房价调控目标应同房价收入比挂钩

房价调控目标应同房价收入比挂钩　　

刘宏宝　　

今年1月发布的“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。　　

近日，各地年度房价调控目标陆续出台：上海新建住房价格涨幅低于GDP和人均可支配收入的增长水平；深圳新建住房价格涨幅低于GDP和人均可支配收入的增长速度；西安新建住房价格增长幅度不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入的增长幅度；太原新建商品年度住房价格不超过全市年度GDP和人均可支配收入的增长水平；沈阳新建住房价格指数同比增长幅度低于城市人均可支配收入和经济增长幅度；兰州新建商品住房价格增长幅度低于当年市人均可支配收入增长幅度，同比增长幅度低于9%；北京明确指出加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。　　

从已经出台的各地方政府年度房价调控目标来看，都没有和居民住房支付能力挂钩。以GDP的发展速度为7%，人均可支配收入的增长速度为10%，以此，以100万价格的房屋为例，价格涨幅可低于7万，以年可支配收入4万为例，收入增长4千，房价收入增长比为17.5:1，脚跟永远赶不上脚尖。房价调控仅仅与GDP和人均可支配收入的增长挂钩，给公众的信息似乎是房价还要涨的心理预期。各地政府在执行中央“国八条”要求时，显然是明修栈道，暗渡陈仓，阳奉阴违，蒙混过关。　　

房价调控目标应跟房价收入比挂钩。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它是反映居民能否买得起房子的主要指标，也是国际上衡量房产泡沫的惯用标准。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4—6倍，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。　　

根据长三角房地产研究院的测算，上海市商品住房房价收入比均值已经达到24.19，最低为奉贤区（10.89），最高为卢湾区（45.58）。因此，上海市商品住房价格有偏离居民收入基本面的趋势，需警戒存在房地产泡沫。　　

根据国际知名房地产服务机构戴德梁行新近对2010年各市商品住宅价格与2009年末居民可支配收入进行了比对，得出了8市当前的房价收入比。其中，上海最高，达到24.5，也就是说，按当前当地居民收入和房价水准计算，不吃不喝买一套房，需要24.5年；杭州次之，达到21.7；苏州第三，为16.5；南京第四，为13.6；宁波13.3；合肥10.2；房价收入比最低的城市是常州，为9.3。显然房价调控的目标还任重道远。　　

房价调控目标是一个系统工程，不仅要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，而且要从增加廉租住房、公共租赁住房、经济适用房的供给，抑制投机、投资需求入手，建立房地产市场的法规，加强其执行力。　　

房价调控目标要有市场细分，要按当前当地不同群体的居民收入，即高收入、中等收入、中低收入、低收入群体的不同收入，确定不同类型不同价格的房屋供给。对低收入群体和夹心层群体，政府应加大保障力度，高收入群体应依据房价收入比原则由市场来解决。　　

房价调控目标根本上是为了去房地产市场的泡沫化对国民经济可持续地健康发展的破坏，是为了民生的和谐，人民的安康，社会的稳定。　　

房价调控目标应该有价值取向，我们的人民政府又取向何处呢？　　

之前，住房和城乡建设部发出通知，要求各地要听取社会的意见，使确定的年度新建住房价格控制目标取得社会的认同和支持，已经公布的城市也要酌情调整已发布的调控目标。此文由然而生。　　

有关数据转引《新民晚报》　　

刘莉《长三角房地产研究院发布首份研究报告》　　

陈璐 汪晓霞《长三角房价多超越居民承受力》　　

2011-4-2