有效解决房产倒卖问题--对房产“限购令”的一种思考

有效解决房产倒卖问题——对房产“限购令”的一种思考　　

 海口14日出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。从即日起至2010年12月31日，海口及外省居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女）只能在海口新购买1套商品住房。这套政策又被称为“限购令”。   　　

这让我思考我们的时代到底已经成为一个什么样的时代呢？这是一个财富疯狂积累的时代，房子已经由普遍的居住场所的意义变成为人们积聚财富、显现财富的主要手段。这是一个循环往复的时代，有钱的人越有钱，没钱的人越没钱。这是一个奢侈盛行的时代，一个人拥有十套、百套住房已不是传奇。这是一个资源竞争的社会，十个人没有一套房也不奇怪。在我们的社会主义的初级发展时代，如何解决住房问题的成为我们心中的最痛。　　

我们的时代应是一个人性的时代，给疲惫忙碌的人们一个心灵和身体自己的归宿。我们的时代应是一个幸福的时代，人人脸上应该挂着笑容，而不是面对压力（“房奴”、“卡奴”等）的麻木。我们的时代也应是一个理性自由的时代，市场经济的买卖自由的权益成为无法撼动的原则。人民生活住房问题是急需要解决，可是却不能以“限购令”这种方式来伤害我们的制度、发展和原则。　　

房产的价位虚高很大程度上都是这些房产倒卖商吵起来的。大量游资的注入使房产快速增长，并增长到一个不可能实现的高位上。在游资基础上构建的房地产行业是十分危险的，它大大增强了事物发展的不确定性，极有可能在某个时点上使市场走向崩溃。它是我国现阶段急需解决的问题。从某种程度上来说解决了房产倒卖问题，也就解决了房价虚高的问题。我在这里提出一个能有效解决房产倒卖问题的思路和构想，即把第一套房子以后所购买的房子都作为奢侈品，来给它建立一套有效完整的体系。　　

一、现实要求　　

    现实是比之任何话语更有力的论据，不提国家统计数据的失真现象，不提近年来工资的“被增长”现象，以国家数据为准。2010年2月22日，国家统计局城市社会调查司司长魏贵祥做客新华网时表示，2009年全国的城镇居民人均收入17175元。同年3月31日，国土资源部下属的中国土地勘测规划院全国城市地价检测组发布了《2009年全国主要城市地价状况分析报告》。报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米。据中国社会科学院社会学所所长李培林在“2010年《社会蓝皮书》发布暨中国社会形势报告会”上称，2009年中国城镇居民恩格尔系数将降低到37%左右。让我们计算一下，我们不吃不喝、不消费，每年买3.84平方米，如果买一套60平方米的房子需要15年以上。那再回归现实，我们只进行最基本、生活所必要的食物支出，我们每年用于保障基本生活的支出为6354.75元，这样我们剩余的可支配收入为10820.25元。每年可买2.42平方米，买一套60平方米的房子需要25年左右。就算是夫妻二人都工作，也需要13年。而我们在生活怎么可能只吃饭，医疗、教育、养老这些超负荷，又岂是一个13年的收入能承担的？假定我们60岁退休，20岁工作。我们的生命将有一半以上都在为买房子而奋斗，还不能维持比较娱乐的现代生活状态，我们的生命何其可悲。如果房产问题不能解决，那我国的制度、人们活着的目的，都将要被质疑。　　

    其实房地产本行业的行为也过于短视，房价的一再走高只能使价值和使用价值不对称，作为理性的投资者都知道，这种房价是不能长久的。如果再没有人能买起房，倒卖也就成为有钱人的一种游戏而已。　　

当然我们也出台了许多政策想要解决这个问题，可是都是治标不治本，有的甚至还促使了房地产价格的新一轮增长。例如，最新出台的“限购令”也并没有带来房产市场的低迷，而我所能想到的是这种强硬手段之后的新一轮反弹，担忧的是资本无处可去，进一步积累，而这种“限购令”解除之后，资本再次大量进入，房产倒卖的进一步扩张，房产价格的继续走高，而我们更加买不起房。房产价格的虚高从很大程度上都是由房产倒卖问题引起的，而这种倒卖现象之所以产生是由游资的投机性导致的。解决这种倒卖现象成为我们当前急需解决的主要任务。 　　

二、定义问题　　

 在这样的一个“一个人拥有十套房，十个人难拥有一套房”的社会生活，房子又怎么能不称其为是一种昂贵的奢侈品？　　

在这里提的房子（这里的房产不包括别墅）成为奢侈品问题，有人会反驳我奢侈品在国际上的概念是“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。而房子是我们生活所必须的，怎么能称其为奢侈品呢？这里我要澄清和强调一下，我所说的是第一套房子以后的第二套房子、第三套房子以及第N套房子，是奢侈品。 难道第二套至第N套房子是生活所必须的吗？而且我认为这样的房子（第二套至第N套房子）已经构成了现今意义上的奢侈品，从其基本涵义来看，第一、奢侈品的概念是不断延伸的，它随着时代的变化而变化，在不同的时期有着不同的代表产品。第二、奢侈品的受众是少数人群，即社会的财富精英。第三、就产业性质而言，奢侈品消费行业实际上是一个精英行业，它更多代表的是一种高品质的生活方式。我们的房子（第二套至第N套房子）在这里已完全符合奢侈品的非生活必须和基本涵义的规定性，以及使物品成为奢侈品的稀缺性。至于其特征表现为房屋结构和装修的内在性，并不在房子本身上显示。　　

这个定义一下，我相信有人又会产生疑问，倒卖房产不是作为作为享受生活品质消费的，是为了追逐利益的，这怎么能算奢侈品呢？倒卖房产在我国已经成为一种投机行为，这种投机行为虽不正常，但它是建立在房产自身需求的基础上，通过囤积和抬价来完成的。根本上来说还是由我国社会需求决定的。这种囤积（至少有一套不是生活所必须的）和资源稀缺性的抬价已经确定了这种行为本身就是一种消耗奢侈品的行为。　　

三、经验理论依据　　

     房产倒卖问题，无非就是一个买卖获利的问题，在买与卖中间硬性的插入一堵墙，其结果可能不是隔绝，而是两边的推倒。总所周知，房产买卖的双方背后的利益群体是庞大及复杂的，据统计房地产业在固定资产投资占比超过20%，以房地产带动的相关产业链涉及60多个行业，占GDP的比重高达6.6%，因此，房地产的景气程度对经济的增长影响非常大，可谓牵一发而动全身。而“限购令”的强行实行结果极有可能是大量游资联合所带来房产的新一轮的报复性的膨胀和扩张。　　

其实买卖的理论很简单，卖价大于买价，人们开始购进；卖价小于买价，市场就会陷入停滞和改革。我们所要做的就是使这种房产倒卖的价格不平衡，从而有效杜绝房产的倒卖现象，使房产市场重新恢复生产依赖需求的机制。而不是对其进行阻隔限制这样的短视行为，我们需要做的是疏导，给这个新生起的庞大产业予以规范，使其更好的发展。只是在目前的中国房地产行业的外在的成果较为辉煌，致使其改革的内在驱动力不足。这就需要我们对其进行外在推动，而不是使其暴动反弹。　　

四、解决机制的构建　　

这种机制是一种循环的机制，即对购买第二套—第N套的房子的消费者进行征收高额奢侈税，并且实行征收累进制，即第二套征收房价20%左右（这个税率是我设想的）的奢侈税，则第三套房子则征收房子40%左右（同上）的奢侈税，累进增加税率。这种税率的增加是以社会上每个人名下的房产数量决定，婚前为独立单位（未成年人不计入内），婚后以居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女）为单位，组成奢侈税征收的基本单位。　　

累进的税收建立一个基础基金，作为机制的补充机构，把这种建立的基金用于补贴给房产开发商（仅限居民住户型的），从而降低房产成本，减少人民负担。　　

五、实现途径　　

在中国这种转型的市场经济时期，我们更应该维护市场经济的根本原则——自由原则。而在市场经济下我们想要对经济进行调节，最常和最应该使用的手段是经济手段，即税收手段。故对房产（第二套—第N套）征收高额度的奢侈税，并进行阶梯纳税。从而控制住房产不正常的需求，使房产卖价小于买价，从而减小房产倒卖的获利性，使房产真正恢复到需求决定市场的时代。这么说吧，倒卖房产的减少，购买房产的这种虚假需求的幻灭会使房价自动降低或维持，而不会再上升。　　

我们在这里做个对比，在之前的政策实行下，之所以仍是控制不住房产倒卖，而且使这种投机行为走向社会全面化，是因为这种倒卖行为因政策所付出的成本都转嫁给了消费者或称为购买者，他的获利不仅不会因此减少，反而可能还会因这种政策控制所导致的紧缺性增加。而我提出的这个税务的调控是无法转嫁的，即作为倒卖商的第二套房价是由房子的本来价格+我们征收的奢侈税（例如房价的20%左右）构成的，第三套房子的价格是由房子的本来价格+我们征收的奢侈税（进阶为40%-50%左右）的构成，而卖出的房价却仅是房子的价格组成的。纵使房产会因需求增长，可是也不可能超过买房时所付出的价格，并且会产生一种房子累计的越多，花费越多，赔的也越多。所以房产倒卖这种现象不能再继续下去（当然，真正需要的除外）。而最新出台的“限购令”却硬性卡断了有的人们的真实需要，是一种短视行为，不可能解决真正的房产问题。　　

 上述对比说明这个构想是建立在一个理论基础上的，并且以现实为例来分析的。不过，我毕竟不是这方面的专家，有些东西可能还不是科学，但我提出的这个构想，希望会对社会有益。