律师修改合同多少钱 请专业律师帮忙指点和修改一下合同 "国有划拨土地使用权出让合同" 谢谢! 国有划拨土地使用权出让合同 根据

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请专业律师帮忙指点和修改一下合同 "国有划拨土地使用权出让合同" 谢谢! 国有划拨土地使用权出让合同 根据

转让人： （以下简称甲方）
受让人: （以下简称乙方）
鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权；本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本合同。
1．总则
1．1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》及其它有关规定，参照国内和 市市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让：（1）蓝线图编号：2009—064号地块内的A地块、（2）蓝线图编号：2010—232号地块的土地使用权，用於乙方兴办房地产开发专案。
1．2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及 市土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”（以下简称“出让合同”）。
2．双方法律地位及有关档案
2．1 甲方系经国家批准成立，负责（1）蓝线图编号：2009—064号地块内的A地块、（2）蓝线图编号：2010—232号地块的土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。
2．2 乙方系经中华人民共和国政府批准成立，从事房地产开发经营的经济实体，具有独立的法人资格。
2．3 甲方应向乙方提供下列档案：
（1）工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供影印件）。
（2）投资审批部门签发的专案批准证书（影印件）；
（3）与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”
乙方应向甲方提供下列档案：
（1）工商行政管理部门核发的乙方营业执照（出示原件或提供影印件）
（2）房地产开发资格证明
3．甲方的确认与保证
3．1 甲方确认并保证，甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。
3．2 甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设定任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。
4．场地位置和面积
甲方向乙方转让（1）蓝线图编号：2009—064号地块内的A地块内的土地使用权，作为乙方的房地产开发用地。该场地面积共计约9593平方米（以土地管理部门勘测定界的面积为准），（2）蓝线图编号：2010—232号地块的土地使用权，作为乙方的房地产开发用地。该场地面积共计约52666.68平方米（以土地管理部门勘测定界的面积为准），其地理位置详见《场地位置示意图》。
5．土地使用权转让期限
5．1 本合同第4．1条所定场地的土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至______年_____月_____日止。
自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。
5．2 在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。
6．土地使用权转让金和付款方式
6．1 土地使用权转让金为每亩 510万元人民币。
前款所述土地使用权转让金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的土地单价的乘积为准，并实行多退少补。
6．2 本合同双方签字后，乙方须按下述时间要求将规定的土地使用权转让金存到双方指定的监管银行。本合同双方签字日后_________天内，即_______年______月______日前将土地使用权转让金支付到双方指定的监管银行。开户银行_________
帐号：_________
7．场地交接
7．1 甲方应於乙方按本合同第6．2条规定将土地使用权转让金支付到双方指定的监管银行后3个月内，将本合同第4．1条所定场地向有关土地主管部门申办土地使用权证，并完成土地使用权的过户手续。场地交接时，甲、乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。
7．2 甲方应于场地交付日期前3天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所载日期进行场地交接，逾期超过10天的，视作乙方认可本合同第4．1条所定场地已交接。
8．其它权利和义务
8．1 在转让期限内，乙方对依据本合同所取得使用权的土地，有权连同建筑物依法自行处置，包括转让、出租和抵押。上述事实的发生，应按中华人民共和国及南宁市的有关法律法规和规章办理，并不得与土地使用权出让合同和本合同的有关规定相牴触。上述事实发生时，乙方须将有关法律档案送交甲方备案。因上述事实的发生而产生的土地使用权后继者、受让者，都是本合同所规定的乙方权利和义务的承受人。
8．2 乙方在本合同第4．1条所定场地内兴建的一切建筑和设施，包括改建、扩建等涉及交通、通讯、消防、环保、环卫、绿化等方面的，由乙方报请政府有关主管部门批准后实施。乙方的上述活动应符合经政府主管部门批准的有关规划、建设单位规划、建筑管理公约及各类管理要求。
8．3 乙方依据本合同8．1条所定内容转让、出租本合同第4．1条所定场地时，再受让人投资兴办的专案须符合南宁市的整体规划等要求。
9．违约责任
9．1 除本合同另有规定外，甲乙双方有下列情况之一的，构成违约：
（1）在乙方支付完全部土地使用权转让金后，甲方未按本合同第7．1条规定的时间提供场地的；
（2）乙方对本合同第4．1条所定场地的使用和处置与“出让合同”、建设单位规划、建筑管理公约及本合同的有关规定相牴触的；
（3）双方违反本合同其它条款的甲、乙双方任何一方发生上述违约事项的，违约方应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：
（1）日违约金为_________元；
（2）违约天数＝自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数；
（3）违约金金额＝日违约金×违约天数。
9．2 违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由双方根据经济损失的程度据实计算，共同核定，也可以由双方共同委托具有专业权威的第三方核定。
9．3 违约金、赔偿金至迟应于明确违约责任之日起_________天内偿付；违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约方应继续支付违约金、赔偿金直至违约行为终止。
9．4 符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之五的比例支付滞纳金。
（1）乙方逾期支付土地使用权转让金的；
（2）任何一方逾期支付违约金、赔偿金。
9．5 乙方逾期存款 ，除依本合同第11．4条规定每逾期一日按未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金外，若出现下述情况，同时应以下列方式承担责任：
（1）乙方存款逾期超过30天的，甲方有权单方面终止本合同，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除；但本款前述情况发生时，经乙方书面要求，甲方书面同意可给予乙方宽限期，宽限期自乙方付款逾期第一日起计1个月，宽限期内，乙方仍应根据本合同之规定向甲方支付前述逾期付款而产生的滞纳金。
（2）宽限期内，乙方任何一期付款逾期的，自逾期之日起，甲方就有权单方面终止本合同，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除（扣除方式详见本条第（3）款）。
（3）本条第（1）、（2）款所述甲方扣除乙方土地使用权转让金具体办法为：甲方将乙方已支付的土地使用权转让金扣除合同总额的30%及本合同规定的滞纳金、违约金后余额退还；同时，甲方有权向乙方追究违约赔偿。
除经乙方书面同意或不可抗力事由引起土地使用权的过户手续推迟办理外（不可抗力的解释以中华人民共和国颁布的法律为准），自乙方按本合同第6．2条规定将土地使用权转让金支付到双方指定的监管银行之日起，超出3个月以内的，罚以本合同转让金总额的5％，超出1个月不到6个月的，罚以本合同转让金总额的 10％，超出一年不到二年的，罚以本合同转让金总额的20％，超出2年未完成的，由乙方无偿取得该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物或其它附着物。
9．7 违约事实发生后，守约方有权选择终止或继续履行本合同。守约方要求继续履行本合同的，无论违约方是否已实际支付了违约金或/和赔偿金，违约方均应继续履行本合同。
10．不可抗力
本合同的任何一方，由于战争、自然灾害等不可抗力的事故，致使不能按约定的条件履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应在3天内，提供不可抗力详情及合同不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明档案，此项证明档案应由不可抗力事故发生地的公证机构出具。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。
前款所称自然灾害仅指严重水灾、火灾、台风以及地震等自然现象引起的灾害。
11．适用法律及争议的解决
11．1 本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。
11．2 凡因履行本合同所产生的或与本合同有关的一切争议，甲乙双方应友好协商解决；协商不能解决的，本合同任何一方可将争议提交南宁市仲裁委员会并按其仲裁规则仲裁（或向有管辖权的人民法院提起诉讼）。
12．保密
事先未经本合同对方的书面同意，本合同任何一方不得向第三方披露本合同的全部或部分条款，一经查实，披露方应承担相应的赔偿责任。
13．以往协议
本合同的效力超过甲乙双方以往就本合同第4．1条所定场地的土地使用权转让事宜或与其相关的事宜所达成的协议，上述协议从本合同生效之日起失效。
14．其它
14．1 本合同如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行达成书面协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。经双方协商一致，可对本合同进行修改。在修改档案生效前，双方仍应按本合同规定的内容履行。补充协议经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效。
14．2 本合同（包括合同正本、附件及补充协议）经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效，公证费用由双方各自承担。
14．3 本合同生效后，国家或南宁市政府修改本合同所依据的法律法规或颁布新的法律法规对本合同有追溯力的，双方应及时修订本合同，以确保双方的合法权益不受损害。
14．4 下列档案为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力:
（1）南宁市建设单位规划、建筑管理公约；
（2）场地位置示意图；
（3）雨水、污水管道介面图；
（4）南宁市市政基础设施使用和保护管理办法。
（5）“出让合同”（影印件）。
14．5 乙方可以自由决定以美元或人民币支付本合同6．1条所定土地使用权转让金，该支付的土地使用权转让金由乙方汇入双方指定的银行
本合同履行过程中若发生其它费用的，与前款同。
14．6 本合同用中文文书写
14．7 本合同双方用电报、电传和传真传送通知时，凡涉及各方权利、义务的，应自用上述方式传送通知之日起3天内，随之以书面信件通知。本合同中所列甲、乙双方的通讯地址即为甲、乙双方的收件地址（本合同一方或双方改变其通讯地址的，应于改变之日起3天内通知合同的另一方）。
14．8 本合同正本一式4份，甲乙双方各执1份、南宁市公证处及南宁市土地局登记处各执1份。
甲方（盖章）：_____________ 乙方（盖章）：_______________
法定代表人（签字）：_______ 法定代表人（签字）：_________
通讯地址：________________ 通讯地址：___________________
邮政编码：________________ 邮政编码：___________________
开户银行及帐号：__________ 开户银行及帐号：_____________
_________年______月______日 _________年________月______日
签订

国有划拨土地使用权出让补偿标准是多少?

这个标准各地均不一样，可以查询当地土地补偿标准

①征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前三年平均年产值的3-6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
②征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。
③被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。
④被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。
⑤征用城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准为：百万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳7000-10000元；50万以上不足百万人口的城市每征用一亩地，缴纳5000-7000元；不足10万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳3000-5000元。各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。但不得超出以上标准限额。土地补偿费归农村集体经济组织所有，交付给被征用的农村集体经济组织统一使用，用于再生产投资，形成新的生产能力，不能分给农民个人消费。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，征用土地的地上附着物中产权确实属个人家庭所有的，其补偿费付给本人（家庭）；被征用土地上由集体种植的青苗，其补偿费纳入当年集体收益分配；青苗属于农民或其他人承包土地种植的，其补偿费交给承包者。为了监督农村集体经济组织正确、节约、有效地使用征地补偿费，防止征地费用被截留、侵占，被征地的农村集体经济组织必须将征用土地的征地补偿费收支情况向本集体经济组织的成员公布。
地上物补偿费标准
地上附着物补偿费是包括地上的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费用及被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。计算地上附着物补偿费，按照拆什么补偿什么，拆多少补偿多少，并且不低于原有水平为原则。各省、自治区、直辖市根据当地建筑材料、劳动力和运输等费用，按各类建筑物和构筑物的等级和结构进行测算，制定符合当地物价水平的地上附着物补偿标准。林木补偿费按树木的大小进行补偿，如已成材的，可以由原所有者砍伐，但不再支付林木补偿费而发给砍伐费。果树、经济林等则根据投入情况予以补偿。
(1)土地补偿费=被征地亩数*年产值*补偿倍数
(2)安置补助费=需要安置的人数*年产值*补偿倍数
需要安置的人数=被征地数/征地前人均分配耕地数

划拨土地使用权出让金该由谁支付求解答

根据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条之规定，土地使用者先签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准予以转让。按照前述之规定，划拨土地使用权人需将土地使用方式从划拨改为出让，补交或抵交土地出让金后，方能以转让方式进行交易。

国有划拨土地使用权可否继承？

根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，划拨土地使用权不得转让、出租和抵押；

国有划拨土地使用权法院能否查封？

国有划拨土地使用权法院能查封，其进行拍卖处理的时候，注意拍得人要补交该划拨土地的出让金即可！
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。执行行为虽然是司法机关依法行使司法权的行为，与一般平等主体之间的民事行为有本质区别，但划拨土地转让的批准权是法律赋予人民政府的权力，人民法院的司法行为也不能逾越行政权，仍然应当遵循法律的规定取得人民政府的同意。当然，如果被执行人的国有划拨土地使用权已经被人民政府批准转让时，人民法院可以直接执行。
人民法院执行地上建筑物、附属物涉及国有划拨土地使用权，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以执行该划拨土地使用权。
《国土覆函》第四条规定：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能当作当事人财产进行裁定。但裁定转移地上建筑物、附属物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定随地上物同时转移。
1998年9月9日法释[1998]25号《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批覆》规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现”。
《担保法》第三十六条第一款的规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十三条规定“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”，
第三十六条规定：“抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产” 。
依照上述规定，对有效抵押的国有划拨土地使用权及有效抵押的房屋所占用范围内的国有划拨土地使用权，不论是否经过批准，只要办理了有效的抵押登记，人民法院都可以根据抵押权人的申请直接执行，无需再征求政府或土地管理部门的意见。

如何理解国有划拨土地使用权的转让

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。也就是说，国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同，取得国有土地使用权，否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。
结合该司法解释，人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下：(1)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。(2)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权，其有权依照法定程式转让国有土地使用权。(3)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金，从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。(4)双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。