繁荣背后的阴影

那些关心社会进程和市场形势的机构不妨去问问中国老百姓一天到晚都在为哪些事情提心吊胆。尽管答案有可能五花八门，但是，为买不起房子发愁或害怕房价继续上涨的比例可能会高于众多答案。

如果不出现某种意外（比如一夜暴富），年过30的中国教师孙晓虎就是这一答案的坚定支持者。孙现在是北京一所高校的老师，2006年夏天，他在北京北五环以外的清河地区购买了一套面积不大的商品房，立刻就显示出一种被套牢的危险。

很快，孙即将与女友一道向银行支付第一个月的房屋月供。由于是期房，还没有从开发商那里取得房子，他们现在租住在一套两居室的房屋里，一个月需要支付包括房租和月供在内总共5000元人民币。

虽然这笔钱将由两人共同承担，但他们的月收入相加在一起还没有达到一万元人民币。孙的女友在北京一所职业高中供职，早些时候收入比较高。但后来由于北京类似的学校越开越多，竞争日益激烈，他们的学校几乎很难招到学生，现在接近倒闭，已经发不出工资。

孙晓虎本人的境况也不怎么好。2005年进入现在的学校工作，当时学校承诺将为职工解决住房问题（分配房屋），后来没有实现。虽然学校继尔向他们提供了一套房屋，但需要支付2000多元月租，租房的压力顿时显现。孙说，“不可能一辈子租房，那样心里会不踏实。”

在中国诸多城市中，北京的房价一度处于领先地位，虽然2005年中国政府采取了一些调控措施，但没有出现被明显削减的迹象。也正是那一年，孙晓虎决定买房。

“买房并非我愿意，是被逼无奈。”他说，“现在不买，以后掏得更多。以支付能力衡量，很多人在前些年还能买得起房子，这几年只能买个卫生间。”

这种糟糕的状况近几年遭到中国本土一些专业分析师的强烈抨击。持有鲜明批评立场的知名分析师章林晓对《财经文摘》说，现在，中国许多城市房价虚高到极为严重的程度，脱离了大多数中低收入者的购买能力，“这令他们感到恐慌，并承受着诉说不尽的苦闷和彷徨。”

这位分析师介绍说，人们正陷入左右为难的境地，“买吧，实在无法承受；不买吧，害怕从此被社会抛弃，永远沦为租房一族，由此滑向社会的底层，成为真正意义上的穷人。”

孙晓虎显然不愿被社会抛弃。最初他计划购入一套经济适用房，但是很难从北京有限的几个经济适用房项目里拿到房号，物以稀为贵，一个经济适用房号现在通行价格需要十万元人民币，如此尚且遭人哄抢。这使孙的购房计划久拖不决。

2006年暑假，清河地区一个项目开盘，有11座楼对外发售。五百多个人围绕着一共两百套房屋展开抽签，孙晓虎没有抽中其中任何一套。此后一个月，同一项目又有两座楼开盘，孙晓虎前去排队，取得购房资格，但是在短短一个月间，房屋价格上涨了接近1000元人民币。

孙晓虎当时对此表示难以接受，但无法可想。与家人经过反复商议，最终决定购买。虽然至今不知道价格何以上升幅度会如此之快，但孙以一种自我安慰式的口吻向《财经文摘》解释道：房屋的位置好、材料好，成本要高一些，并且第一次开盘就去了五百多人，这给开发商以启示，第二次肯定是要涨价的。

中国的购房者就这样成了任人宰割的羔羊。章林晓说，在宏观调控下，面对越调越涨的房价，人们失去了等待信心，“他们害怕了，不得不透支金钱买房。”

这似乎是一种链条式的灾难。章林晓介绍说，两代人、三户人家、六口人购买一套住房成为中国城市一道“典型的风景”。即便如此，也往往难以承受。

孙晓虎的解决办法是通过四处筹措借得25万元首付款，然后再通过银行进行按揭。为了减少一些负重，他选择的按揭年限是27年。但他抱怨说，支出高于收入，总是感觉压力过大。

如果城市房价的涨幅不被有效控制，或者国民平均财富不以理想的速度递增，中国年轻一代人无疑将重蹈孙晓虎的覆辙，不能幸免。实际上，类似的不幸群落在眼下的中国已构成一个庞大规模。章林晓称，根据他的粗略了解，在中国购房者中，负债者所占的比例至少在70%-80%以上，有一些房价极度虚高的热点城市，甚至在90%以上。

一种合理的逻辑由此出现，当人们纷纷通过举债实现购房的时候，房价也将被高高撬起，这一恶性循环将由后续更多进入市场的人承接。

社会性疾患

购房如同一个圈套，导致的问题并非如此简单。中国人在购房前的焦虑不安尚有获得解脱的某种可能，而在拥有房屋之后，很多人也没能过上安宁幸福的生活。关于这一点，完全能够从心理学博士孙欲晓那里得到证明。

孙欲晓现在北京一家心理咨询中心主持工作。不久前，他对到访的《财经文摘》说，中国有20%的购房者存在心理或精神疾病。而根据中国一些媒体的披露，这个数字在90%以上。

从2005年开始，陆续有一些人向孙欲晓求助，这些人全部由于购房而陷入压力，其中年龄最小的在25岁左右，购房影响了他们的生活、工作甚至于生存。他们无从摆脱。根据求助者的不同情况，孙欲晓通常会对他们施行不同方式的救助，想尽办法抚慰他们的焦虑意念、帮助他们从强迫思维当中解脱出来或对那些抑郁的人们进行治疗和行为认知。

“因为买房造成心理压力、疾病，导致人格扭曲。”孙博士说，夫妻感情、人际交往、工作和生活压力均与此有关。他特别提到那些曾经收入不菲又极度自我的年轻人，他们喜欢我行我素，敢于实现自我。但在买房之后，他们迫切需要寻求减压和心理疏导。

“有位求助者刚刚工作几年，收入很高，在天通苑一次买了一套240平米的房子，结果有一次工作上和老板发生口角，产生冲突。要是往常，他肯定拂袖就走，但那时他忽然意识到不得不改一改自己以往任性的脾气。要生存要发展，不敢贸然跳槽。”

孙欲晓说，很多年轻人购房后再也没有往日的惬意生活，过得捉襟见肘，生存状况发生很大变化，由此形成落差，导致心理问题社会化，社会问题生理化，生理问题心理化，“人们突然感到有一种从未有过的‘累’，感觉活得很累。”

但是，这位博士并不认为这是一种悲剧，在他看来，举债买房是中国人适应现代化生存过程中的一大进步。今天，安居乐业的信条对中国年轻人影响很大，正在他们心里生根发芽。

他说，到今天为止，还没有很多人因为举债去自杀，也没有人停止购买。有些人有心理问题，这是很正常的，“举债买房是一个社会发展的趋势。”

这种观点在学术界有广泛的认可度。在复旦大学执教的瑞典乌普萨拉大学博士陈杰对《财经文摘》说，合适的贷款买房是非常理性的消费行为，在工作初期，收入很低，但消费需求很高。应该借助金融工具的帮助，把未来的收入借用到现在花费。

陈博士介绍说，国外的老百姓几乎没有什么大额存款，除了保证几次旅游和经常性开支，所有的钱都拿出去偿还各种分期付款。因此，按揭贷款余额与国民收入比重不少都超过100%。

不过，陈杰也承认，由于不理智的过度借债和对自己未来收入的增长速度出现判断失误可能导致悲剧。他说，在明知道在未来收入保持最乐观增长条件下，过好几年后每月贷款仍会占收入50%以上，还去买房或买高档房，这是愚蠢的透支行为。

但现在需要解释的问题是，愚蠢的透支行为何以频繁发生？或者说，如果举债是合理的、令人愉悦的事情，那么，举债购房何以使中国人感到万分沮丧？《财经文摘》通过了解发现，有很多迹象显示，中国购房者们似乎是在走投无路的时候才做出愚蠢选择的。他们自己也承认，房屋涨价是一种规律，中国教师孙晓虎说，“涨是合理的，但价格却未必合理。”

价格的不合理可能是导致购房人生存环境不断恶化的主要原因之一。至于不合理价格的形成，分析师章林晓说，特殊的利益强势集团主导了房价，致使当前中国城市的房价构成极不合理，而不合理的价格最终又由老百姓掏钱消费。

房价圈套

那些为买房而焦虑和痛苦的人们可能怎么也不会想到，他们掉进了一个阴谋当中，一直没能摆脱出来。整个市场的繁荣、开发商的利润、地方官的政绩或腐败所得都是建立在购房人前赴后继地进行透支的基础上的。

在2006年12月中旬，《财经文摘》有机会和北京的一位开发商探讨了这一问题。这位要求匿名的开发商向记者承认，开发商的暴利获得就是一种搜刮和剥夺的结果，他们以此实现价值最大化，而老百姓通常都很无奈。

“说开发商做无本生意，这是对的。”这位人士说，人的欲望和本性就是贪图钱财的，并且中国现有的法律和政策似乎也给了他们可乘之机。例如早些时候中国的协议出让土地制度，开发商想要获得土地，需要和村委会、镇政府达成协议，再由镇政府上报给区政府，区政府再报给规划院进行规划，再通过规委下发文件立项。

“这一系列环节，开发商可能只需要花10多万人民币搞定。而当开发商的项目建成后，利润将会增至10倍、100倍。如此一来，开发商由原来的一无所有到拿到土地再从银行套取资金，靠的是两级政府和一个村委会，以及负责发放‘粮票’的规划院和发放‘粮食’的规划委。”

这位人士向《财经文摘》介绍了开发商那种给购房人带来痛苦的“无本万利”的操作手法。他说，协议出让土地的时候，开发商在土地运作环节需要支付的费用包括征地补偿费和土地出让金总额假定是30万元，当他获得土地之后，他可以在一亩地上建设660平米的两层独栋别墅。

“我用330平米建设别墅，另外330平米建设院子。按660平米来折价计算，一平米卖15000元人民币均价，总价将达到千万元。而我的全部土地费用只支出了30万。至于建安费用，每平米算上2000元，总共也就120多万，实际建安成本只要150万元左右。”

就这样，一栋两层楼的别墅顺利建成，一个别墅项目利润少则几个亿，一般都在二三十亿，开发商用极少的成本，赚取了极大的利润。市场的通常规律又在于，不仅别墅如此，商品房的操作手法也如出一辙。

为什么开发商体系能够轻易获得暴利而不被惩处？这位人士称，开发商已经做成气候，况且一般项目里都会有官员利益，官员只要在项目占有10%的股权，就是以亿计的收益。这都是协议出让土地衍生的问题。尽管现在政府已经实行招拍挂的土地制度，试图通过公开的竞拍来杜绝隐患，但是，一方面中国法律中有关协议出让土地的条文仍然存在，招拍挂也可能只是走过场；另一方面，开发商们已经通过协议出让制度将地价和房价推高，在此基础上再实行招拍挂，只会促使价格再度攀升。

这位人士称，如果开发商的土地获得、官商勾结等问题不能进行根本治理，房地产价格将无从控制。一个明显的例子是，中国政府最近下令停止了别墅用地的供应，但这马上给开发商涨价创造了借口。这位人士举例说，一个在建的别墅项目，开始每平米尽管已经卖到了12000元，但是当意识到政府此后将不再供应开发用地，他们马上将房价涨到18000元，每平米转眼就增加了6000元。“如果一个小区是10万平米的话，总利润就达6个亿。这6个亿怎么来的？这是官员和开发商遥相呼应的结果，官员说我不批了，开发商就跟着涨。”

此时，购房者显然就是刀俎上的鱼肉。人们需要住房，开发商作为供应方，操控了价格和供应形式。尽管他们不会强迫人们购买，也一再强调人们有选择自由，但实际上他们的市场控制地位已然牢不可破，购房人最终不得不屈服。当然，开发商也会通过一定的炒作达成买卖目的，“他们会说，房价就要涨了，楼盘都卖完了，再不买就没有了等等，造成恐慌，紧接着就会出现十几个人争抢几套房屋的现象”。

在整个项目的收益分配中，有一部分由一些官员以各种形式抽走，一部分则由开发商赚取，这些都将全部转嫁给购房者来承担，房价几乎没有不上涨的可能。因此，有人批评开发商是中国最大的皮包商，“过去我连皮包都没有的，而现在我连皮包都不要了”。这位人士说，“人们在住房方面的消费远高于其他层面的消费支出，而开发商的口袋也越装越大，永远装不满。”

也因此，“房奴”的出现成为不能避免的历史趋势。这位人士说，“有奴隶主才有奴隶。一些官员和一些开发商就是奴隶主。再进一步说，官僚和资本的结合就是最大的奴隶主，而尤以房地产行业为甚。”

关于这一状况，分析师章林晓向《财经文摘》称，中国的强权与资本结成的强势联盟正以房地产为载体，对中低收入者为主要成分的弱势群体进行着赤裸裸的掠夺。

作者：章剑锋

中国楼市的赌博困境

中国政府实施房地产宏观调控已经很长时间了，即使存在政策滞后的效应，按照常理来说，房价也应该下降，即使不下降，也应该放缓上涨的势头了。但是，最新的数据却令人吃惊：2006年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%，北京以10.7%的涨幅居全国之首，最近的连续5个月同比涨幅超10%，中心城区二手房单价突破万元关口。

房产大巴的生死时速

面对持续不断的涨势，特别是当收入的上涨速度赶不上房价的上涨速度的时候，一个比较理性的消费者就是提前购房。买涨不买跌，是一个经济学意义上比较理性的选择。

但这里存在着一个让人困惑的悖论，中央政府与普通百姓，都认为房产涨价存在很大非理性因素，但是，与中央政府宏观调控所期望的相反，越调控，越涨价。普通百姓也是，任何一个希望拥有一套住宅作为家庭、个人生活栖息之地的人，都希望房价越低越好，但是，现在每一个买房的普通人，不是因为自己本身金钱的过剩，反而是因为自己物质财富的短缺。他们中有一些人穷尽一切的“融资”努力，背上了沉重的借贷包袱，取得了暂时的容身之所。他们此时唯一的期望，房价快涨。

中国的房产市场，其实在某种意义上，对某些人或者某些机构，甚至对于整个社会乃至国家，更像是一列在美国电影《生死时速》中高速行驶的大巴。

为了不让歹徒预先安装的炸弹爆炸，大巴不能停下来甚至减缓速度，但是也不可能一直疯狂地行驶下去。两难中，最好的的办法就是在大巴快速的行驶中，安全拆除这枚炸弹。然而，这需要极高的胆魄与技术。

中国目前的房产市场颇有些这样悲壮的味道。上了房产大巴的人都希望大巴开得再快一些，或者希望房价涨得再快、再高一些。没有来得及赶上大巴的人则拼命争取在下一站成为房产大巴的乘客，以防成为房产大巴永远的抛弃者。

但是，和电影不同，房产大巴的炸弹并不是所谓的歹徒预先设置，而是随着购房乘客数量的增加，不断积聚着风险。

房产大巴能够一直开下去吗？不会。房价会一直涨下去吗？也不会。

无疑，房价的下跌，会使许多人的财富大量缩水，诚如股市熊市时股票下跌一样的道理。而工作的变动，收入的不景，则会直接影响到还本付息，乃至生活水准。因此，房价好像必须上涨，不能停歇。

矛盾的政策推手

其实，中央政府已经意识到这种风险，奈何种种政策对于房价调控效果无多。

从最简单的供给需求关系来看，房价上涨必然是供给与需求双向作用而成。单一指责开发商抬高价格似有不公，作为公司，利润为先不算没有道理。因此，促成房价上涨的真正原因，开发商的作用不能忽略，但是强劲的市场需求，又怎么能不推高房价呢？

有多种因素证明了这种市场需求的实际存在，国民生活水平的提高，二三级城市人口向大城市持续不断的转移，奥运会的背景，外资的不断涌入，房产作为投资品的比重增加等等。

既然影响需求的因素确实存在，那么有效的政策必然是控制需求。但是，我们目前采取的有些政策大有些因噎废食的味道。比如，前一段时间，北京市出台了一项政策，严禁开设公司把住宅作为办公场所。原本出于调控民用住宅价格的调控政策，不仅没有取得相应的调控成效，反而抑制了小企业的发展。

目前世界著名的跨国公司，有许多都是这样因陋就简才能够逐渐发展起来的，这其中有长达百年历史的福特汽车，也有当代大紫大红的Google。目前排名世界PC第一位的惠普，也是两名创办人以自己的车库做基地，将惠普从无到有创办了起来。

谈创意不是我们的重点，关键是面对涨势如潮的房市，政府到底应该做些什么？

中国历来讲究“安居乐业”，唯有安居才能乐业。不论是在农村，还是在城市，拥有一套属于自己的住宅是人生最大的事情。中国人这种根深蒂固的观念，影响了我们几千年，一直到现在。也因此影响到当前的楼市。

这种历史与文化的积淀，造成了普普通通的中国人把房屋购买更多的是作为消费品而不是投资品。但是消费最终只是一种使用权，而使用不仅仅是可以通过购买70年的使用权取得，也可以通过购买一年两年的使用权即是租用取得。只不过其中的区别在于租房款项是分期付款还是一次交清，或者租房合同是长期还是短期。或者更清楚地说，对于国家规定的70年使用权而言，购房者或者说是长期租房者，是一级租用，出租人是国家；对于向购房者取得租用使用权的消费者来说，是二级租用，因为他面对的出租人是购房者，购房者是长期租用了国家的房屋。（1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“居住用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”）

我们并不非常清楚未来的物权法会否修改这项规定。但是从此我们可以很清楚地了解到，中国并不存在真正的购房者，都是租房者，只是面对的出租人不同罢了。

两者相较，长期租房者虽然一时获得了精神生活的慰藉，但是其所承受的各种压力也非短期租房者所能比较。10年甚至更长时间的银行还贷，为了保证稳定的工作与收入而丧失自我的痛苦与挣扎。

为什么大部分的人都选择了购房或长期租房，而不选择短期租房呢？传统文化的观念固然占有很重的部分，但是国家的政策也一直在起着推波助澜的作用。

按照国家政策规定，个人住房公积金只能用于家庭购买、建造自住住房及家庭自住住房大修理支出。这项政策最明白无误表明了国家政策中对于购房的支持倾向或者说承认中国“安居”的现实，而对于租房的资金保证来源，并不在国家政策的规定范围之内。毋庸置疑，该政策把消费者推向了购房大军的行列。

假使国家政策规定住房公积金可以用来支付租房费用，又会是什么景况呢？消费者每月租房的费用都可以通过提取住房公积金来支付，这样，每月的银行还本付息的负担不再存在，身上背负的各种债务负担消弭于无形，量力而租的现实，让消费者摆脱了更多的烦恼，也摆脱了成为房奴的困境。在这时，每一个人才活得更像一个自我，而不是为银行打工，为恶劣的老板打工，而是为自己、为自己的理想打工。

赌场式的中国楼市

房地产行业是资源消耗型行业，土地资源的有限供应决定了市场供给的瓶颈。但是，土地又是国家所有，有限的资源如何在社会中有效公平地配置，确实是一个很大的难题。

虽然房价高企有需求方面的原因，但是高企的房价到底有多少的合理性令人存疑。因为中国的房产并不像其他行业那样成本结构比较透明，反而是模糊不清。因为，土地的取得成本到底多大，没有严格的市场评估，地域、时间、经手人员以及政策的不同，都会造成价格的巨大差异。其中，成本的黑洞有多大无人说得清。

很奇怪的现象是，中国的房产开发商为什么都愿意在高端楼市的红海中冲杀，而都不愿意开发低端市场。一个合理的解释，高端楼市存在着很大的利润空间，目前的开发规模仍然满足不了市场的需求。

纯粹从供给的简单理论已经不能解释清楚中国式的楼市。

从开发商的角度，自己前期的投入太大，维护关系的成本太高，而高端市场的需求仍然源源不断，维持甚至保持价格的升势成为必然。

楼市的购买者并不是完整的一块，但基本上可以分为投资者、消费者。投资者虽然数量少，但是资金额度巨大，正是他们维持了楼市的房价不断趋升，他们是整个楼市的价格决定者。他们购买房屋已经完全脱离了消费层面的要求，而是把他们作为投资，因此，他们希望房价不断攀升，就像股票的拥有者强烈盼望股市的牛市一样。其实，反过来说，正是因为他们预期或者认同中国楼市的上涨趋势，所以他们持续跟进，不断地买入。楼市也因此确实繁荣起来。

但是作为消费者的一群，购买住房的目的仅是为了自己的使用。他们在整个楼市中处于被动的位置，对于价格完全没有发言权。不过，楼市的未见任何衰势的上涨，吓怕了他们。他们被学者的分析、开发商的叫嚣弄昏了头脑，因而被裹挟到上涨的洪流中，这些消费者既是胁从者，被卷进购房的狂潮后，也反而更加助长了这种涨势，并使得越来越多的消费者提前消费，洪流越变越大，越变越猛，房价涨势势不可挡。于是，跳进这股洪流的人，日日盼望着房价越涨越高，未进来的人则积极准备进入。

当年的股市赌场论，目前拿来形容楼市，并不显得特别的过分。不管是主动投机的投资者，还是被动投机的消费者，都或多或少带有一种赌徒的心态，他们都希望今天投进去的一元钱，明天可以变成10元。

投机的心理一旦笼罩了楼市，泡沫自然不可避免。当非理性的投机成分越变越浓时，泡沫就有破灭的危险，就像当年的股票市场进入漫漫熊市。

作者：张志勇

高价楼市暴露政府软肋

        中国政府正不断为抑制楼价恶性膨胀、挽回人们日益丧失的信心而努力，在长达两年多的时间里，他们不间断地出台了一系列调控政策。但是收效在哪里——现在有很多人在重复着这样一个疑问。

中国社会对房价逐月同比大幅度的攀升反应强烈，相关官方和民间机构提供的数据显示，近一年间，许多一二线城市的房价涨幅达到10%或者20%。一些学者对此公开加以抨击，强调很多人正在住房问题上备受折磨，认为政府在调整供应结构、抑制供需失衡的时候还应该更加强硬，不能手软和犹豫。

“现在，住房已是一个社会问题。”北京大学光华管理学院院长助理、金融学教授周春生说。周因为在金融投资、证券市场与金融衍生工具分析领域具有很深的造诣而著名。最近数年，这位普林斯顿大学（Princeton University）最优博士生出身的经济学家又将中国的住房问题纳入自己关注的视野。

去年夏天，周春生在一篇文章中谈及房地产的公平问题，认为中国的中低收入阶层在买房方面存在严重困难。他给出的一项数据称，按照城市额消费水平计算，不考虑物价上涨和孩子的教育支出等因素，每人每月的最低生活开支需要300元左右，一年的收入绝对值在5000元以下的，除了维持最基本的生活外，没有剩余可以用于储蓄，货币购房对于他们来说是望尘莫及。

他谈到，房地产和其他任何宏观调控政策，都应当坚持“尊重市场规律，兼顾社会公平”这一根本原则。政府应从建立有效的土地政策和低收入居民住房补贴制度等方面综合考虑、统筹安排，以形成低收入者拥有廉租的居住空间，中低收入者有一个定向优惠的消费门槛，将经济适用住房落到实处。

“我有一些担心。”2006年12月20日，在北京大学光华管理学院的办公室里，周用“担心”一词向到访的《财经文摘》记者表达了他对中国房地产市场一些矛盾状况的感受，并进一步表述了他的相应见解。

财经文摘：人们为什么会憎恨高房价？

周春生：现在存在这样一个悖论：一方面房价超出普通老百姓的承受能力，另一方面仍在不断上涨。这和中国房地产的体制改革有很大关系，也反映出人们居住水准和要求的提升。有很多老百姓，虽然经济条件并不好，但仍要买一套像模像样的房子。这是普遍心态。

要知道，在上世纪70年代后期和80年代早期，北京、上海等大城市里有很多三代同堂的人家，总共居住面积只有三四十平米。可是现在，人们对这样的居住状况难以忍受，改善居住条件的愿望越来越强烈，这是人之常情。除此之外，城市化的推进速度加快，城市人口也不断增加，在此背景下，中国的土地供应显然是非常有限的。这些综合因素最终导致了房屋价格的暴涨。

我也很清楚地意识到，现在房价确实已经成为一个社会问题。何以股票价格上涨总能得到一片叫好和赞扬之声，证监会主席就成了股民的大救星。房价上涨却招致一片骂声？原因在于股票不是生活必需品，而是投资品，住房既是投资品，又是最基本的生活必需品，一次性支出很大。

财经文摘：你是否了解那些购房人的心态？他们的恐慌以及由此发生的购买行为是否正在助推房价，或正好给房价上涨制造更多的借口和机会？

周春生：许多没有买房的老百姓都希望房价下跌，但这只是基于某种主观情感所表现出来的心态。有很多人通过对客观形势加以判断，实际上并不十分相信房价会跌。

关于这一点，你不妨看看房地产股票的市场表现，股票是经济晴雨表，平均而言，房地产股票的表现某种程度上反映出投资者对房地产行业发展趋势的看法。比如中国的万科地产，他们的股价这一年间大约涨了3倍左右。如果有人认为中国房地产将走向衰弱，万科股价何以会上涨？房地产股票的飙升，至少表明在很多投资者眼中，房地产价格可能还会进一步上涨。

尽管人们（包括我在内）都希望房地产价格能够跌一点，让更多老百姓可以解决安居问题（我认为这也是一个经济学家的良心和责任）。我们也希望中国每一个人都能住得体面、舒适和宽敞，能够过上像美国一样的生活，住上高档公寓或者别墅。但问题是，我们怎么去实现这一目标？这需要有一个过程，中国和美国在居住方面相比，我们面临的挑战要大得多。

财经文摘：有一个词叫“房奴”，这是2006年出现的。你理解这个词的含义吗？

周春生：因为房价攀升对购房者或准备购房者形成债务负担和相应压力。

财经文摘：人们并不愿意做“房奴”并尽力避免，但到最后又都做了，一些经济学家说，这是活该。

周春生：（笑）我倒不认为做房奴是活该的，我觉得他们的一些做法可以理解，但不一定很理智。我们的社会大众应当树立一个正确的住房消费观。

财经文摘：有人表达了改变命运的意愿，比如最近中国就出现了很多个人合作建房的组织，他们甚至拿到了土地。

周春生：合作建房肯定能降低房价，因为省掉了开发商在经营过程的利润获得，这是一种很积极的尝试。但又不能不意识到，里面可能会存在许多问题，比如房屋质量、设计、规划、分配等。

另外，合作建房不可能使大多数缺少支付能力的人摆脱房奴命运，最后解决的实际上是如何让已经有钱的人省点钱的问题。例如一套市场价为100万的商品房，一般只需花30万首付资金购买，其余的靠按揭慢慢偿还。合作建房虽然可以将房屋总价降到80万，但需要一次性掏出80万用于建设，就此而言，能掏这么多钱的肯定是富人。所以，集资建房没有解决没有购买能力的人买得起房子的问题。

财经文摘：你提醒人们在购房方面树立一个正确的住房消费观。据我所知，现在很多城市，用于租赁或向低收入人群提供的廉租房、经济适用房几近于无，官方也承认，一些城市没有建设，你所说的正确消费观又如何培育呢？

周春生：你所说的现象确实存在，而且很重要。这从某一侧面反映了地方政府的功能定位问题。在解决安居问题方面，地方政府究竟要起什么样的作用？不客气地说，我个人认为，地方政府在解决基本民生问题时存在“逐利”、“向钱看”的行为。

为什么很多城市对保障住房不够重视？因为没有利润。商品房对于拉动地方GDP、增加预算外财政收入的意义非常重大，一方面土地卖得贵，一方面房地产商还要交税，此外又可以使城市建设更加美观。

政府的主要职能就是提供社会保障。房地产矛盾之所以尖锐，在于地方政府对解决中低收入阶层的基本居住问题重视不够，或者至少没有拿出足够多的资源。房地产调控效果不明显，与此也有关系。

财经文摘：人们抱怨自己受到了狡猾开发商和不良官员的掠夺和欺骗，也有人怀疑中国楼市正交织着一场阴谋，开发商和一些官员可以随意操控销售模式、制度、价格、数量、结构，老百姓则无所适从。中国楼市真的是靠欺骗和掠夺得以繁荣和存续的吗？

周春生：房地产行业的确存在一些黑洞、漏洞和不规范。这是不争的事实。特别是在早期，房地产商借助银行和购房人的资金，由皮包公司摇身一变成了亿万富翁，这种情况也不少见。此外，中国房地产里面确实存在许多寻租现象，包括权力的寻租和关系寻租。但我们也不能因此而全盘否定中国楼市，说中国房地产全是骗局。这也不是房地产领域所独有。

因此，要从根本环节上着手解决这些问题。我们的改革还要进一步深化，包括公务员体制的改革，审计监察力量的强化。我们现在也可以看到，中央政府在惩治腐败和违规方面是花了很大力气下了很大决心的。所以不断有腐败的官员和触犯法律的商人遭到制裁和审判。

财经文摘：你如何评价持续超过两年的宏观调控？

周春生：不能不遗憾地看到，宏观调控政策一再出台，有时候，政府还对房地产采取了威慑措施，一些政府官员因为涉及腐败而被调查。但房价平均水平仍处于涨幅之中。何以调控没有平抑房价，反而导致房价更进一步上升？

显然，我们的政策也存有一些矛盾，一方面我们希望能够平抑房价，另一方面又希望控制房地产的过度开发，对土地的使用加以限制。这就好比政府一方面希望粥的价格能降下来，另外一方面说米要少用，粥岂不就更少了，怎么可能实现？

我能够理解为什么政府要限制土地的过度使用。中国是世界上人口最多的国家，人均占有地面积非常有限，必须保证足够量的耕地，不能把所有土地都修成公路、建成写字楼和别墅。我们必须有足够多的绿地和耕地。土地集约利用是必要的。但能不能在此情况下多发展一些高层建筑？香港在稀缺的土地上解决了很多人的居住问题，现在，我们能不能也减少别墅和低密度、低容积率的土地供应？原来盖五层楼的地块盖上十五层楼，住的人是不是相对要多一些。

这对能否合理地规划建设用地是一个考验。政府不只有权控制土地，还有权控制和调节规划。在降低土地供应的同时，政府应该在规划上多动脑筋，想办法确保在降低用地供应的同时，不会降低甚至还可以增加住宅面积供应。这或许对缓解住房的供需矛盾是有利的。

财经文摘：政府为什么不自己动手或者命令国有企业为那些低收入者盖房子？难道公众不能理所当然地要求政府或国有开发企业为他们解决住房问题吗？

周春生：国有企业无法履行这一义务，因为他们（有一些）也有股东，也以追求经济效益为主要目标。当然，如你所说，或许政府应该考虑就此成立一个专门运营机构，负责政策性房屋的建设。中国有自己的政策性银行，比如国家开发银行，是不是也能够设立相应的政策性房地产开发公司，这是值得考虑的事情。

另外，在制度安排和设立方面要进行改革。至少在政策方面要有连贯性，不能前后矛盾，不能短时间内出现180度的转弯，以至朝令夕改相互否定，这会使人无所适从；其二，各个部委的措施和条令不能相互冲突和对立，他们的目标也不能出现混淆。至于更深层次的体制改革，我认为需要更长一段时间。

作者：章剑锋

茅于轼：非理智购房没有出路

也许在很长一段时期内，中国那些已经买房或尚未买房的人们都将无法免除做为“房奴”的不幸。一些专家根据对某些区域的商品房均价和人均收入进行研究后宣称，大约有接近70%的城市居民没有购买新房的能力。但是，房价的持续上涨给人们造成莫大恐慌，基于某种悲观预期，大多数中低收入者到最后往往会置之死地而后生——采取一切可以利用的办法获取资金，然后将其迅速投放到市场中，购买一套完全建立在债权抵押基础上的住宅，而自己则彻底成为悲剧中的主角。

中国的经济学家茅于轼对这一现象表示理解，他说，中国的现实是财富集中在少数人手中，大部分人买不起房。

茅于轼是在6个月以前作出此番表述的。无从知道，这位在中国享有盛誉的经济学家是否对那些买不起房的人抱有同情，但是他显然清楚地知道，这些买不起房但后来又不得不买高价房的人并不一定都是社会的财富精英，而这导致的后果，他也看得尤为明白。

他说，房地产业的领衔人士常说，中国房地产将有几十年的兴旺发达，因为人口数量巨大，平均住房状况很差，城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错，但关键是这大部分人口要能够买得起房（他特别指出，只有收入分配根本性改善，中等收入群体才能买得起房），否则，这个乐观前景只存在于虚幻之中。

在最近的接触中，《财经文摘》有机会与茅于轼进一步就上述问题进行探讨，并了解到茅先生对于中国房奴们得以出现的市场或制度背景、环境、现状持有的态度。需要说明的是，茅先生似乎并不倾向于支持人们不计代价和后果地购房，甚至对此表现出一种反感和厌恶的情绪（至少在交谈的时候，特别是提及人们的购房痛苦，他的口气是这样的），他认为他们本来可以做出更好的选择，中国目前也具备了使他们在居住问题上进行更加自主或更好的选择空间，但他们没有这样做。

通过谈话我们得知，茅先生早年也曾在出租房中度过。这使我们明白，茅先生在6个月前提及要让中等收入群体买得起房，而没有像中国政府明确宣称的“调整住房供应结构，优先满足中低收入群体住房需求”那样，也将广大低收入人群纳入“买得起房”的目标之列。这是因为，茅先生认为低收入群体本不该不切实际地去购买商品房，而应该理智地选择合适自己的居住消费方式，否则，购房人应该自己承担后果。

财经文摘：有一些迹象显示，中国现在好像有很多人在为买房烦恼，他们很害怕负债。

茅于轼：我觉得借债买房的人到底有多少是个问题。根据我的估计，这种情况（在中国）不会是普遍的。我也听到一些人谈及这类事情，包括我的一些朋友，但他们当中并没有多少人是借债买房的。

如果是通过银行贷款买房，这是很普遍的情况，并不稀奇，举债也没有什么不好。每个人都会按照自己的经济情况和生活水平作出选择和判断，这很正常。每个人的情况不同，如果觉得将来能够还得起，而且收入前景看好，（贷款或借债）没有什么不可以。

财经文摘：他们还在担心房价继续上涨，认为这不利于自己，意味着需要付出更多，这是不能被接受的。

茅于轼：从总体的市场趋势来看，房屋价格还要涨。但是现在有泡沫，估计到了泡沫要破灭的那一天，房价也就会落下来了。在泡沫没有破灭以前，还是要涨的。

房价上涨的前提是经济的增长维持在比较高的速度。这时候大家会加快买房。如果经济增长的高速度得以维持的话，房价就不大可能会跌落，除非在这中间发生一些金融危机或大的冲击，有可能会导致房价下降。至于大的冲击是什么我说不清，也是事先大家都估计不到的。但这种可能性存在。如果没有大变化，则房价会继续涨。

财经文摘：问题是，房价不断上涨，人们负担不断加重，市场也会被拖入一个危险的境地。也就是说，遭受威胁的不仅是那些年轻的买房人和整体社会的负债问题，还可能导致市场安全隐患。

茅于轼：年轻人买房，哪怕借债，也是一种需要。只要他买房是用来居住，这就不可怕。可怕的是房地产中的投机，投机是不生产、也不消费（使用）。买来房屋再将之卖掉，这里面就含有泡沫成分，就会很危险，因为在这一过程中很难保证不会出现越来越多的空置房。

我的担心是，目前存在于市场中的空置房比例到底有多高？空置房不是说卖不出去的房屋，而是说已经卖出去但被空置着的房屋。买了再卖，这叫投机，在现实市场当中，这种房屋应该有一个合理比例，但不能高，高了就很危险，就会有泡沫威胁。我自己抽时间去北京的一些住宅区里看过，发现晚上并没有人住，基本没有点灯。这样的房屋一旦多了，就是一种危险。

所以，不在于买房的目的是什么，也不在于买房的人都是谁，只要是房屋被使用，就没有泡沫。因为每个人住的房屋不可能转手卖掉，但如果房子是空的，就随时可能被转卖。一旦这类房屋空置过多，甩卖出现，价格就会下降，泡沫就会破灭。

财经文摘：你如何衡量当前的房价？有人认为过高，对此表示不满意，希望政府进行打击，以满足大多数人的需要。

茅于轼：很难简单界定房价高低程度的合理或不合理。你拿上海外滩的房价和中国一些小型城市的房价相比，会发现这个比例在10倍以上。这个差别是什么原因造成的？能说上海房价合理或不合理吗？上海的房价高，是因为有人购买。所以，房价高完全是有人愿意去买，包括杭州的西湖和青岛的海滩，都是如此。

如果认为这些城市的房价不合理，人们为什么不去小城市里买房？众所周知，那里的价格是很便宜的——高房价是买房人自己造成的。如果认为上海房价不合理，那就去认为合理的地方购买。

财经文摘：可是，当所有的中低档房屋、甚至于经济适用房一类保障住房的价格都出现巨大涨幅的时候，能算是一种合理现象吗？

茅于轼：普通房屋的价格过高，这与政府（的一些措施）有很大关系，是由于土地控制过严，供地量少造成的。现在的一个障碍是政策保护农用地，我认为这是完全不必要的，也是造成房价上涨的相当主要的一个原因。土地供应减少，房屋供应会跟不上，如果房屋的建造数量增加，房屋价格未必会上去，建造得不多，价格自然会上涨。

我建议政府对土地的控制政策放松，让城市周边的土地也入市开发。如果不是不可替代的地段和区位，就应该增加土地供应。现在我们执行了一个错误政策，还是要保护耕地（这是非常错误的）。中国还有好几亿农村人口要进城，耕地保护又能怎么样？耕地应该变成非耕地或建设用地，特别是城市周围地带，要尽量进行开发建设。

另外，中国的土地市场还没有很好地建立和健全，这是人们担心的。土地的价格是完全由需求决定的。不管是在上海外滩还是在其他地方，谁出价高就卖给谁，而我们知道，土地是没有成本的，不是劳动的产物，这是一块凭空创造出来的财富。谁可以拥有？政府是城市土地所有者，农地是集体所有的。这种制度很含糊，所有权不明确，土地卖多少是政府的自由，因此造成很多非法的掠夺和欺骗。

财经文摘：也就是说，这一项制度使本该价格适中的普通房屋也出现暴涨局面？

茅于轼：归根结底是所有权不健全、所有制不明确。政府控制着土地，不让开发商开发。所以，要解决问题，首先就要把保护耕地这一条给废了。

财经文摘：现在，中国学者一般喜欢用房价收入比来界定中国人的购房负担，你怎么看？

茅于轼：收入比不是一个问题，买房的人自有其收入来源，不必担心。对于那些买不起房的人而言，你说现在的收入比不对头，那么多少才对头？怎么能使不对头变成对头？我看一点用处都没有，于事无补。你证明房价贵了，证明出来又有什么用呢？又不能使之降下来。

现在的房价是市场（实际消费状况）造成的。要知道人是分群体的，有一些高收入群体完全买得起房子，那么多盖起来的楼盘都被卖掉，怎么能说卖不动呢？高收入人群买几套房子也是不嫌贵的，有的人喜欢买一套或两套，有的人喜欢买七套八套。

财经文摘：就此而言，房地产市场就是有钱人的市场？或者，商品房就是面向有钱人的？

茅于轼：在这一点上，任志强说得对，商品房就是为有钱人建的。对低收入人群的帮助是在商品房之外的。

现在应该努力发展廉租住房，只能租不能卖。不应该建设经济适用房，实践证明，这是一种腐败住房。搞经济适用房就等于是搞腐败，因为它的对象是“中低收入人群”，中等收入人群也被纳入居住对象范畴，给投机分子带来了机会，也给官员腐败带来机会。这是最明目张胆地腐败的例子。

财经文摘：但现在似乎存在一种廉租房建设空档的现象，很多地方都没有形成实质性的生产和供应。

茅于轼：廉租房建设没有形成气候，只是一种宣传。北京说一年要盖10万平米，这能顶什么事呢？充其量也只能满足一万人的居住需要，根本不起作用，规模太小。只起宣传作用，没有数量概念。

财经文摘：保障住房制度没有健全，商品房价格又高，人们总需要解决居住问题。

茅于轼：应该鼓励租房，不要鼓励买房。中国的私有住房率已经超过了一些发达国家，美国是60%，中国现在是80%，明显是高的。现在人们应该租房住，我们办公室里的一些小年轻就是租的。相对而言，现在的人口流动性特别大，工作调动也方便。而且，在房屋空房率高的情况下，租金一般要便宜很多，几乎没怎么涨，对于低收入人群而言，经济划算。

年轻人都要买房，哪有这样的好事？选择买房就多受一份罪。大学刚毕业，工资又偏低，需要解决的问题有很多，要交朋友要结婚，贷款买房需要还钱，这是非常之勉强的，买房就等于将自己卖进去了。

住房消费的客观形势全世界都是一样的，刚上班的人租一套小面积的房子居住，等到结婚有孩子了再换面积大一些的，到四五十岁工作稳定了，才有可能购买房子。一个人一生的收入和支出就这样一种规律，违背了就是自寻烦恼。

财经文摘：目前那些痛苦的“房奴”们是不是也违背了客观规律？

茅于轼：每一个人都应该理性决策，理性选择，也都应该为自己的选择负责。解决住房问题要理智，否则就是没有出路的。对于极个别的“天才”，他们能赚钱，当然是个例外。

作者：章剑锋