住宅与商业：以不同方式持续的房地产危机

中国十五个城市空房存货的调查显示，平均存货从08年11月份开始逐渐下降，从25个月存货到目前的10个月左右。见下图，不知数据真假如何。后附LEAP/E2020小组对世界房地产市场的看法《住宅和商业：以不同方式持续的房地产危机》，其中提到中国，但是没有提及欧元可能的崩溃，仅供参考。

日本首相鸠山由纪夫说过一段话，笔者比较认同：市场是手段而不是目的。意思是别把市场看成伦理，中国房价以此类推。从“跳悬崖”的卢武铉，到收子弹邮件的小泽和鸠山，中国适时而动也许是雪中送炭。鸠山一直倡议“友爱精神”，但也秉承日本人一贯的“优雅分裂”，友爱还有个反义词——至今只有两颗原子弹实战爆炸过。

 http://blog.sina.com.cn/s/blog_60f2861d0100gvgd.html

住宅与商业：以不同方式持续的房地产危机

 作者：LEAP/E2020

译者：海杲

 住宅房地产危机仍在肆虐（包括美国房地产），现在轮到商业房地产陷入混乱的时候了。对于GEAB的读者来说这并不令人惊讶，不过，不同地区有不同的趋势。某些情况下，是时候考虑再度进入市场开发；而另一种情况是，越快离开越好。在2010年夏季之前，主要趋势已经建立。

每一个地方，毫无例外，房地产的价格（住宅与商业地产）现在开始跌落。而且，在LEAP/E2020的观点来看，这种趋势不会停止下来，直到2010年夏季。从该点看，还可能有不同的发展趋势。

关于住宅房地产，美国市场继续下跌，和英国、爱尔兰与西班牙没什么不同。过去十来年的房地产泡沫，主要国家有迪拜（1）、波罗的海诸国、马拉喀什、哥斯达黎加（2），另外又增加了中国市场（依然在人造泡沫阶段，感谢北京启动的刺激方案）。只要没有增长的回走，带动就业的复苏，这些市场将会非常萧条。时间拖得越久，银行就越是要面对不可避免的结果：严重减低他们的房地产账面价值。在这些市场领域，不断持续降低的价格将带来非常高的风险。

另外一方面是，过去几年没有发生房地产疯狂投机的那些市场，到2010年中期，新的低迷时期之后，我们将见证价格的稳定，但价格也要比现在低10%到20%。

房地产老板自此之后知道，他们必须适应一个新的住宅房地产市场——买方市场（不再是前几年的卖方市场）（3）。就此点而言，如果要卖房子，最好现在就干，而不是要等一年之后，那时价格已经跌下来。

美国住宅房产收回数量演变（2006-2009）—来源：CGEDD/INSEE

除了紧急情况之外，有必要立即购买房屋的，到2010年夏季为止，够聪明的话就远离迅速脱手的房地产投资，包括欧洲、亚洲语拉丁美洲国家。另一方面，也是时候跟随2009年末启动的市场开发，为2010年夏季之后可能的购买准备（4）。无论如何，没有必要担心“错过”的低价，因为价格将会固定于底部好长一段时间，这是由于该阶段不可设想的快速强劲的经济复苏。

关于“后泡沫”时期的市场，要卖趁早，因为接下来的低迷至少要持续2年，相对现在的价格要跌20%到50%（房产危机只始于2008年的局部市场，打击最厉害）。美国方面，在失业率增长以及下跌收入背景影响下，住宅房产的收回将持续增加，影响到新社会群体（5）（尤其是中产与上层阶级（6））。关于价格，住宅房产市场只有一种方向：下跌（7）。

美国抵押止赎数量演变（2006-2009）—来源：DoctorHousingBubble

强烈赘述我们关于公寓（多层大厦单位）的推荐：继续回避它们，这是因为经济危机的损害（失业、收入下降），共同的物业费，使其成为圈套。越来越少的共有业主能够应对不断增加的服务费！

当前经济形势的特性，或许会持续很久，在把资产从父母转移给孩子之前，需要慎重加以考量。日益不稳的工作处境，对于从20-40年龄阶段的人来说，为了孩子本身的利益，在行动之前，比如转让房屋，需要再三思量。父母通常退休了，抵押止赎的风险比年轻人小得多，当前进行的经济危机之中，裁员与破产的数量不断增加。危机仍未终结，我们会发现令人吃惊的结果。

对于商业地产来说，形势更为简单。通常来说，所有国家的价格都会快速下跌。写字楼、商务中心、商店、酒店等等的供应，远远与当前需求不成比例，要考虑接下来几年的熊市。在美国，商业地产市场正陷入真实崩溃之中，直到现在还没见底（请见下图）。直接影响当地的政府收入（8），很明显，增加了美国银行日益增长的真实债务（终有一天需要平衡（9））。即使是曼哈顿，也因为价格暴跌受到重击（10）。

国家房产指数演变（美国商业地产指数）（1978-2009）—来源：NCREIF/Financial Sense

在欧洲也是一样，商业房产已经成为银行与房产代理机构的巨大成本。在这个领域，全世界的商业地产价格趋势和2年前的住宅房产一样：价格下跌开始加速。关于这个市场，一句话的建议是（除非紧急情况）：等候至少1年，也许要2年（11）。

注释：

1）迪拜人口快速下降，一些分析师预计2009年走了17%的人。除了空置的写字楼建筑，还有房屋方面的鬼镇。来源：Kippreport / EFG-Hermes, 29/03/2009

http://www.kippreport.com/2009/03/everything%E2%80%99s-falling-property-prices-and-people/

2）在这些小国家，因为高强度最新建设的房地产，“后泡沫”市场很容易解释，因为你随处可见空置的住宅建筑与写字楼，还有一半没有完工……尽管买家甚少，但价格却很少变化。这是“银行资产负债表之中资产”的效果：金融机构希望保持一个虚构的“全价”资产，而不是掉了30%或50%价格的销售收入，因为那会以相同比例收缩资产，这种相同的“腐烂”资产，分散广泛，问题延展的结果，更为困难。这两种情况下，按我们团队的观点，最迟不会在2010年夏季之后，银行必须面对“后危机世界”的现实，开始以市价处理他们的房地产投资组合。

3）已经变成租客市场，这在曼哈顿已是事实，附近一带因公寓非常稀缺而知名。在法国，和其它地方一样，银行记录显示家庭贷款相连的失败数量不断上升。来源：Bloomberg, 25/08/2009

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601206&sid=aQofXjNr0FWI

Agefi, 01/09/2009

http://www.agefi.fr/articles/Les-defaillances-prets-immobiliers-haut-6-ans-1105387.html

4）在这个话题上，我们的读者对法国房地产感兴趣，让我们引用了日渐增长的关于法国在这个议题上的争论。2年之前，我们指出，法国在这方面相对其它西方国家的不透明。这次危机让事实暴露于公众，也是个好事。来源：Les Echos, 11/09/2009

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300374698-immobilier---la-verite-sur-les-statistiques-de-la-fnaim.htm

5）即使是美国政府，也必须知道，上百万的最新房产收回，这都是可以预料到的。这表明形势多么悲观。来源：CNBC, 09/09/2009

http://www.cnbc.com/id/32756518

6）即使是最富裕的飞地，从这个角度来看也表明非常糟糕：Forbes on 25/06/2009

http://www.forbes.com/2009/06/25/housing-crash-unsold-homes-southampton-personal-finance-zipcodes_slide_2.html?ref=patrick.net

7）CNBC在25/08/2009出版的Diana Olick的一篇文章，在美国“良好”的房地产夏季图表方面，针对其背后隐藏的事实，给出了非常有益的分析。我们必须记住，每年夏天房地产指数就上升……然后开始“分道扬镳”。

8）来源：SFGate, 24/08/2009

http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2009/08/24/MNBU19ACV5.DTL

9）联邦存款保险公司FDIC的头头（这家联邦实体，到现在为止，几乎每周“拯救”至少3家美国银行）在东京举行的一次会议上说，商业地产导致银行2009年与2010年的失败，而不是住宅地产。来源：MarketWatch, 02/09/2009

http://www.marketwatch.com/story/fdic-chief-commerical-mortgages-a-looming-problem-2009-09-01

10）来源：New York Times, 09/09/2009

http://www.nytimes.com/auth/login?URI=/2009/09/10/nyregion/10stuy.html&OQ=_rQ3D5Q26hp&REFUSE_COOKIE_ERROR=SHOW_ERROR

11）或许，在英国是5年的时间，正如Telegraph在08/31/2009所建议的那样：

http://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/constructionandproperty/6118638/Commercial-property-recovery-will-take-more-than-five-years.html

2010年1月27日，周三