海南为什么忘了房地产的伤痛？

1月初国家公布建设国际旅游岛战略后，海南的大街小巷人们口口相传的都是“房事传奇”：“8万一平方米”、“日涨5000元”、“怀里揣着现金但无房可买”……

国家战略发布至今不到一个月，海南房价就像打了鸡血一样地疯狂起来。不仅海口、三亚等区域中心城市的房价连番暴涨，就连琼海、博鳌、文昌、万宁等二线城市的商品房价格也正以令人难以置信的速度狂飙突进，不断翻番。

海南房地产业在沉寂了18年之后，现在这一轮狂热，让人唏嘘不已，恍惚回到1992年！在2002年到2009年上半年的全国性房价暴涨过程中，由于深切感受当年房地产泡沫破灭之后的剧痛，海南房价一直处于平稳运行之中。虽然2004年下半年，海南房价开始上涨，但基本还是处于温和状态。海南本地人以及外来的投机资本对海南房地产一直甚是敬畏。
 
    然而，自从2009年下半年之后，全国各地都在高喊房价虚高的时候，海南房价却异军突起，几乎是一步到位。2010年元旦之后，房价普遍翻了一倍乃至更多！海南房价飙升，意味着房地产投机炒作，真正进入到无所不在的地步，中国房地产击鼓传花的游戏己经接近尾声，谁都有可能接下中国房地产泡沫的最后一棒。海南房地产泡沫又一次出现并非偶然，由于大量热钱形成，国有民间资本无路可去，房地产是其博取暴利的最佳场所。在实体经济利润极低，投融资环境恶劣的大背景下，2009年从山西煤炭行业退出的千亿资金，理所当然地选择海南地产作为目标。海南国际旅游岛的“概念”横空出世，让游资一下子逮准了时间点，海南房价的飙升也就在情理之中。

海南房地产在过去和现在一直沿袭香港的开发模式，处处存在着“囤地、卖楼花，买期房，炒楼”的恶性循环。如何阻止房地产泡沫再次大面积在海南泛滥，是保证所谓旅游岛在海南健康实施的关键。如果旅游岛建设以不断急速飙升的房价开始，很快海南就会回到十多年前的光景！
 
    因为炒地炒房不能炒出一个旅游岛，炒房炒地不能炒出一个现代化！面对海南的再一次热潮，海南现任的官员比1992年的官员其实更缺乏智慧和应对措施，当年的官员谁也没有经历过房地产泡沫，如今的官员亲眼目睹过遍布全岛的“烂尾楼”以及经济大衰退！如果一昧寄望于捞取快钱，毁灭的将是海南的未来！一旦国际旅游岛变成了房地产开发商和投机者炒作的概念，喧宾夺主的情形将使未来的海南付出沉重代价。眼前投机者的疯狂仅仅是冲着房地产的短期投机而来，击鼓传花总有最后一棒的时候，这最后一棒落到谁的手里，都是一个滚烫的山芋。
　　
    今天的海南，除了房地产火爆外，并没有形成可持续性发展的支柱产业，没有创造大量的就业机会和合理的薪酬标准，在人均月收入不足1500元的海南，如此疯狂的房价，将大大抑制或打击本岛居民的消费能力和生活水平，一个没有充分就业合理薪酬的地区，人们都在为生计吃饭在奔波，改善性住宅的需求仅限于少数公务员队伍和房地产炒家。无论是海口还是三亚，房子出租不像京沪等城市拥有合理的收入回报，出租率和租金都很低，投资购房在海南没有任何出路，惟有借助国际旅游岛的概念恶炒一把获取暴利！

喧嚷得轰轰烈烈的国际旅游岛究竟有多大的含金量，恐怕谁都没底。所谓的“零关税”是所有进口商品一律实行全岛“零关税”？还只是很少的一部分供游客选购的少量小商品“零关税”？显然还未定论。特别是被外界寄予希望的“黄”和“赌”，中央政府能否照单全批，也是未知数。“黄”和“赌”是中国明令禁止的东西，如果中央网开一面，海南便是独此一家，别无分店。“黄”和“赌”如果能够在海南公开化合法化，海南的房地产还可以爆炒一阵，因为这两样东西不仅可以吸引外国游客，主要的是能诱惑中国游客。然而以三个代表和科学发展观为口号的中央会让海南“黄”和“赌”公开化合法化吗？最多只会睁一只眼闭一只眼让海南遮遮掩掩去试，或者面向外国游客搞成封闭式。

如果海南国际旅游岛没有重大实质性的突破，疯炒房地产的游资最终将会彻底套牢在海南，就象1992-1993年的海南，房价扶摇直上很快又翩翩降落！国际旅游岛建设必须以旅游项目建设和环境保护为核心，不能让投机资金成为敛财的工具。如果海南新一轮开发是以短暂的疯狂为前奏，那注定是海南800万人民的悲哀！
 
    银行在这一轮房地产飚升过程中又扮演着过去扮演的角色。1992年海南房地产曾经也是这样火爆，到处都是沸腾的工地，到处都是热情的笑脸！在海南岛房地产热的带动下，先辐射到了广西北海等沿海地带，后辐射到全国，产生过一轮全国性的房地产开发热、炒地炒房热。以至于最后酿成了一场全国性的房地产泡沫。泡沫最终破灭，大量银行信贷资金变成了所谓的不良资产。

过度的投机给海南的金融业造成了几乎致命性的打击。随着海南发展银行的轰然倒地，十几家金融信托投资公司消失，数百亿不良资产最终烂在银行手中。海南经济从此背上了十多年沉重的历史包袱，正所谓“成也萧何，败也萧何”。

海南的房地产泡沫，始自于金融业的混乱和失控。当时各路资金透过各种途径涌向海南，四大商业银行扮演主角，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从海南房地产全身而退的却寥寥无几。在上一轮房地产泡沫过程中，最大的赢家是从金融机构贷款的个人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。

房地产泡沫给海南的遗产是数目不详的金融不良资产。无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样，也经不起推敲。较为流行的说法是：海南人口占全国人口的0.6%，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上，仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济形成了800多亿的积压房地产，其中四大商业银行形成了500多亿的不良资产。

无疑，积压房地产的背后是金融资产，满目疮痍的房地产其实是钢筋水泥的货币，积压房地产就是积压了银行的钱，而银行最终变成了海南最大的发展商。

银行到底有多少钱扔进海南形成了大量泡沫资产？这个谜底一直无法揭晓。1999年，四大商业银行根据国务院批复的关于《处置海南积压房地产方案》，派出浩浩荡荡的清查大军进驻海南，企图摸清沉淀在房地产上的金融资产，耗时一年，却没有一家摸清准确的家底。由于各家银行进入海南的资金极其复杂，有各种背景和拆借方式以及运作手段，再加上有些银行时隔多年，仍然害怕查出问题，连累相关人员，提供的帐目和资料都是层层把关，这样的清查统计数字肯定会有水份，何况海南的房地产抵押物一直在贬值或者处于动态之中。工商银行总行一位老总至今对此次清查记忆犹新，他认为当时的清查压力很大，凡是涉及到当事人的利益或某些行的领导，这种清查就没办法进行下去。因而最终的清查数字就是一种较为流行的说法：四大商业银行先后在海南房地产投资400多亿，其中工商银行179亿，建设银行127亿，农业银行100亿，中国银行80亿。这个数据并不包括交通银行的70多亿，人民银行系统的40多亿，中国光大银行从洋浦接收的200多亿，这200多亿是几大商业银行从境外发放给洋浦开发商的贷款或投资款。海南发展银行关闭时，同样留下了200多亿的窟窿，其中绝大部分都扔在海南的积压房地产上，清查组经过多年的处置，仅收回了少量的维持费用，如今剩下的资产已是一堆难啃的骨头。海南曾经辉煌的十几家金融信托投资公司，如今都已从人们的视野中消失，同样沉淀在房地产上的资金也高达200多亿。十八年前海南相继批准成立了130多家股份制公司，募集资金也是200多亿，现在这些公司中80%早已债台高筑，不见踪影，募集资金的80%也是投向了海南的房地产。

海南房地产泡沫最终形成了多少不良资产？人们不得而知！可以肯定的是，大大小小的金融机构为海南的房地产泡沫付出了惨重的代价！