向松祚：房地产商是被钱给撑死的

　　过去我们房价上涨的关键因素在哪里?有两个核心的关键因素，一个是我们前一段时间的货币供应量快速扩张。因为货币供应量的流动性过剩，货币太多以后，水涨船高，几乎所有东西都涨。另外一个核心推动力量，就是老百姓乐观的预期。当房价越涨他越买的时候，乐观预期就越来越强化，越来越想买。现在这两个因素虽然还没有完全消失，但基本消失了。比如说现在货币的供应量，其实从国务院领导一直到部门的领导，一再表示，我们无法再像过去那么刺激下去了，我们货币供应量已经太大了，货币供应量现在总体来讲是趋紧。再来，老百姓的情绪也变了。

　　除了我讲的两个过剩，我们回到实体的层面来看，有一点是对的，就是说供给过剩。现在房地产市场在全国来讲，确实供给过剩。我到很多地方去看过， 中国比较富裕的地区长三角，珠三角，我都去看过，当地的比如说发改委的负责同志，甚至市长，私下里他们非常坦率地讲，说我们这个地方确实出现了过剩。有些人把我们这儿定为鬼城，我们当然很不高兴，我们不愿意叫鬼城，但其实我们这儿是过剩的。过剩到什么情况呢?你可以随便做一个调查，把总量除以总个家庭，有些地方已经每一个家庭可能有三套，甚至四套以上的房，这不是过剩吗?供给已经严重过剩，是造成平均房价下跌的最核心原因。当市场预期起来的时候，当货币供应量这么大的时候，你怎么去限价、限购，都没有用。

　　现在这两个核心原因变化以后，有些房地产商，还有一些人在呼吁政府救市。我想问一句，政府怎么救市?政府去买房吗?我觉得房地产商在这些年，其实和其他的行业一样，扩张过度。说句不好听的，就是钱太多把它撑死了。我们的很多行业、企业，就是钱太多把它撑死了。我非常坦率地讲，我们银行体系也要负责任，很多行业因为过多的给他贷款，他疯狂的扩张，钢铁、煤炭是这样，房地产也是一样的道理，拿钱太容易，所以疯狂地去买地，买了地以后当然要盖房子、要卖。我想未来这些房子你卖给谁去，首先这个问题摆在这儿。

　　面对这个情况该怎么办呢?我们现在全国的房地产公司据不完全统计超过一万多家，有些上市公司，可能他的资金流比较充分，他可能不太着急，所以有些上市的开发商说没关系。但是我们的数据表明，绝大多数房地产商的负债率已经超过80%，什么意思呢?他现在自有资金并不多，他靠贷款，而且不仅仅是银行贷款，相当一部分是影子银行的一些贷款，包括信托。我去调查过几个房地产公司，银行贷款在整个负债里面占的不到40%，剩下的60%就是靠民间的借贷，这个事就麻烦了。所以为什么现在有些房地产降价，不是空穴来风，他必须要尽可能的要套现，因为他要还债。