您现在的位置是：首页 > 网友杂谈

房地产的暴利

火烧 2009-07-05 00:00:00 网友杂谈 1049

文章分析房地产暴利现象，揭示房价构成及毛利率计算，指出土地成本占比与房屋建筑成本，结合数据说明房地产开发商利润空间，探讨房价形成机制。

房地产的暴利　　

中国的房价一直是各方争论的话题，房地产商一直信誓旦旦的说：“房地产不是暴利”，老百姓一直认为房价太高，买不起房。近来据称国家统计局要调查房价，要给出一个说法，至今没有结果。笔者就2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率进行了一次统计，统计数据来自上市公司财务报表。统计结果表示2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率最大值是86.62%来自兴业房产，2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率平均值是40.12%，2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率平均值是50.55%;2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率最大值是83.65%来自绵世股份。见表2.　　

毛利率的定义是：“毛利率”的概念是建立在“毛利”概念的基础之上的。毛利是“净利”的对称，又称“商品进销差价”，是商品销售收入减去商品进价后的余额。　　

　　某特定时期内的净利/ 纯利 = 该时期内的毛利 - 该时期内发生的相关支出（包括折旧）　　

　　毛利率＝（销售收入－销售成本）/销售收入×100%　　

　　在中国，工业品进销差价系指同种产品的出厂价与批发价之间的差额，这是批发商的毛利；批发价与零售价之间的差额称批零差价，这是零售商的毛利。农副产品进销差价是指同种农副产品的产地收购价格与产地批发或零售价格之间的差额。若毛利不足以补偿流通费用和税金，销售商就会发生亏损。　　

　　毛利率是指毛利占商品销售收入或营业收入的百分比。毛利率一般分为综合毛利率、分类毛利率和单项商品毛利率，它们分别反映企业经营的全部、大类、某种商品的差价水平，是核算企业经营成果和价格制订是否合理的依据。　　

毛利是商品实现的不含税收入剔除其不含税成本的差额。因为增值税是价税分开的，所以特别强调的是不含税。　　

好了我们知道了什么是毛利率，最近国土部报告：土地成本仅占房价的20%--40%。（http://money.163.com/09/0619/02/5C4TGRDN00252G50.html）近来一些房地产开发商公开房价构成土地成本接近四成（http://news.xinhuanet.com/house/2008-06/23/content_8422198.htm）。好了我们按土地成本占房价四成算一个帐。假如楼房的销售价是10000元/平方米，土地成本是4000元，增值税是10000-10000/1.17=1452.99，不含税价是8547。按房地产平均毛利率计算公式　毛利率＝（销售收入－销售成本）/销售收入×100%。将2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率平均值是40.12%，求得成本是4957.26元，减去土地成本4000元，房屋建筑成本是957元，房地产开发商毛利润是40.12%×8547=3429.564元。利润大！如果按2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率最大值是86.62%来计算，毛利润是86.62%×8547=7403.24元。利润大的可怕！　　

尤其应该注意的是，有四家上市公司给出了土地开发的毛利率，四家上市公司分别是绵世股份、大港股份、南京高科、陆家嘴　　

。2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率平均值是50.55%。假如楼房的销售价是10000元/平方米，土地成本是4000元，土地不含税价=4000-（4000×1.17）=3418.83元/每平方米建筑面积，开发土地的平均毛利润是1728.205元/每平方米建筑面积。若按2007年末期-2008年末期房地产上市公司土地开发毛利率最大值83.65%计算开发土地的最大毛利润是2859.85元。　　

综合以上两项，假如楼房的销售价是10000元/平方米，每平方米中土地开发商和房地产开发商税前平均利润的和是1728.205+3429.564=5157.769元。[5157.769元（每平方米中土地开发商和房地产开发商税前利润的和）+581.17(房地产开发商的土地中的增值税是可以抵扣的)]/8547元（假如楼房的销售价是10000元/平方米不含税价）=67.15%（房屋的综合平均利润）。同理用其他价格计算时房屋的综合平均利润大致相同。　　

因为本人不是会计，不知道具体的计算方法，以上计算可能不准确，还求方家指正。　　

有一个数字可能对房地产的暴利有参考价值。表1是几个生产黄金的上市公司毛利率。看来挖黄金远远不如搞房地产！难怪像同济科技、张江高科……也都不务正业去搞房地产了。　

马克思说：“如果有10％的利润，资本就保证到处被使用；有20％的利润，资本就活跃起来；有50％的利润，资本就铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”因此房地产业的种种怪相就不难理解了。

结论：房地产的暴利是明显的，考虑地价中政府还有十几到几十倍的溢价，房价跌50%-80%是可能的，目前本人不买房，也要劝朋友不买房。　　

数据来源上市公司年报及中报。　　

备注：统计2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率平均值时有些公司的数据为空，统计中则不予考虑相应统计项数亦同时减少。　　

如有引用数据请与本人联系邮箱：[email protected]

表1　　

2007年末期-2008年末期生产黄金的上市公司毛利率　　

2007年末期-2008年末期生产黄金的上市公司毛利率
序号	代码	名称	毛利率%
序号	代码	名称	2008年末期	2008年中期	2007年末期	平均值
1	600547	山东黄金	8.33	9.23	6.53	8.03
2	600489	中金黄金	8.44	6.53	4.33	6.433333
3	601899	紫金矿业	65.5	69.62	33.67	56.26333
平均值			27.42333333	28.46	14.84333333	23.57556

2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率　　

表2　　

2007年末期-2008年末期房地产上市公司毛利率
序号	代码	名称	毛利率%			备注
序号	代码	名称	2008年末期	2008年中期	2007年末期	备注
1	000002	万科A	28.15	29.23	30.27
2	000005	世纪星源	79.47	41.94	68.34
3	000006	深振业A	68.39	64.19	48.99
4	000007	深达声A	38.63	38.54	42.26
5	000009	中国宝安	34.25	45.19	25.74
6	000010	深物业A	58.87	58.63	21.07
7	000014	沙河股份	62.66	38.88	43.31
8	000024	招商地产	50	58.26	42.69
9	000029	深深房A		47.44	32.9
10	000031	中粮地产	58.71	48.11	69.03
11	000036	华联控股	41.05	43.98	60.17
12	000042	深长城	37.67	32.78	32.2
13	000043	中航地产	28.99	36.76	42.14
14	000046	泛海建设	51.83	50.43	41.62
15	000056	深国商	25.71	40.89	40.44
16	000150	宜华地产	31.79	50.09	40.96
17	000402	金融街	48.98	35.87	48.57
18	000502	绿景地产	53.72	54.53	38.26
19	000505	珠江控股	2.43	60.34	40.73
20	000506	中润投资	43.25	84.97
21	000507	粤富华	27.41	27.13	32.7
22	000511	银基发展	30.24	46.23	36.97
23	000514	渝开发	39.37	36.26	29.79
24	000526	旭飞投资		32.06	47.54
25	000537	广宇发展	26.53	18.96	24.54
26	000540	中天城投	41.78	50.99	42.52
27	000546	光华控股	41.9	66.96	58.98
28	000558	莱因置业	31.09	27.26	29.67
29	000567	海德股份	48.43	50.44	37.17
30	000573	粤宏远A	17.26	31.59	37.61
31	000608	阳光股份	44.74	42.25	34.59
32	000609	绵世股份	83.65	50.78	37.46	土地开发
33	000616	亿城股份	41.24	48.68	40.86
34	000628	高新发展	12.97	11.62	1.58
35	000632	三木集团	40.21	32.67	36.37
36	000638	万方地产	43.39	47.06
37	000652	泰达股份	25.64	50.66	40.79
38	000667	名流置业	52.9	56.26	42.63
39	000671	阳光城	27.56	22.18	42.2
40	000711	天伦置业	79.35	75.82	18.98
41	000718	苏宁环球	54.32	53.12	36.44
42	000797	中国武夷	23.37	33.35	33.28
43	000803	金宇车城	49.38	40.63	53.18
44	000836	鑫茂科技	24.32	37.51	31.09
45	000838	国兴地产	41.74	40.7	33.01
46	000897	津滨发展	45.25	50.16	30.67
47	000926	福星股份	41.78	41.87	35.01
48	000965	天保基建	43.78	44.72	38.51
49	002016	世荣兆业	36.27	33.4
50	002077	大港股份	34.63	32.46	34.82	土地开发
51	002133	广宇集团	34.73	44.1	36.4
52	002146	荣盛发展	39.03	38.94	34.21
53	002208	合肥城建	46.93	47.55	41.64
54	002244	滨江集团	45.16	41.47	43.25
55	600048	保利地产	30.08	46.01	27.38
56	600051	宁波联合	40.87	25.85	31.06
57	600052	浙江广厦	27.97	32.47	28.81
58	600053	中江地产	28.06	62.03	79.89
59	600064	南京高科	51.53	58.49	47.49	土地开发
59	600064	南京高科	15.97	12.48	14.31
60	600067	冠城大通	47.57	51.13	40.49
61	600079	人福科技	50.77	56.57	29.85
62	600136	道博股份	48.79	53.54	29.75
63	600158	中体产业	37.32	33.76	49.55
64	600159	大龙地产	39.48	39.47	16.12
65	600162	香江控股	26.91	53.43	52.1
66	600173	卧龙地产	36.13	32.06	42.83
67	600175	美都控股	55.14	42	39.83
68	600193	创兴置业	35.22	35.32	32.07
69	600208	新湖中宝	39.4	31.21	37.22
70	600240	华业地产		58.6	29.24
71	600246	万通地产	43.54	52.92	38.45
72	600252	中恒集团	4.37	4.13	67.7
73	600256	广汇股份	34.54	52.26	30.59
74	600260	凯乐科技	44.32	56.35	41.88
75	600266	北京城建	42.19	52.12	38.59
76	600275	武昌鱼	56.75
77	600322	天房发展	28.87	25.8	20.64
78	600325	华发股份	38.08	43.77	37.02
79	600376	首开股份	26.77	41.38	27.24
80	600383	金地集团	31.75	46.29	43.57
81	600393	东华实业	30.83	27.7	24.8
82	600415	小商品城	42.67	42.78	20.29
83	600503	华丽家族	20.15	55.64
84	600533	栖霞建设	39.62	40.05	35.45
85	600576	万好万家	34.41	31.12	21.38
86	600603	兴业房产			86.62
87	600606	金丰投资	42.19	31.74	24.14
88	600614	鼎立股份	39.75	46.34	32.14
89	600620	天辰股份	39.74	27.05	20.94
90	600622	嘉宝集团	19.08	20.79	48.31
91	600634	海鸟发展	16.71	59.04	0.84
92	600638	新黄浦	46.07	40.08	41.05
93	600639	浦东金桥	35.07	77.95	65.86
94	600641	万业企业	35.61	29.61	41.53
95	600647	同达创业	51.99
96	600648	外高桥	16.74		40.48
97	600657	信达地产	29.94
98	600663	陆家嘴	68.87	55.84	55.7	房地产
98	600663	陆家嘴	73.28	71.93	52.66	土地批租
99	600665	天地源	26.35	22.89	28.95
100	600675	中华企业	24.28	40.26	48.41
101	600683	银泰股份	25.93		36.25
102	600684	珠江实业	39.15	43.97	31.87
103	600696	多伦股份	27.23	22.55	18.75
104	600704	中大股份	28.87	33.54	38.21
105	600732	上海新梅	22.45	18.17	5.25
106	600736	苏州高新	27.82	18.68	18.42
107	600743	华远地产	38.04
108	600745	中茵股份	21.53	33.5
109	600748	上实发展	50.32	49.68	38.58
110	600753	东方银星		40.16	30.41
111	600759	正和股份	94.61
112	600766	园城股份	21.73	90.08	25.46
113	600767	运盛实业	43.71	57.01	58.19
114	600777	新潮实业	48.21	35.63
115	600791	京能置业	46.07	48.55	31.18
116	600807	天业股份	24.76	39.79	15.97
117	600823	世茂股份	45.34	43.69	45.51
118	600840	新湖创业	65.92	65.23	59.92
119	600846	同济科技	43.55	43.69	45.95
120	600890	中房股份	36.84	25.59	18.81
121	600895	张江高科	63.22	60.13	43.94
122	601588	北辰实业	50.68	50.25	45.12
平均毛利率			39.68588235	43.16405172	37.50303571	40.11766
土地开发平均毛利率			60.7725	53.415	37.46	50.54917

安生：雪崩前夜
不清算十年“二次房改” 中国房市就永无宁日
楼市的“刚需”与央视的“肛虚”
驳郎咸平房地产完了中国经济就完了的观点
卢麒元：限购令的经济学含义
牛刀：海外债务或加速开发商的降价销售——答新华社《国际先驱导报》记者问
牛刀：如何理解“房价合理回归”？
曹建海：房价回落的轨迹和趋势
中国楼市处在崩盘的前线？
北京公布住房价格标准，打响房价保卫战第一枪
国际先驱导报：中国房地产要小心遭华尔街洗劫
孙锡良：房地产——支持中央调控，反对权贵反扑！

很赞哦！ (1049)

房地产的暴利

相关文章

为什么吕后会乱政？

“[1993]政联第1号试行通知还在执行”就是正确的吗？!

相关文章