.6％，英国是69％、法国55％、荷兰是52％，日本是60％，德国更低，只有40.5％。另据统计，在2002年，中国就有15％的人拥有两套住房。南京的一项调查显示，这个数据大致达到20％。这还是前几年的数据，到2005年，这个数据应当有较大的增长。据笔者对所在单位的粗略统计，这个比例大体在50%。
　　从银行资金的支持看，根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80％投入了房地产。近年来银行对房地产的鼓励政策，从供给和需求两个方面支持了房地产的泡沫。房地产贷款被银行视为优质贷款，从发放上缺少审慎的审批与稽核。问题还不止于此，金融界的腐败造成了房地产贷款的极其严重的后果。袁剑先生指出：“在房地产界，搞假按揭，造假合同，早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在2002年上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的‘森豪公寓骗贷案’表现得尤其充分。”袁剑先生总结道：“中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示，中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业，或者我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。当然，它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中，所谓‘房地产’正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的基础。”有学者论“房地产挟持了中国政府”，正是从这点而言。其实房地产又何止挟持了政府，它也挟持了中国的部分民众。中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155％，北京为122％，已经迅速超越美国同期115％的水平。
　　从国际热钱流入看，由于国际炒家狂赌人民币升值，巨额资金涌入中国的房地产市场。“每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士”，一位房地产业界人士这样解析外资的“涌动”。 央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7％；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20％。在2004年的上海房地产市场，境外购房总套数的13％是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20％的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。据仲量联行统计，2005年1至3月，海外基金在国内房地产市场的投资金额已经相当于2004年全年的投资量。4月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦。最高金额的收购纪录由此被不断刷新。
　　从利益集团的操控看，利益集团包括了中央政府的某些部门、地方政府、无良的经济学家和房地产资本家四个群体。对此，这四者都有精彩的表演，中国人民看在眼里，专家学者们也有精辟的论述。此不赘述。
　　由于上述四个因素的交合作用，中国近年来房地产价格就有了近乎疯狂的飙升。真实的需求和疯狂的投机与腐败交织，是当前中国房地产业的最显著特点，其表现就是房价急涨。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三
　　面对中国房地产价格的复杂情况，如果我们真想把房价降下来，就要动动脑筋。我们是扬汤止沸呢，还是釜底抽薪？
　　“国八条”遭遇的尴尬，证明了它是一种扬汤止沸的办法，效果不大。我们要走出一条适合中国国情的新路子。
　　我的想法就是中国应当实行住宅的限量消费。具体说：一、数量限制，中国的公民，每人只能在国内拥有最多一套住房，或者一个家庭，最多只能拥有两套住房；二、面积和价格的限制，比如每套住宅最大不能超过200平方米，价格不能超过100万元。对于外籍人士，要严格住宅的购买。也就是说，要控制住宅的投资性需求，彻底取消住宅的投机性需求。
　　这个建议，从技术上讲，由于信息化的普及，也是可行的。
　　这一办法，并不是我的发明，有专家介绍英国就实行了这一做法。但我查找相关资料，似乎英国并未这样做。但不管是否有别的国家的先例，从中国国情出发，房地产产业绝不能完全的市场化。城市化进程、银行资金链的中断、社会公平要求与政府职责履行，这三条决定了中国的房地产业必须走出自己的路子。
　　据国家权威部门发布的报告，中国的城市化率在2004年已经达到41.7%，按人口来说，已经达到5.2亿多。如果这5亿多人按1.5亿个家庭计算，就需要1.5亿套住房。在未来20年，中国约有4亿人口城镇化，这就需要1亿套住宅来满足城镇人口的增加，实际上，我们都感受到城市土地随着房地产的疯涨而出现的紧张。从北京来说，四环内已基本不再有住宅建设，主力住宅团块早已向郊县转移。中国人多地少，城市化进程在加快，城市建设用地是一个绝对稀缺的资源。按照经济学原理，绝对稀缺的而又极其重要的资源不能实行完全的市场化。
　　从资金的支持来说，过去5年那种银行以五倍于消费者自有资金的住房信贷支持的房地产发展不能继续。在清查房贷腐败和重建房贷风险管理之后，银行根本不可能再对住宅建设投入巨资。而新的房地产政策思路，可以有效地抑制房贷的腐败，同时在理性而现实的住宅需求上仍然对消费者开展房贷，不但保证了银行资金的安全，而且保证了其所应有的收益。
　　耕者有其田，居者有其屋。保证老百姓都能有起码的居住环境，是一个社会的最基本的公平要求，也是一个有责任的政府的最基本的职责。中国住房制度从福利供给转向商品化后（这一转换发生在大约2000年），我们看到完全由市场操纵房地产供求出现了多么大的混乱，弄到今天普通的劳动者得到一套起码的住房居然难过了计划经济时代。这恐怕是人们当初始料不及的。我们现在应当明白，住房是一个人民的基本的、特殊的生活需求品，而非完全的商品；保证老百姓生活基本需求品的供给，如果不能用市场的手段，就要用行政加市场的手段。
　　综上所述，绝对稀缺的土地资源，自住需求与银行的有限资金的投入，人民基本的生活保障，这三者迫使我们采取或许是中国独有的住宅政策。
　　有人可能反对我的办法，认为它降低了房地产的支柱产业地位。我不这么看。2004年房地产及建筑业增加值占GDP的比重接近9%。这标志着房地产业确实已经成为国民经济的重要支柱产业。但是，房地产业的支柱产业地位应当是建立在真实的社会需求上的，而不是建立在泡沫上。实际上，如果按照中国城市化的目标为70%的话，那么，根据中国的国情，这一进程将在2050年前后完成，也就是说，从2005年到2050年，我国的城镇化过程将历经45年。在这45年当中，房地产业有足够多的房子需要盖，在这45年时间里，房地产业还可以大有作为。有些人被这些年房地产的非正常膨胀晃花了眼，其实这不是一种可持续的状态。从另一方面讲，就是稍稍降低了房地产对的国民经济的贡献，综合权衡利弊，也是可行的。任何决策，都是一种次优决策，十全十美的事世界上还没有。
　　还可能有的一种反对意见，是这种办法对公民的流动和迁徙不利。这种担心是不必要的。虽然规定一人或一家只有一至两套住宅，但是这个住宅是可以在市场上流通的。而且，流动人员可以通过租房来解决居住需求。考虑到实际上已有相当比例的城市居民手里有了两套以上的住宅，在租房的供给方面是毫无问题的。
　　有一个可能的结果倒是应当事先考虑并应预加防范的，那就是此举可以引起的腐败。政府又增加了权力，可以会搞权钱交易。但可能的腐败，需要从制度上加以防范。我其实在想，中国政府应当把住宅业做为一个特殊行业，统一起来。包括：住宅公基金，住宅银行，住宅合作社，住宅土地管理，廉租房与经济适用房，住宅租售市场，等等。当然，这里既有政府管的部分，也有市场管的部分，也有政府与市场相结合的部分。
　　小结：房价的高企，保护了诸多与最迫切需要住房无关的主体的利益，损害的是普通老百姓的切身利益。所以，要想将已经高企的房价降下来，非得釜底抽薪，即用政府手段控制投资性需求。