房改失败，专家联名建议二次房改

14位专家联名建议二次房改 解决中等收入家庭“买房难”
 
 
中广网    2009-08-27

    中广网北京8月27日消息 据中国之声《新闻纵横》7时26分报道，14位房地产界专家日前联名上书国土资源部和住房与城乡建设部，建议进行二次房改，解决中等收入家庭的住房问题。
    据统计，中等收入家庭大约占城镇人口的60%，按照我国现有住房政策，保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求，商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，但许多中等收入家庭既买不起商品房，又不能享受保障房，被称为高房价压力下的“夹心层”。
    在8月25日十一届全国人大常委会第十次会议上，国家发改委主任张平表示，今年上半年部分城市住房价格上涨过快。随着今年房价的新一轮飙升，“二次房改”的呼声随之而起。
    回顾：第一轮房改 建立合理的住房价格体系
    1998年开始的第一轮住房制度改革，核心内容是加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，积极稳妥推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化。
     第一次房改以保障性住宅为核心，明确了货币化房改方向，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；高收入家庭购买、租赁市场价商品房。
     十年住房制度的改革，不但有效拉动中国经济增长，而且极大改善了百姓居住条件和环境。据统计，在城镇人口大量增加的前提下，目前城镇人均住房面积已升至28平方米，相比房改前有了较大幅度的提高。
    距离第一次房屋制度改革已经过去了十年，随着形势发展，很多人觉得已经到了二次房改的关头。这次地产界专家上书住房与城乡建设部，重点解决“夹心层”买房难的问题。对此，中国之声对此次联名提出建议的发起人、住宅法专家李明先生进行了专访：
    记者：你们的建议中提到希望建立“三三制”住房制度。“三三制”具体指什么？
    李明：住房是准公共产品。一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中等收入和高收入家庭即全体国民的住房需求。现行的保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求，商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，而中等收入家庭的住房供应出现了空档，无法满足。我们建议国家尽快进行二次房改，就是要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度（包括公共租赁住房制度），即准市场化的平价住房制度。同时相应实行政府划拨、“四定两竞”招标和“招拍挂”三类供地方式；由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商三支队伍共同参与住房建设。
 “四定两竞”是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中收入家庭。这是住房制度创新的关键。
    记者：您刚才提到要限定5%的利润率，可是开发商会接受这个比他们现在要低得多的利润率吗？
    李明：高地价和开发商的高利润是房价居高不下的两大原因。如果不对这两大推手做出明确的限定，无法建设让中产阶级买得起的公共住房。
    按照国际惯例开发商的利润通常不超过5％。房地产暴利带来了严重的恶果，一是破坏了国民经济的稳定健康发展；二是挤占居民即期甚至远期消费能力，对其它消费产生强烈的挤出效应，掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入。所以有人说，一户住房消灭一个中产阶级。
    以北京城八区为例，2006年招标供地陆续建成的商品住房在2007~2009年的销售均价达到了2万元左右，高出公共住房合理房价1倍以上，房价的一半以上成为开发商的暴利。这是不合理的。
    记者：以您为代表的这14位专家现在上书国家部委，提出应该进行“二次房改”，是因为你们觉得现在进行二次房改的时机和条件已经成熟了吗？
    李明：高房价问题始终排在近几年热点问题的前列。胡锦涛总书记提出“住有所居”。温家宝总理提出“积极发展公共租赁住房”。党中央、国务院正在纠正住房全面市场化，确立住房是准公共产品的住房国策。北京市政府在2009年两会期间明确表示：“不会为高价房托市，6000元~8000元的中档房屋将成为北京市的建设重点，要占房地产市场的60%~70%。”
    九成经济学家认为全国平均房价水平过高或较高，很多专家呼吁进行“二次房改”，建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润“三控措施”来降低房价。
    这些都充分显示了改革现行住房制度的条件已经成熟，我们相信通过二次房改，能够建立一个“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系，为民造福。
 
来源：中国广播网

为了内需，“二次房改 ”刻不容缓

2009-08-27  海峡导报  瞿方业

　　14位房地产界专家学者日前联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，建议进行二次房改，解决中等收入家庭的住房问题。

　　始于1998年的第一轮房改，其背景是亚洲金融危机之下，以房地产来拉动内需。但走到今天，积累了许多矛盾，反过来抑制了内需的扩大，这才有了二次房改的提法。

　　目前的房地产政策，造成许多重要后果，其中之一是广大中等收入阶层难以实现改善住房的需求，许多人成为房奴，社会不公平感强烈；其二是畸高的房价，让国内需求迟迟难以启动。如果百姓有限的收入都被耗在房子、教育、医疗，哪有钱去进行其他消费，没了百姓的消费，民族工业的内需就无从谈起。

　　这就是说，即使不为民生考虑，而仅仅为经济的健康发展，为制造业企业的正常运转，目前的房产政策也是非改不可的，而且刻不容缓。当初为扩大内需而成长为支柱产业的房地产业，正在走向其政策的反面，成为抑制国内需求的拦路虎。另外，房地产的畸形发展还吸引本应当投入制造业的资金进入房地产市场，延缓制造业复兴。

　　由此可见，当下房价的飙升，不利于国计民生，不利于国内产业的健康发展，不利于金融安全。专家给出的二次房改方案是，为占城镇人口60%左右的中等收入家庭供应公共住房。除此之外,专家讨论中还出现一些具有全局意义的建议。

　　总之，只有中等阶层的消费者不再为住房发愁，过热的房地产才可能变得理性，他们才有能力进行其他方面的消费，内需才有可能拉动。无论如何，国内住房制度不能再这样继续下去，即使为了其他行业的富人，也到了不得不改的时候了。
 

徐光木：二次房改房难逃尴尬命运

江南时报

徐光木

随着地价、房价的新一轮飙升，政府部门和开发商的相互推诿加剧，现行住房制度的弊端显露无疑，“二次房改”的呼声也随之而起。14位房地产界专家学者日前已联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，建议进行二次房改，建立“三三制”住房制度，解决中等收入家庭的住房问题。(8月26日《北京商报》)

总体上看，廉租房和经济适用房让中低收入家庭受益，商品房则主要面向高收入群体，建立在“一次房改”基础之上的制度设计本身就使占城市人口六成的中等收入家庭落入“高不成低不就”的夹心层。在这样的背景下，“二次房改”应运而生，甚至在一定范围内成为了一种主流声音。因此，14位专家联名上书可以解读为一种民意的上达，干了一件顺乎民意的事情。

可是，笔者却对所谓的“二次房改”充满了担忧。据悉，“二次房改”就是针对中等收入家庭，提出了“四定两竞公共住房”的概念，即非营利公益性建房机构和建筑开发商以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。

不难发现，所谓的“二次房改”，其实就是现有的经济适用房政策的改良版，唯一的区别在于，经济适用房不能进入市场交易，而“四定两竞公共住房”可以进行交易，除此之外，笔者还真找不到两者的关键区别在哪里。

既然“四定两竞公共住房”和经济适用房大同小异，那么，两者的处境也一定差不到哪里去。我们知道的是，目前，在国内的大多数城市，特别是中等收入城市，经济适用房已经逐渐失去了吸引力，甚至用“要死不活”来形容经济适用房的处境也不为过。住房和城乡建设部此前披露的数据也显示，今年上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的37%。为何经济适用房建设进展缓慢？多位房地产业内专家均表示，地方政府积极性不高是主要原因。

众所周知，相比建造商品房，经济适用房简直就是个亏本买卖，无论是地方政府还是开发商，都无法从中获得可观的利润。再联想到“二次房改”所提出的“四定两竞公共住房”，同样是分地方政府和开发商碗中的羹，后者所遭遇的境况可想而知，绝不会比经济适用房好到哪里去。更重要的是，“二次房改”所要面对的是占城市人口六成的多数群体，它所涉及的土地供应和利益重新分配一定更加庞大得多，也尖锐得多。当改革一旦遇到较大规模的利益重新分配，阻力也就在所难免，“二次房改”正是如此，如何让地方政府和开发商放弃本来可以建造商品房的机会成本去建“四定两竞公共住房”本身就是与虎谋皮，在他们身上挖肉，难度可想而知。