望远镜：初议落实商品住宅的居住定位--炒房肯定能赚到钱吗？

　　望远镜：初议落实商品住宅的居住定位

　　--炒房肯定能赚到钱吗?

　　望远镜

　　2016.12.27

　　摘要：最近中央把房地产业的战略定位为居住而不是炒作，但2016年9月商品住宅价已涨到“只有有房富人买得起，无房穷人买不起”的水平，炒房已成为商品住宅交易的主体。尽管地方政府、银行、开发商推动了住房热炒，但有房富人炒房与否仍由自己决定，所以炒房者是“炒房”过程中的关键角色。当前炒房肯定赚到钱吗?本文用2016年9月广州的房价试算了5年后炒房收益，结果是亏损而不是盈余。文章接着论证了“炒房亏损”可能是普遍现象。最后指出，只要“有房富人”回归理性，非“刚需”不再购房，房价自然回落。也才能逐步落实中央对房地产业的战略定位。

　　目录

　　一、炒房已成为商品住宅交易的主体

　　二、炒房者是“炒房”过程中的关键角色

　　三、当前情况下，炒房肯定能赚到钱吗?

　　四、炒房亏损很可能是普遍现象

　　五、结语

　　12月16日闭幕的中央经济工作会议,明确了房地产业的战略定位：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这就否定了三天前国家统计局新闻发言人毛盛勇，在国务院新闻发布会上所表明的：“房地产既是一种有居住功能的消费品，同时也是一种有保值增值功能的投资品”的功能定位。(注1)也否定了此前部分媒体及专家的观点。这显然是认识上重大的进步：因为越是炒作房价越高：全国平均每平米商品住宅从2000年的1948元涨至2015年的6472元。15年涨了2.3倍。2016年9月又比2015年上涨了14.8%。(注2)

　　大幅涨价的住宅导致无房者的多数人买不起房，迫使群租、蜗居。不符合“执政为民”的理念;炒房规模越大，库存越大：2015年末开发商和炒房者手中待售住宅多达94亿平方米，按当年现房销量要36年才能“消化”完毕。(详见乌有之乡网2016.7.13“望远镜:房地产泡沫能撑多久?”)。今年1~9月又购1.5亿平方米土地，又可新建住宅5.5亿平方米(注3)。待售住房已增至近百亿平米，可供3亿城镇人居住。巨量库存占用了大量土地，耗用了大量能源、钢材、水泥，也污染了环境，不符合“生态发展”的理念。然而当今房价已涨到“只有有房富人买得起，无房穷人买不起”的水平。从而使炒房成为商品住宅交易的主体。

　　一、炒房已成为商品住宅交易的主体

　　今年9月全国商品住宅每平米均价已涨至7429元,若用80%的贷款购100平米住宅，按现行4.9%的年息，30年还清计算(80%房贷比、4.9%年息、30年还清，下文简称“现行贷款条件”)，则每年要还“月供”(即还贷款的本金和利息)3.82万元。(注4)而80%的城镇人口全家(3人)每年收入扣除必需支出的节余只有1.11~3.67万元(统计调查把城镇家庭按收入分5组：低收入、中下收入、中等收入、中上收入、高收入，每组户数占调查总户数20%),(注5)还完“月供”正常日子都过不上,当然买不起房了。只有20%的高收入家庭才能以此价买房,而高收入家庭基本都有住房。由此可推:9月全国销售1.56亿平米住宅(注6)的买主，主要只能是炒房者了。

　　房价涨得最高的一线城市，就连20%的高收入家庭,按“现行贷款条件”购100平米住宅，也不是都能付得起月供。例如北京的高收入家庭，2016年每户“货币收入减必需支出”后节余7.38万元，若全用于还100平方米住房的月供，只能承受每平米1.43万元的房价。而今年9月北京商品住宅平均价已涨至5.21万元/平米。购100平方住房，拿房贷416.8万元，每年要还银行26.8万元，超过承受能力19.43万元。超过部分为全年必需支出的132%。全年所还“月供”比全部货币收入还多4.7万元。也就是说，按高收入户平均水平买房，全家不吃不用也不够还月供。何况购房时还要凑齐129.1万元现款呢(含首付款104.2万元,相关税费24.9万元)!可见9月北京住宅买主只能是“富人中的富人”，年收入40万元以上的家庭。

　　上海、深圳、广州9月的房价分别涨至4.65、5.5和2.12万元，让这三市高收入家庭来买100平米住房，仍用“现行贷款条件”，每年需还月供也分别超出承受能力的66%、182%和45%。也只有占城镇人口百分之几的“富人中的富人”才能在正常日子过得下去的前提下，买得起本市的住房。而这些人都有自住房，他们买房只能是炒房了。(注7)

　　此外，下列三组数据也可证明：现今“炒房”已成商品住宅交易的主体：其一，2010年7月国家电网按全国660个城市抄表员资料统计，竟有6540万套住宅电表连续6个月读数为零。(注8)商品房只在卖给业主后,才由供电部门安装并接通电表。住房买到手，半年以上既未装潢也未住人，才导致“住宅电表连续6个月读数为零”。这6540万套住宅可住2亿人。即使其中一半为炒房者的待售房，也有3270万套“炒作房”没有卖出去。加上二千多县城的待售炒作房，这个数字更大。

　　其二，今年9月，北京新建商品房住宅合计签约仅5525套，二手房网签量却高达30516套，二手房成交量高达新房销量的5.46倍。(注9)出售的二手房都是自住房以外的余房，售出这些房是“上期炒房”过程的终结。因其成交均价高达5万多元，只有“富人中的富人”买得起，因而又成为新一轮“炒房”的起点。二手房成交总量既达新建住宅销量的5倍多,可见北京9月住宅交易的主体已从“自住购房”让位于“炒作”。

　　其三，1~9月全国新建商品住宅销量中包括：可以入住的“现房”销售2.08亿平方米;未有建成的“期房”销售7.22亿平方米,为前者的3.47倍。(注10)只有“无自住需求”的非“刚需”购房者，即“炒房者”才选择购买期房。可见，全国今年前三季度新建商品住宅交易的主体也“从自住让位于炒作”。

　　其四，几天前一个合肥人竟在安徽六安市同一个小区买了44套房子，政府还发给他80万元的购房补贴。(注11)可见当地政府不仅未限制炒房，还发补贴鼓励炒房!中央对房地产的战略定位，是针对普遍存在的炒房现象提出的。然而这一全国性的、存在多年的现实,仅靠几次会议，发几份文件，显然不可能扭转过来。这一现象的形成，是开发商逐利本质，在地方政府、银行利益驱动下，迎合炒房者赌博心态促成的。要扭转这一现象，要分别研究地方政府、银行、开发商和炒房者，在炒房过程中的利益变动状况，再探索改变各方利益的替代方案，只有各方都将“摒弃炒房，回归居住”的方案都落到实处，才能实现中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的战略定位。

　　二、炒房者是“炒房”过程中的关键角色

　　尽管银行可提供大量购房现款，但毕竟要炒房者加息偿还;尽管政府可能发放补贴，但只占房价的很小部分(上例六安每套房补贴近2万元)，大头还要自己掏;尽管开发商忽悠:“一线城市今年不买房，你将后悔终生”“京沪楼市永远涨”“不去买房子，过几年货币贬值就吃亏了”“楼市“崩盘”的风险在我国并不存在”(注12)

　　……。不管怎样忽悠，只要有房富人不理睬，并想：我有房住，无论房价涨跌我都不买。炒房者不买、少买，多数无房户买不起，房子销量必大减，开发商自然要降价促销了。

　　但在当今“一切向钱看”理念的主导下，富人总想使自己的余钱变得更多，不顾风险炒股、炒房，甚至赌博。他们看到别人炒房赚了钱，了解到自己住的房涨了一倍以上，眼看今年一二线房价疯涨，觉得不炒吃亏了。于是趆涨趆想买，而参与炒房的人越多，涨得越高。

　　由此可见，商品住宅能否“摒弃炒作,回归居住”很大程度上取决于炒房者对炒房收益的预期：只要预期能赚钱，政策限制也要买房。这就出现了10月前为买房“假离婚”的现象;反之预期不能赚钱，就不会操那份心了。那么，在今年9月房价水平下炒房能否赚钱呢?

　　三、当前情况下，炒房肯定能赚到钱吗？

　　由上文可见，京、沪、深、穗四个一线城市的高收入家庭中，用当地9月实际价购买100平米住房(按中国统计年鉴资料计算：2005-~014年全国商品住宅平每套117~104平方米)，按“现行贷款条件”所还月供超出承受能力最少的是广州(应还月供超出“收入减必需支出的节余”45%)。现以广州9月实际均价购100平米一套住宅，第6年初出售，看看能否赚钱。设定条件是：

　　①100平米总房款212万元,80%向银行按揭,共169.6万元。现行年利率4.9%，约定30年还清。每年需还银行本息10.907万元，5年需还54.535万元，每月所还“月供”通过压缩必需支出或减少储蓄支付。购回后既未装修，也未出租。打算在第6年初售出;

　　②自备20%首付款42.4万元，购房税费10.16万元，共52.56万元现款,都从定期存款中提取，平均年利率2.25%,且今后5年平均利率不变。(注13)

　　③2011~2015年，广州商品住宅价年均涨幅5.3%,(注14)今后5年不变;

　　④2011~2015年，广州居民消费价年均上涨3%,(注15)今后5年不变;

　　解：基本思路是：售房时净得的钱，多于购房时自付的钱，即为炒房盈余;反之为亏本。这里只需比较“售房时自己净得的钱”和“购房时自己净出的钱”。无需考虑“初始贷款”，因为那是别人的钱,购房时由银行垫付，售房时如数还清。

　　1、购房自付=房款212万元-借入169.6万元+购房税费10.16万元=52.56万元;(1式)(注16)

　　2、售房时“毛自得款”=购入房款212万元*(1+预计年均涨幅5.3%)5次方-初始借款169.6万元=274.5万元-169.6万元=104.9万元(2式);

　　3、售房时扣除款项:

　　⑴5年内已还银行利息40.216万元(5年共还“月供”54.535万元，其中利息40.216万元;已还本金14.319万元，尚欠本金155.281万元，需在售房过户前由卖方一次还清。共还169.6万元已在(2式)中扣除，此处只计所还利息。);(注17)

　　⑵已付5年物业管理费0.6万元;(注18)

　　⑶售房时卖方税费16.637万元;(注19)

　　⑷从银行定期储蓄中所取购房自付款52.56万元的5年利息损失6.185万元;(注20)

　　⑸因还月供而推迟储蓄或推迟购物,至第6年补储或补购，形成利息损失3.793万元,或涨价损失5.109万元。

　　广州高收入家庭在保证必需支出前提下，每户年节余只有5.02万元，而购房后还月供10.91万元。透支5.89万元需靠压缩必需支出来弥补。这样,“月供”由节余款和压缩支出款两部分构成。节余款本可存银行，因还月供，推迟5年补存形成利息损失;推迟5年购物形成涨价损失。这里按“月供”全来自“推迟储蓄”和全来自“推迟购物”分别计算的。(注21)

　　以上⑴~⑸项共扣除:己还5年房贷利息40.216+5年物业费0.6+售房税费16.637+购房自付款5年利息损失6.185+因还月供推迟储蓄的利息损失3.793(或推迟购物的涨价损失5.109)=67.425~68.741万元。(3式)

　　4、售房“净自得款”=售房“毛自得款”104.9万元(2式)-售房时扣除款项67.425~68.741万元(3式)

　　=36.159~37.475万元(4式)。

　　5、炒房净收益=售房净自得款36.159~37.475万元(4式)-购房自付款52.56万元(1式)=-15.085~-16.401万元。

　　此例计算结果表明：通过该户炒房，银行增加了40.216万元利息收入，政府增加了18.538万元税收(个税、契税、印花税)，开发商赚取了炒房者所购那一套房子的利润，中介、物业公司、保险公司都得到好处，唯有炒房户净亏损15.085~16.401万元!

　　四、炒房亏损很可能是普遍现象

　　对于上例，有人会质疑，这是个案，不能代表炒房盈亏的普遍状况。笔者并不否认，少部分炒房人确实赚了钱。如前几年在某城市买了较便宜的房，碰巧今年该市疯涨时抛出，肯定赚了一大笔。但是，如果出售的住房卖给另一位炒房者，只是一种“传球”游戏。

　　倘若今年以高价“接球”的仁兄，在下一轮又碰到疯涨出手，也能赚一笔。如此传下去待到泡沫突然破灭，房价骤跌，那么的最后一位“接球”者亏损额，可能超过前几位盈余总和。因为每轮炒作都要扣除银行利息和政府税费，盈利者净赚只是涨价额扣除利息税费的差额。只有被炒住宅卖给自住者,所赚的钱才是“炒这一套房子”的真盈余。然而现今房价已涨到只有20%以下的富人买得起，但他们基本都有住房。所以炒房赚到钱是个“小概率事件”。

　　再说，炒房能否赚钱的前提是将待售房卖出去，未有售出不能确定能否赚钱。2010年6540万套“住宅电表连续6个月读数为零”,即使一半为炒房者手中的待售房。这一数字比2007~2010年全国商品住宅4年销售套数还多236万套。(注22)

　　由此可推，全国炒房者手中待售房大部分没有卖出去，不仅未能赚到钱，投入的钱也未收回。

　　今年1~11月北京二手房成交量高达新建住宅销量的3.17倍，可见炒房者手中“库存房”数字之大。(注23)今年9月北京二手房均价已涨到53067元/平米，(注24)多数二手房只能卖给有自住房的“富人中的富人”,继续炒作。可见,不论房价涨多少倍，也不论有多少炒房户赚了钱，但就全国而言，“为炒而购”的住房真正卖给居住者的只是少数。多数二手房交易是“炒房者之间的传球游戏”，更多的是至今仍积压在炒房者手中的待售房。

　　再有可能质疑:既然炒房者是富人，他们应该主要用自己的钱，而不是靠贷款炒房，也就无需付高额利息了(上例付息40.2万元，是炒房最大支出项)。殊不知，富人不都有那么多的“活钱”购房。北京的收入水平全国第二，仅比上海(48841元)少0.6%。(注25)

　　2015年该市城镇最富的高收入家庭(占20%),人均货币收入减去必需支出(不包括购房等财产性支出)后的节余,虽为29773元，达城镇人均节余的2.22倍，但其中用于增加储蓄的“活钱”只占12%。而用于购房(即炒房)的钱却占其中的53%(人均15771元)。(注26)

　　这53%的余钱已成了“死钱”。正是炒房把他们炒“穷了”(活钱紧缺)。但在赌场上,手头缺钱，借钱也要继续赌,2016年必然靠要借款炒房了。

　　2016年1~9月全国新建商品住宅“现房销售额”仅为1.28万亿元，其余5.59万亿元为尚未建成、无房产证抵押的“期房销售额”。按20%首付,1~9月只能增加1.024万亿元的“个人购房贷款”。但此类贷款却增加了3.75万亿元。(注27)

　　超出的2.726万亿元,可能贷给二手房买主，也不排除给期房买主放的违规贷款。可见全国1~9月,不论是自住还是炒房的资金，主要都靠银行，而不是自己的储蓄。相反倒有凑不齐首付，付高息借“首付贷”的现象。本例未按首付贷利率(年息20%以上)，而是按定期储蓄利率计算“购房时税费及首付的利息损失”。确有城市按揭利率按基准利率的85%或90%打折，但对象是购首套房。按规定购“非首套房”应加息10%，年息为5.39%。本例仍按4.9%的基准年息计算。

　　还有可能怀疑:上例没有考虑收入增加因素。其实收入增加对炒房盈亏的影响，只表现在还贷能力的增加。当每月“新收入减去新支出”的“新节余”大于月供，就有可能把多余的钱存入银行。此时若未用按揭购房，就可多存“月供部分”的储蓄。炒房引起的“因还月供而损失的储蓄利息收入”，上例已在“第5项扣除款”内计算了，不存在漏算。相反倒有可能因还月供缩减了必需支出，不得不向民间借贷过日子的现象：如2015年北京高收入家庭，人均“借贷性所得”12286元，(注28)是该市城镇人均借贷收入的3.7倍。富人亏债比穷人多!很可能是还月供逼出来的。民间借贷的年息高达20%以上，本例没有考虑此项损失。

　　五、结语

　　综上可见，炒房亏损很可能具有普遍性。手中有余房的部分炒房者,已经意识到这一客观事实。如北京2016年1~11月二手房成交量已达新建房的3.17倍，正是这些卖主趁着涨势把手中的“烫手山芋”抛出去的理性选择。当然二手房的巨量交易必须靠没有尝到炒房苦衷的另一批富人“接球”才能实现,否则苦果只能由原炒房者吞下。

　　要使准备炒房的富人放弃炒房，除理清盈亏计算的思路外，更要正确认识房屋的属性：房屋不仅不具备“可换取一切商品”的货币属性;也不具备流动性商品，如粮食、能源可快速换取货币，从而换取其他商品的“流动资产”功能;甚至不及可迁移固定资产，如机器、设备等的变现能力。住房是固着在土地上不能移动的固定资产。其价值与人口分布密切相关，人少房多必然贬值：乡村，特别是山区，举家随青壮年进城打工，原有房屋不值钱了;三四线城市大量库存住宅无法搬到一二线城市;在鬼城拿房抵债都没人肯要。但人多房少也未必升值:在同一大城市，郊区的房子不能搬到城区，城南的房子不能搬到城北。购房居住的人要考虑住处与工作地的距离，不会选择太远的住房;人口密集区穷人买不起房被迫就近群租，留给富人们在那里玩“传球游戏”。可见房屋不具备保值增值的投资功能。

　　只有多数准备炒房的富人回归理性，放弃炒房，房价才能回落。待降到多数无房户买得起住房的水平，才能逐步落实中央对房地产的战略定位。

　　注释:

　　注1 引自中国网2016.12.13“国务院新闻办公室于12月13日举行新闻发布会”和乌有之乡2016-12-14小土过后是多云“房地产成为投资品正常吗?”

　　注2 据历年《中国统计年鉴》和中国统计网资料计算。

　　注3 按中国统计网资料计算：每平方土地可建商品房5.36平方米，其中住宅占69.1%。

　　注4 全年月供的计算方法：购房款*80%/年金系数15.549。4.9%年息，30年还清的年金系数=(1-(1+4.9%)-30)/4.9%=15.549。月供=上述数字/12。

　　注5 2016年人均收(支)=2015年收(支)*(2016年前三季度(1+实际增长率5.7%)*同期居民消费价格指数101.9%-1)，结果为名义收支。2015年人均收支、见《中国统计年鉴》和相关市统计年鉴，2016前三季增长率统计网前三季数据。

　　注6  2016.9月住宅销售量用“中国统计网”1~9月数-减1~8月数而得。

　　注7 一线城市高收入户收、支、余水平用各市2016年统计年鉴公布的2015年人均数据乘以户均人口，和注5公式推算2016年户均收、支、余水平。北上广9月住宅价按中国商情网公布省会住宅排行榜;深圳房价按中国房地产指数系统百城新建住宅价。

　　注8 见2010-07-09网易新闻“国家电网称全国有6540万套住宅电表连续6个月读数为零”。

　　注9 新浪:2016年10月05日“受楼市调控新政影响 黄金周看房热情骤降 上月二手房成交破3万套”。

　　注10 据中国统计网9月资料计算。

　　注11 见新浪网 2016年12月21日“男子买44套房拿80万元购房补贴 官方称未违规”。

　　注12 万科是大开发商，人民日报2016-12-1：“人民日报专访万科总裁：楼市不存在“崩盘”风险”。

　　注13 央行公布：2011.2.8-2015.10.23一年期存款利率，首尾平均=(3%+1.5%)/2=2.25%。

　　注14 相关年份《广州市统计年鉴》。

　　注15 同注14。

　　注16 按现行规定：购房时应负担：契税:房款1.5%;印花税:房款0.05%;银行按揭费用:共85元;财险保险费:总房款×年费率×年限系数,20年以上为0.045%，这里按5年计;房屋维修基金-含电梯：总房款×3%，住宅交易手续费:建筑面积×3元/㎡。

　　注17 每月还银行的“月供”款含本金和利息两部分，本例按“等本息法”计算，每年还本息10.907万元。5年共还54.537万元，其中已还本金14.321万元，利息40.216万元。剩余本金155.279万元，需要在售房过户前由卖方还清。本利分离的方法是：本年还息=上年末剩本金*年利率;本年还本=当年还本息和-本年还息;年末剩本金=上年末剩本金-本年还本。

　　注18 规定从入住通知书下达1个月，均需交物业管理费，本例按“1元/平方.月”估计，共算5年。

　　注19 按现行规定：二手房买卖中,卖方应承担：契税:成交额1%;个人所得税:非唯一普通住宅，5年以上，增值部分20%;交易手续费:每平2元;评估费;评估额0.5%;产权登记费:80元。

　　注20 购房自付款的利息损失=购房自付款52.56万元*((1+定期储蓄利率)5-1)=6.185万元。

　　注21 推迟购物的涨价损失年=还月供*((物价指数1.036-1)/0.03-6);推迟存款的利息损失=还月供*((1.02256-1)/0.0225-6)。

　　注22 据相关年中国统计年鉴：2007~2010年商品住宅销量分别为6.91、5.59、8.53和9.31亿平米，按100平米/套估算，4年合计3034万套。6540/2-3034=236万套。

　　注23 新浪网2016.12.6据北京晨报“11月北京住宅成交再降温 新房成交量环比下降34%”：1~11月北京二手房成交25.53万套，另据北京市统计网同期新建住宅销售806万平方米，按100平米/套估算为8.06万套。25.53/8.06=3.17。

　　注24 据21世纪经济报道 2016.10.2中国指数研究院发布的“百城价格指数”。

　　注25 2015年中国统计年鉴：2014年北京人均收入48532元，仅比上海(48841元)少0.6%。为全国城镇平均28844的1.68倍。

　　注26 见2016年北京市统计年鉴。

　　注27 房贷数,见每日经济新闻：2016/10/22“2016年统计报告 1月至9月个人购房贷款增加3.75万亿”，销售额见“中国统计网”月度数据。

　　注28 见2016年北京市统计年鉴。

　　相关链接：望远镜：房地产泡沫能撑多久?

　　http://www.wyzxwk.com/Article/shehui/2016/07/367574.html

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