利多税寡 房产业怪象还要存续多久？

经济观察:利多税寡 房产业怪象还要存续多久？ 

2006年11月24日 06:58:28 　来源：新华网  
 
 

    新华网上海１１月２３日专电（记者 徐寿松 蔡国兆）房地产领域在“速生”大批富豪的同时，丑闻不断：一些房地产企业，甚至包括“百富榜”上榜企业，大肆瞒报利润、偷逃税收，社会各界对此反应强烈。

    利多税寡：房地产业的怪象

    当下中国的房地产市场像个谜团：这里是富翁的制造厂，这里又是欠税、逃税的温床。

    在“２００６年胡润百富榜”上，前１０位富豪中有６位主营房地产，还有２位也将房地产作为主业之一。而在“２００６年胡润房地产富豪榜”中，５０位房地产富豪的总财富更是达到２０１０亿元，平均财富超过４０亿元，上榜门槛即达１５亿元，居所有行业榜单之首。

    按照常理，利润大户往往也该是纳税大户，但在当下的房地产行业，常理被颠倒了，盈利众而纳税寡、“百富榜”和“欠税榜”都是房地产企业占大头的悖论司空见惯。

    不久前，财政部发布会计信息质检公告称，在受查的３９户房地产开发企业中，共查出资产不实９３亿元，收入不实８４亿元，利润不实３３亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为１２．２２％，而实际利润率却高达２６．７０％，隐瞒利润超过一半。财政部有关人士说，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率竟高达５７％。

    业内人士透露，通过高开成本、虚增营业费用来减少当期收入，以实现隐瞒利润、偷逃税收，在房地产界几乎是公开的秘密，差别只在瞒多瞒少、多逃少逃。

    日前，广州市地税局发出２００６年第３号欠税公告，在３７家曝光企业中，如往常一样，房地产开发企业和建筑安装企业超过半数。据广州市税务部门介绍，部分房地产企业的欠税金额占到了广州市全部欠税金额的８０％以上。

    聚敛大量财富的房地产企业同时竟是为富却赖的欠税大户！如此分裂的事实并非只存在于一城一地。２００５年，全国房地产投资占ＧＤＰ和固定资产投资的比重分别达８．６％和１７．８％，而同期房地产行业上缴的税收为１７９８亿元，仅占全国税收收入的５．８２％，明显不对称。

    偷税与房价虚高乃楼市不和谐问题的一脉两流

    依法纳税本是企业法人的法定义务，房地产企业何以能屡踩红线却又逍遥法外？这些企业隐瞒利润如此猖狂、并成为一种经常性行为，相关部门怎么说也难脱干系，不是放纵、庇护，至少也是监管失察、失职。

    日前，多家媒体披露，排在“２００６年胡润百富榜”前１０位的某房地产富豪，个人坐拥财富百亿，但他的公司却连续几年拖欠巨额税款，虽经税务部门多次催缴，至今仍欠税高达２８００万元（不含滞纳金）。按规定，当地税务部门每个季度都会公布最新的欠税情况，但这个欠税大户却从未被公之于众。究其原因，乃在于“个别部门及个别人为其讲情”，税务部门不得已才从公告上将其撤下。

    至此，人们已依稀可见，诸如欠税、瞒报利润之类房地产领域的“非常”之事，背后总少不了权力的介入。眼下，调控声声紧，房价节节升，其背后推手同样与此有关。

    房地产独立评论者顾海波说，开发商放胆偷逃、拖欠税款与有关部门的行政不作为不无关系，而房价狂飙，则与各项调控政策在地方未能执行到位、甚至在一片“严格执行”声中被“对策”架空紧密关联。此二者，总根子都是某些地方政府和某些权力部门在房地产这个名利场里陷得太深，难以自拔。而偷税与房价虚高，不过是当前楼市不和谐性的一脉两流、同质异构而已。

    警惕房地产领域资本与权力的合谋

    资本与一些官员滥用公权相勾连，在相当程度上放纵了房地产界欠税偷税风行，助推了房价持续走高。一个显见的事实是，越来越多的腐败和行贿受贿案件出在土地问题上。

    京城的一位开发商谈到“腐败官员与开发商之间的关系”时，直言不讳地说，这与土地交易的不公开、不透明有很大关系。中央政府在过去几年接二连三地下发文件，要求全国所有经营性土地都要进行公开交易，但相当长的一段时间里，政策在落地时并没有得到全面、到位地执行。原因何在？人们总能从层出不穷的个案中发现权钱勾结的影子。

    一位楼评人士说，发生在土地、税收、规划等房地产开发、销售环节诸多“为钱左右”的事实已令人震惊，更发人深省的是，一些地方官员没有站到普通百姓一边，而是一屁股坐到了房地产商的钱袋上。种种现象表明，他们离将谋求民众福祉、社会和谐当作执政之第一要务的要求尚存距离，过分看重了名（譬如形象、政绩）与利。结果，在权钱勾连和其他多重因素的合力之下，楼市的癫狂加剧了。

    “疾在里，不治将恐深。”顾海波说，和谐社会必须保证百姓安居，必须要有和谐楼市。唯有健全市场规则、完善公共政策，把虚高的房价降下来，楼市才会“安澜”.
 

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房价狂涨是"硬道理"吗?——当前"房市迷局"三问 

2006年11月24日 16:46:22 　来源：新华网  
 

    新华网北京１１月２４日电（记者刘铮） 一如房地产项目成本和房地产公司利润让人一头雾水一样，当前关系到房地产市场长远发展的许多关键性问题，社会上也是议论纷纷、莫衷一是。

    然而，也正如房地产项目的成本可以调查清楚、房地产公司的利润可以审计出来一样，从经济规律、历史经验和国家政策导向来看，房地产市场的一些关键问题其实并非是一团迷雾。

    一问：涨价是否是硬道理

    “涨价才是硬道理”“房价上涨是颠扑不破的真理”……这些“狠话”大多出自房地产商之口。甚至有人预言，中国未来２０年房地产价格只会涨不会跌。

    的确，这些年来，大部分城市的房价一路上涨。今年１０月份的涨幅为６．６％，北京、深圳等特大城市的涨幅超过了１０％。但是，有一个负增长值得人们关注。从２００５年１２月开始，上海新建商品住房销售价格就开始出现了同比负增长，一直持续至今：去年１２月份，下降２．１％，今年２月份下降４．１％，４月份下降６．２％，６月份下降５．４％，８月份下降２．２％，１０月份下降０．６％。 [10月份全国新房价格上涨6.6% 北京涨幅居首位]

    也许统计数据并不直观，那么我们看一个案例。在上海一家外资企业工作的小石，买的楼盘位于普陀区内环线以内，２００５年中期房价达到最高峰时价格为１.６万元／平方米，现在价格已经回落到１.４万元／平方米。“而且，现在是有价无市，大家多在观望。”小石对记者说。

    经济的发展、高收入人群的增加、每年大量大学毕业生留城、投资者踊跃……这些房地产商口中的所谓刚性需求，其实在很大程度上是其牟取暴利的一种遮掩。

    首先，房价关系民生，国家不会允许房价过快上涨。其次，超过社会实际购买能力、过快的上涨，其市场含有泡沫，难以持续。其三，房价涨跌有其自身经济规律，不可能只见涨不见跌，这一点国内外有很多例证。

    其实，在经济景气状况良好的阶段，房价稳步上涨，可算是一种合理的经济现象。但以土地资源不可复制、刚性需求增大与有限供给不足等为由，为房价上涨辩护，并且断言房价将永远上涨并且会狂涨，这种结论就需要人们冷静思考一下了。如果有一天，没有几个人买得起房，那么房价还能涨吗？

    二问：从严土地管理是否会抬高房价

    “从严土地管理会抬高房价”，这是近来房地产市场出现涨价预期的又一重要因素。 [经济观察：要根治“土地财政” 还需痛下猛药][土地调控收紧“地根” 房价向左走还是向右走？]

    随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布，新一轮土地调控措施正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。但根据国土资源部评估，不同用途地价受到的影响不尽相同：工业用地的出让价格将提高４０％到６０％，而房地产用地出让价格将基本持平。

    “国家近期采取的一系列从严土地管理的措施，旨在抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，遏制一些地方违法违规占用土地，不是收缩用地计划，不会抬高房价。”国土资源部土地利用司副司长束克欣明确表示。

    即使用地成本有所提高，也不会对房价产生太大影响。据束克欣介绍，从全国来看，土地出让金仅占房价的１０％。而在北京等地，这一比例仅为６％到８％。因此，决定房价的不是地价。

    三问：是否应该只给有钱人盖房

    “房子是给有钱人盖的”“出现‘富人区’和‘穷人区’很正常”……房价居高不下、百姓望房兴叹之际，这种论调又出现了。 [城市出现 "挤出效应" 谁在助推居住区贫富分割? ]

    不可否认的是，市场经济是以市场为主要手段配置资源的经济，市场自然有高端、中端和低端。但如果把市场需求的一部分放大成普遍现象，把某个特定阶层的需求放大成普遍需求，那就站不住脚了。

    房地产业的确不是慈善事业，但房地产业的市场供给必须满足市场需求。何况，土地来源由国家把握。国家政策导向非常明确，那就是确保普通居民的住房需求，抑制别墅、超大户型的住房发展。

    过去一段时间，一些地方想方设法缩减经济适用房建设计划和用地供应，使国家的政策未能得到真正落实。为保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，国家在今年５月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，措施十分具体，而且出台了量化指标。国土资源部土地利用司副司长束克欣指出，这些措施会起到改善住房供应结构、稳定住房价格的作用。