抵押权优先受偿的法律规定 抵押权的法律属性

抵押权的法律属性  

抵押权的法律属性

抵押权，是债权人对于债务人或者第三人不移转占有而供作担保的财产，在债务人不履。
行到期债务或当事人约定的条件成就时就该物优先受偿的权利。
抵押权作为担保物权的一种，除具有物权的一般属性外，还有其自身特性：
1．从属性。抵押权的从属性是指抵押权从属于其所担保的债权，具体表现在以下几方面：
(1)成立上的从属性。抵押权成立上的从属性，是指抵押权的成立以债权有效存在为前提，当抵押权所担保的债权不成立、无效或被撤销之时，抵押权也不会存在。
(2)移转上的从属性。移转．Iz(或处分上)的从属性，是指抵押权须附随于其所担保的债权，不能单独让与或成为其他债权的担保(《物权法》第 192条)。
(3)消灭上的从属性。抵押权所担保的债权，如因清偿、提存、免除、混同等原因而全部消灭时，抵押权也随之消灭。
2．不可分性。抵押权的不可分性，是指抵押权设定后不因抵押物、被担保债权及债务的分割或让与而受影响，主要表现为：
(1)抵押权人得就抵押物的全部行使其权利，抵押物如被分割或让与其一部分，抵押权不受影响，抵押权人仍得就全部债权对全部抵押物行使抵押权；(2)抵押物一部分灭失时，其未灭失部分仍应作为全部债权的担保；(3)抵押权所担保债权被分割或者让与一部分时．抵押权不因此而受影响，分割或让与后的债权人对抵押物的全部行使抵押权；(4)债权一部分受清偿时，不产生抵押权部分消灭的效力，债权人仍得就其剩余债权对抵押物的全部行使抵押权；(5)债务分割时，抵押权也不受影响，仍以抵押物的全部担保数人的债务。不过，抵押权的不可分 f生并不是强制性规范，当事人经过特别约定可以加以排除。
3．物上代位性。抵押权的物上代位性，是指当抵押物因意外原因或者第三人的行为灭失、毁损而获得赔偿金时，该赔偿金成为抵押权标的物的代替物，抵押权人有权就该项赔偿金行使抵押权。《物权法》第 174条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿 金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
4.优先受偿性。

土地抵押权的基本属性

土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。
土地抵押权作为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则，具有以下几个特点：
1、土地抵押不是实物抵押而是权利抵押
2、抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体的限制性
3、抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人
4、土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利
可以设定土地抵押权的权利：
1、法律允许单独流转的国有土地使用权
2、依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权
3、依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权
4、农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇）村企业集体土地使用权
国有土地使用权可抵押范围：
1、以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押
2、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押
3、以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押；该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押
根据现行法律、法规的规定，土地抵押权的取得必须签订书面形式的合同，并办理抵押登记。抵押登记时抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。
用于抵押的土地使用权有期限的，使用权人仅可以在权利存续期内设定抵押权。

据我国法律：抵押权的顺序？

根据我国《物权法》的规定：
第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
如果要约定变动抵押权人的顺序，需要经过相关抵押权人的同意，譬如甲、乙、丙三人同时对一栋房屋享有抵押权，甲先登记，乙后登记，丙未登记，那么此时原则上是要按甲、乙、丙这样的顺序进行清偿的。此时若让乙成为第一顺序抵押权人，对丙是没有影响的，对甲却有影响，此时就要经过甲的同意。否则是不能变动的。

抵押权人可以让与其抵押权，或就抵押权为他人提供担保。但由于抵押权的从属性，抵押权不得与债权单独

比如，B向A借款1000万，将其所有的房产抵押给A，A办理抵押登记并付款后，就持有1000万债权和1000万抵押权。这1000万债权和1000万抵押权属于A的财产，A可以用这1000万债权和抵押权来偿还自己的债务（需要A的债权人同意，相当于以资抵债，债权转让）或者为其他债务作担保。但是，这2项权利是捆绑在一起的，A不能仅以1000万抵押权来偿还债务或者作为担保财产。抵押权作为从属权利，不能单独存在。

抵押权的实现有哪些法律后果

抵押权的实现是将抵押物进行拍卖，债权人就出售抵押物所获得的价款优先受偿，法律后果为：抵押物所有权发生变动，债权人受到足额清偿后债权债务关系归于消灭。

抵押权的期限

类似于抵押权期限和抵押期限这样的约定没有实际意义，抵押担保不能约定抵押担保的期限，即使有约定、也不具有法律效力。这是因为：
在由第三人为债务人提供的保证担保中，为了防止债权人长期不行使担保权利、使保证人的担保责任处于长期不确定状态，《担保法》规定当事人可以约定保证期间。在合同约定或者法律规定的保证期间，债权人不依法行使权利的，将会免除保证人的担保义务。
抵押担保属于物权担保，既有《担保法》的规定、也有《物权法》的规定。根据“物权法定的原则”，涉及物权的形式、内容，只能由法律规定，当事人无权自行设立和改变。《抵押合同》法律规定的必备内容中，只明确要求约定债务人履行债务的期限，并没有抵押物担保的期限。所以，约定抵押担保期间、不能免除抵押担保责任；要免除抵押物的担保责任，只有使抵押担保物权依法消灭。
法律规定抵押担保物权消灭的情形主要包括：《担保法》规定，抵押权与担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭；《物权法》规定：1、主债权消灭；2担保物权实现；3、债权人放弃担保物权；4、法律规定担保物权消灭的其他情形。就是说抵押权的消灭，只能是在法律规定的情形下有效，除此之外的约定或者规定，不发生免除抵押担保的责任。即使发生抵押物损毁、灭失的情况，抵押物已经不存在，由此获得的保险金、赔偿金或者补偿金，也将作为抵押债权的财产担保，继续承担担保责任。
综上所述，无论是当事人约定的抵押期限、或者办理抵押登记时填写的抵押期限，都不能作为免除担保责任的依据。即使超过约定的抵押担保期限，抵押权人还是可以要求用抵押物清偿担保的债务。
需要特别提示的是，虽然约定抵押担保期限没有法律依据，但不是说抵押权人行使抵押权不受任何时间限制。《物权法》第202条规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权；未行使的，不受法律保护。

抵押权的设立。

对于抵押权，分两种情况：
（1）抵押权自登记时设立
这是指法律规定“应当”办理抵押登记的情况，即：以“建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物”抵押。
（2）抵押权自抵押合同生效时成立
这是指对于法律没有强制规定“应当”办理抵押登记的，即可以由第三人自己选择是否登记，此时抵押权自抵押合同生效时设立，但是不登记就不得对抗善意第三人；比如：以“生产装置、原材料、半成品、产品；正在建造的船舶、航空器；交通运输工具”抵押的。
因此，抵押合同的效力，与抵押权的设立，这是2个问题，不能混为一谈。抵押合同是适用《合同法》的规定，一般自“依法成立时”生效，与“登记”无关；与“登记”有关的是：不动产抵押权的设立（适用《物权法》的规定）。

1．不动产抵押合同的签订
一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程式。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。
因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能～ 方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。
2．不动产抵押合同的登记
不动产抵押合同何时生效，(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。(担保法)参照国际通行作法，规定以房地产为抵押标的物的抵押台同“自登记之日生效：同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。

抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位,看不懂

比如说抵押物抵押时估值100万，为两个抵押权人甲、乙各担保50万元债权。甲先於乙设定抵押权（先登记），所以甲是第一顺序抵押权人，乙为第二顺序抵押权人。到抵押权实现时，由于抵押物贬值，只能卖80万，甲作为第一顺序抵押权人可以由抵押物获得足额的清偿，乙则有20万元债权无抵押物的担保。此时甲可以放弃自己的抵押权顺位，让乙优先获得抵押物变卖，拍卖价款的清偿，此为放弃抵押权的顺位。放弃抵押权是指，放弃抵押物对自己债权的担保，自己的债权变为无物保的普通债权。

土地抵押权的法律特征都有哪些

您好，土地抵押权的法律特征包括：
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联络，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力。
如能给出详细资讯，则可作出更为周详的回答。