资产评估残余法 建筑物残余估价法的基本思路是什么?

建筑物残余估价法的基本思路是什么?  

思路：

建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以外的方法能求得土地使用权的价格时，从建筑物及只基地所的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益。

将此残余的纯收益再用建筑物的还原利率还原，使可求得建筑物的收益价格。

在计算归属于土地的纯收益时，一般是用现行市价法或重置成本法等求得土地价格后，再乘上土地的还原利率即可求得。

α：建筑物及其基地所产生的纯收益； 

L：土地价格r1:土地的还原利率B：建筑物收益价格 r2：建筑物还原率  d：建筑物的折旧率 α2：建筑物的纯收益  

建筑物残余估价法从评估原理的角度收益还原的一种，它尤其适用难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

建筑物残余法应用举例：  

某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时剩余使用年限为25年，用建筑物负责任估价法评估该住宅建筑物价格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元）  年总费用如下：  

房租损失准备费（以半月租金计）＝1200（元）  

土地使用税（每年按2元／平方米计）＝200×2＝400（元）  房产税（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）