遏制房价 ：“治标”还是“治本”？

房价虚高、楼市泡沫已成引起世人瞩目的中国一大病症，所幸的是，高层终于下了决心，变“抑制”为“遏制”，“退烧片”不行，要打“退烧针”了！　　

不过鼓与呼之际，其实人们仍然担忧，一是政府发令，市场从不从？首先最近银行的声音就不那么协调；二是中央政府发话，地方政府听不听？“上有政策，下有对策”“遇到红灯绕道走”的“灰规则”早已被下层官员们玩的娴熟；三是即使暂时“遏”了，后期又会不会暴涨？别又是“信了调控的话，吃了调控的亏”？　　

不管怎么说，估计央府这次肯定是要动点真格的，一是房价太高，85%的民众买不起房，影响“和谐”；二是中国的楼市泡沫已位居世界前列，对经济全局威胁很大隐患不小，在这两大压力之下，央府出手遏制也确是势在必行。但是效果如何？能否突破曾经反复出现的“泡沫——平抑——再泡沫——再平抑”这样的恶性循环？这仍然是人们关注的焦点。　　

一、体症分析　　

房价虚高，这不是一个孤立的现象，围着房价治房价是治不好的。所以必须进行全面的体症分析。　　

从以往的经验看，平抑物价无非主要就是动用金融、税收两大杆杠，“适度从紧”一下，“退烧”的效果应该是有的；但同样是根据以往的教训，其效果也仅只是“退烧”而已，预后并不良好，往往药效过后又是高烧。原因很简单，退烧药通常只能治标而不能治本。　　

那么，究竟是什么原因促成了我国的“房价虚高”？这就要从“供”“需”两个方面来分析：　　

供方：开发商和地方政府；需方：刚性需求和投资性需求。　　

开发商和地方政府为着各自的利益所驱动必然要助推房价，这里的利益关系很明显，无需多做解释。　　

再来看看需方为什么会推动房价。这一提法似乎在点不太符合逻辑，需方怎么可能去推高房价？但这却是客观存在。没有需方的推动，光是供方的一只轮子他们也推不动。　　

还有一个第三方，就是银行，没有银行的浇油，火也旺不起来。　　

下面看看这经济世界的三大动力是怎样联合推动房价制造泡沫的。　　

第一、政企联手垄断。　　

实行住房分配制度改革以后，开始实行开发商机制，单位、居民实际上都已不允许自建房，而必须由开发商统一经营，这就给了他们一个实施垄断的政策条件；也许在开发商之间本来也可以出现竞争的，但是没有，开发商们表现出了在我国极其罕见的团结一致。一个明显的证例是，当央府要平抑房价时，南京那个房管局长周久耕的一句名言：“谁敢降价我就查处谁！”，这就是政企联手垄断的“优越性”！很显然，地方政府在高房价中的利益除了地价、税收、GDP外，还有官员同开发商们的千丝万缕的联系，官僚和资本的联合是最腐朽的也是最具破坏性的一种经济模式。　　

第二、地价预期不良　　

人们已注意到房价的提升与地价提升的关系，而更为重要的一点则是“地价预期”，这可以说促成高房价的最大隐患。　　

“十八亿亩红线”，这本来是始于保护耕地的初衷，但却被开发商们利用成为提升地价和房价预期的宣传工具，“过了这个村就没有那个店了”，无形中造成了一种恐慌心理。过高的提升预期显然容易使消费者失去理性。　　

第三、刚性需求过盛，　　

生活水平的提高，原居房升级换代，城市新人口剧增，特别是青年人需求暴涨，这是刚性需求的客观存在；他们是房屋需求者，主观上是高房价的反对者，客观上却也成为高房价的实现者。　　

第四、投资冲动集束　　

投机性需求其实应该分为两类，一是大资本，以盈利为目的炒房团，他们是真正“投机性”的；还有一种则是富裕阶层，手中有了一些富余资金，寻求保值增值的途径，但四顾无望，最终定向于房产，属于投资性的。他们的共同点就是为资金寻找增值出路。这一类虽然也是房屋需求者，但他们却成了高房价的助推器，原因在于他们的“买”是为了“卖”，只有涨价才能升值。所以他们也理所当然地成了高房价的积极支持者和鼓动者。　　

问题在于中国的投资人为什么把房地产作为投资冲动发泄的主要目标？　　

常用的投资渠道大约主要有股票、债券、外汇、期货、黄金，除了黄金可算是实体资产外，前面几项都属于虚拟资产，看不见、摸不着的，而黄金虽然作为实体，但黄金实体交易在我国现在还没有形成市场，主要也只是以期货为主。这些虚拟资产都是由庄家操作，欺诈成风，自然风险极大。股市了成“赌市”，07年的股灾是个极大的教训，股市失败加剧了房市的应力。外汇市场，人们曾经对美元是最为放心的，现在已担心美元会不会成为泡沫，至少增值很难，美国佬还在拼命压人民币升值。至于人民币，很少有人会把人民币储蓄作为投资渠道的，更何况现在已出现明显的通胀预期。
那么投资实业呢？这本来应该是最常规的投资渠道，但现在受国际金融风暴的冲击，现有的企业已大部面临困境，面向国内市场却又内需不足！
于是最后只剩下一个房地产成为冲出围城的突破口。这样过剩的资金和相对不足的商品形成不对等交换，泡沫就必然产生了！　　
第五、金融推波助澜　　
作为国家的金融杆杠，银行是国家政策调控的立足点，但银行也有其自身利益，信贷资金历来是资本的同路人，放大器。从其自身的利益考虑肯定也是要寻求风险最小，收益最大的去向，所以主观也就产生了向房地产倾斜的偏好，但也因此往往被房地产绑架，成为推波助澜的帮凶。
第六、经济运行扭曲　　
一边是购买力不足，一边却是资金过剩。
资金，这个推动经济发展的原动力现在居然成了找不到出路的困兽！这说明无论是世界经济还是国民经济都出现了扭曲，所以从根本上说，楼市泡沫是经济扭曲产生的怪胎！这就是资本世界和市场经济的产物！　　
　　
二、对策研讨　　

针对上述分析，可见房价虚高决不是一个孤立现象，而是系列症候的集中反映，以往所采取的一些措施大部分也只限于战术层面的考量，所以要对症下药必须标本兼治，除已在金融、税收等方面采用的常规措施外，关键点是需要全面谋划，综合治理，以发展求平衡，由此一个基本的思路是：　　

政企分开、打破垄断、改革制式、开放围城、长远规划、全面发展　　

具体即：　　

1、脱钩，首先要打破地方政府和开发商的利益链，政府和开发商必须脱钩断链，房管机构的主要职能是监督管理，要做好裁判员，决不允许既做裁判员又做运动员。　　

2、反腐，政府官员及其亲属决不允许插手房地产，这要作为一条“高压线”，如已存在的，要坚决调离。纪委监察部门要加强督查，组织部门要强化整肃。　　

3、改制，遵循市场规律，打破由开发商垄断的格局。实行建房渠道多元化，放宽单位建房，并要求有条件的企业自建单位廉租房；鼓励并规范居民集资建房。　　

4、缓释，国土部门要做好建设用地规划，结合农村整地置换，有计划地逐年安排，在建房用地上不搞短期行为，并要相给民众吃“定心丸”，这是极其重要的一环，必须打破“地价不断上调”的期望值，以购房欲予以分解缓释。　　

年青人流动性大，起点低，故应鼓励年青人住单位廉租房和社会廉租房，要造成买房不如租房的氛围，同时扭转“无（自购）房不结婚”的世俗意识。　　

5、分解，泡沫与“炒房”有着直接的关系，尽管我们有许多方法可以阻击“炒房”，但资本的冲动是阻击不了的，所以尽管会有暂时性效果，但病根未除总有遗患，所以最重要的一点是，引导投资分解，不能集中于房产这一块。国民经济要均衡发展，社会资源要合理布局，促进中小企业发展，拓宽中小企业融资渠道，积极引导发展科技产业，服务业和劳动密集型产业。整顿股市，规范运作，使之充分发挥吸收社会游资发展产业经济的正向作用。银行信贷投放要向中中企业倾斜。不要过度集中在房地产业，造成投房不如投企，这不只涉及房价问题，同时也是一个促进国民经济均衡发展的带有根本性的战略措施。　　

6、规范，房建和其它建筑工程为什么会成为暴利和腐败的重灾区？市场无序，制度不规范、不健全是很重要的因素，对此，工商部门要对开发商展开反垄断调查；物价部门要展开反暴利调查；建设行政主管部门要重新审查核定施工定额，对设计、施工、监理各环节加强监管，完善制度。从源头上杜绝暴利和腐败的滋生。　　

7、强化，政府在强化调控职能的同时进一步强化执政能力建设，既要发挥地方政府的积极性，也必须保证央府的政令畅通，决不允许再搞“上有政策，下有对策”。金融业也必须自觉保持同央府导向的一致性，否则泡沫的破灭也即金融的灾难。　　

8、调整，一边是80%的人买不起房，一边却是房价飚涨，这是典型的“阴虚火旺”，故“降火”还需“滋阴”。政府职能应重在民生，要把“平民住房率”列为地方政府重要的政绩考核标准。这就要通过国民收入分配调整，克服两极分化，不能让少部分人钱多的没处花，大部分人却不能满足基本的生活需求，这才是国民经济根本的健身之道。