房贷提前还清要利息吗 提前还清贷款的好处

提前还清贷款的好处  

思考一个问题：有两个人想要办贷款，一个人是月薪平均6万元，月收入不稳定有时领2万有时领10万，领的是现金并且没有明确文件可以证明收入；另一个人是在公家单位上班领月薪3万元，你觉得这两个人谁比较有机会跟银行贷款买房子？去问每家银行，答案肯定都是后者只领3万元的人比较容易贷款，而且可贷金额也比较高。

不过为什么月薪只有3万元的人可以贷出比6万元还多的贷款，或者该说是贷出更多的债务？银行会答复因为他是公务员，有稳定的薪水，有收入证明…。这些都是审核条件比较有利的原因，但我认为最实际的说法是：后者在银行眼中，他的「未来」比较有价值。

贷款，大部份指的就是坏债务，也就是会持续从你口袋里拿走钱的债务。如果今天要你借钱给一个人，先不管是不是朋友、伤不伤感情这类的问题，借与不借的决定就来自你认为借贷方「还不还得起？」。对于银行而言，它要借钱给人时，最怕的也就是借贷方无法还钱。所以拥有一个稳定可预期的未来收入是银行能够借钱的重要考量。

但其实对于贷款的那个人，也等于把未来的自由抵押给银行。

不然为何每个月只有领3万元的人，可以在「现在」就比平均月收入有6万元的人还拥有更多的钱？就是因为贷款的人等于把未来好几十个月的收入，先集中到现在一次拥有，一次就用掉。拿计算机按一按就知道，3万元 x 12个月 x 5年 = 180万，如果要每个月存钱需不吃不喝5年才能存到180万，而且还要确保这5年每个月都有工作薪水可拿。不过如果透过贷款，银行马上就能给你180万。文件签一签，电话确认一下，银行帐户就多了好几个零。

当然，每件事都有它的代价。借钱付利息，江湖之规定。

有一句话说「你要我的本，我要你的利。」这句话套用在银行借你钱是一样通用。出来办贷款总是要还的，办了贷款之后，就确认每个月都要支付的本利和，如果有使用记帐软体的人就知道，这笔每个月要缴的贷款是被归类在每月固定支出。即然是固定支出，那就代表不论台风要不要上班，公司这个月有没有发薪水，老板下个月会不会裁员，小孩有没有吃饱，这笔钱都是一定要支出。时间到了没付该付的钱，只能拿信用破产或是抵押的房子跟银行车拼，代价比不缴钱更严重。（不过孩子吃饱应该更重要）

这就是为何要提早还清贷款的第一个原因：因为贷款是种固定支出。

你有没有发现？如果今天要降低每月开销的话，从固定支出开始着手会更有效率。比如说你想要省钱所以试着将浮动支出的每日餐费降低10元，一个月下来很痛苦的省了300元。如果换成是从每个月固定要缴的手机费来看，你可能只是每个月少讲几十分钟的电话就省超过300元。

再来，因为固定支出大部份是不得不花的项目。当你没钱时，你可以吃得比较简单，但你不能不缴房租或房贷。所以降低固定支出比节省食衣行费用还更能改善自己财务现金流。而因为贷款几乎都是固定支出里的大项，所以射人先射马，擒贼先擒王，把贷款支出降低是最有效减少开销的方式。

这边插边一则小故事。之前南部八八水灾时，有栋大楼的地下室淹水让住户车子都变泡水车。当淹水退去时新闻现场采访了一个车子因泡水而完全报废的妇人，妇人在报废车当做背景的情况下，泣不成声的跟记者说：「我该怎么办？！我该怎么办？！我还有好几年的车贷要缴，怎样子我是要如何活下去….」。那时看到那样的画面真是有些心酸，车子被洪水淹到需报废，但贷款却一毛不少在后头追着跑。现在想起仍不禁鼻酸起来….

第二个要提早还清贷款的原因：提早买回自由。

如果身上有坏债务，未来的自由都被锁在别人家里的财库了，那还想什么财务自由？美国史上第七任总统杰克逊说过一句现在看起来很经典的话：「当你有了债务，你就成了别人的奴隶」。当你跟银行办了贷款，你就等于是将未来部份的自由签给了银行，而唯一买回你自由的方法就是还清贷款，那时才是真正的把信用、房子握在自己手里。（记住，在还清贷款前，不要以为房子100%是你的）

第三个要提早还清贷款的原因：这是种反向投资。

有人借钱，有人就可以收利息。就跟投资一样，借钱的一方获取的利息也是一种投资报酬。如果把贷款方跟银行之间的资产负债表与现金流画出来就很清楚：

当你向银行贷款时，这笔贷款会同时出现在银行的资产项目及你的个人负债里。因为这笔贷款所以你每个月都要缴款给银行，你的这笔支出就会变成银行当月的部份收入。除了银行把本金收回来之外，多出来的利息就是该笔贷款的资产报酬率。所以如果你能够提早还清贷款，其实你就是在做反向投资，把自己的正向现金流逐渐拉高。

举一个例子来看，假设办一个五年偿还的10万元信用贷款，贷款利率5%采用本息平均摊还法，以贷款计算表算一下每个月就是要缴1,887元。因为是邪恶的本息平均摊还，表面上看起来每个月都是算好好固定缴一样的钱，但实际上是「先还利再还本」对银行有利的还款方式。第一年还掉的钱是1,887 x 12 = 22,645元，其中本金只还了18,056元，利息还掉4,590元，也就是说第一年缴的22,645元中，有20%都是拿去缴利息了！所以在先还利再还本的情况下，你愈提早还清贷款，等于你缴的利息就会愈少，从反向的角度来看，你还款的这笔钱等于帮自己创造更多的现金流。

讲到这里，其实就是希望想要让自己财务更好的版上朋友，尽快了解自己的财务状况，并且定出提早还款的计画。或许有些人会想到，把多余的钱拿去还清债务不投资那不是太可惜了，这句话基本上是要架构在你拥有靠投资赚更多钱的能力才行，不然理当应该要先把自己的财务体质调整到好。适当比例调整各帐户的比例，先让较多的火力去集中还掉贷款，等缴完贷款之后再将每个月多出来的钱分配到投资帐户里。这是我给现在身上有贷款人的建议，除了房贷这种较大较长期的贷款外，其余的贷款都应该要尽早还款。先买回自由，再财务自由。

(摘自：高雄借款讨论区)

参考文献：1债务管理、理债网2徐晓君 因卡债问题所形成之一「卡奴」3林为翰 2004 大专学生借贷态度研究-自消费文化与人格特质观点探讨

资料来源：17rich