楼市：从跃进到消肿

楼市：从跃进到消肿

 时间：2008年09月07日 中财网 

　　引言：目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入，连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘，银行体系也开始审慎房地产贷款，房价调整已成为大势所趋。
　　小林是京城某知名出版社的一名编辑。
　　他至今还在为两年前的"理性"决定懊悔不已。
　　2006年6月，小林偶然结识北京中远房地产开发有限公司的一位工作人员，他手里6500元/平方米的"远洋山水"南区一期认购权让小林心动了。
　　毕业已经两年，小林正打算年底结婚。为了解决住房问题，他已经在北京西南和西北地区看了不下几十家楼盘，但位置好的太贵，价格稍缓的太远，眼看着房价一天天往上蹿，还是难以选定。
　　"远洋山水"在北京西四环和西五环之间，距离市中心将近15公里，如果坐班车的话，一个小时左右可以到单位。但2万元的中介费让小林犹豫不决："2005年认购的时候，虽然几千人排队，但价格也才五千多，这中介费实在让人觉得有些亏。"
　　赶上临时出差，两周后回京的小林再联系那位"内部工作人员"时，被告知当初看中的那套90平方米左右的两居室，认购权已被买走。
　　2006年7月10日，"远洋山水"南区一期以7000元/平方米的均价开盘。当年12月，发现南区一期某小户型楼盘居然涨到近10000元/平方米以后，小林再没有关注过"远洋山水"。
　　到2008年6月，"远洋山水"西三期均价已近18000元/平米。
　　小林不是经济学专家，更不清楚地产市场的交易规则。但从1998年到北京上学的至今10年间，他已深刻体验到以北京为首，全中国房地产市场"狂飙突进"的扩张速度。
　　"兴冲冲"十年"跃进"
　　1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即23号文)指出，1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
　　已经讨论多年、并在天津等城市先期试点的住房制度改革，正式启动。
　　建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，明确成为当时深化城镇住房制度改革的目标。
　　那年，香港的楼价正一落千丈，亚洲金融危机席卷而来。
　　在很多学者看来，在风口浪尖之际启动房改，实际是中央政府实施"积极拉动内需政策"的重要措施之一。
　　从此，普通市民的居住习惯逐渐被彻底改变，人们开始进入买房市场，继上世纪90年代初之后，又一轮房地产热潮吹响进军号，中国的商品房时代来临。
　　2001年，北京全力申奥，逢奥必涨的"奥运行情"在房地产市场也大行其道。这一年的前4个月，北京住宅新项目上市，几乎一天一个盘。申奥成功后，立即有开发商宣称，"高档住房的价格涨到2万元每平方米几乎不成问题"。
　　一时间，北京的宾馆饭店云集各路找项目的投资商。
　　财力，是房地产企业竞争的重要部分，尤其在土地供给日趋市场化及外资财团介入之时。寻找信贷供应者便成为房地产企业的当务之急。根据国家统计局的数据，截至2003年4月，全国房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%(其时房地产业占GDP总额的5%左右)。
　　在众多研究者眼里，中国房地产发展的节点，无论如何绕不开经历了"非典"的2003年。
　　2002年下半年开始，国内多数地区出现了房地产投资增长迅猛、商品房空置面积增加、房价上涨过快及商品房结构失衡的局面。而一些商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件。
　　在时任国务院发展研究中心宏观部副主任的陈淮看来，多数房地产企业的自有资金规模都很小，几乎90%的资金来自银行借贷，"而房地产企业对银行的这种高负债率，意味着一有不测，房地产企业的风险就会转化为银行的风险"。
　　2003年6月5日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。用时任中国工商银行(4.51,-0.13,-2.80%,吧)房贷部总经理刘子刚的话说，提高房地产信贷门槛，是因为"中国的房产业经过了近六年的快速发展期，局部出现了一些问题，121号文对此采取了有效措施，不是急刹车，而是根据中国房地产业长期发展的需要而采取的点刹车"。
　　严控房地产信贷，无疑是对房地产业"大泼冷水"，这被众多房地产商评为当年"最郁闷"的事情之一。
　　而当年同时被众多房地产商评为 "最高兴"的事情之一，也随之而来。
　　2003年8月底，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)由新华社全文播发。这份被业界公认为中国房地产市场发展的新五年计划明确指出：要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。
　　曾经至为风光的经济适用房在此18号文中被降低到辅助地位。按照当时建设部部长汪光焘的解释，原因在于过去几年中，经济适用房的建设和管理暴露出了越来越多的问题。
　　房地产业界毫不掩饰对公布18号文的激动之情。2003年底的行业总结会上，众多商家无不认为"肯定是听取开发商意见之后，才出了这样一个文件"。
　　事实似乎也正如北京华远地产股份有限公司总裁任志强兴奋地表示那般：
　　"这个文一出来，所有关于房地产市场的争论就应该停止了。"
　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海告诉记者，2001年-2007年，北京房地产开发投资年增长速度分别比同期社会固定资产投资活动高出3～15个百分点：
　　"2004年以后，北京对奥运场馆和基础设施投入加大，各地都来北京投资买房，北京市基本取消了经济适用房，仅面向拆迁户和中央机关，老百姓已经基本看不到经济适用房。加上各地投资者大量进入，北京房价在2004年后出现大幅度上涨。2005年和2006年上涨最快，平均涨幅在30%以上。2006年平均价是8800元/平方米，2007年平均价达到11500元/平方米。"
　　在北京、上海、深圳等一线城市的一路引领下，国内房地产市场终于在2007年中旬攀上此轮"跃进"的最高峰。
　　在曹建海看来，正是18号文基本上否定了1998年以经济适用房和廉租房为主体供给的改革方案："直到2007年，中央政策才再次转向要求各地保证70%的土地用于建设廉租房、经济适用房、双限房、小户型、普通商品房等，但也并没有明确经济适用房要建多大比例。"
　　拐点，"秃子头上的虱子"
　　万科，目前全国最大的房地产企业。
　　统计数据显示，2007年，该公司全年的销售面积合计为613.7万平方米，销售金额合计为523.6亿元。
　　去年12月初，由于开盘定价13000元/平方米的均价远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘当日不到两个小时即全部售罄。
　　虽然万科一再强调"各个城市会根据市场实际情况确定合理定价"，降价风潮还是从广州、深圳、成都、上海一路刮至北京。2月27日，北京万科的中粮假日风景项目"爬上"京城楼盘打折信息的首位："所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。"
　　中国指数研究院副院长陈晟认为"有刚性需求的支撑面，深圳的房价不可能再有大幅调整"，但他赞赏"万科清醒而且聪明，在保障性质的住房范围内，坚决降价，降了15%，立刻回笼一个亿"。
　　去年下半年开始，美国次贷影响下的国际经济萧条亦传导至中国。银根不断缩紧，加上第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)使购房者观望气氛浓厚，炒房者成本加大，市场需求逐渐跌至冰点，开发商销售不旺，楼市出现唱跌的声音。
　　万科此际降价，整个中国楼市自然"敏感"异常。连万科老总王石都在某次"非公众"场合提醒在座的同行，"拐点就是秃子头上的虱子，明摆着"。
　　被视为方向标的京、沪、穗等大城市的房地产市场出现了短暂的停滞。到今年3月份，从需求量角度判断，上海下降15%，广州萎缩了44%。
　　8月奥运期间，北京市房地产市场交易量再次大幅下跌。其中，期房交易数据出现超过40%的跌幅，交易量也创下了年内除去春节期间的新低。
　　在消费市场，盲目担心"不买价格会更贵"的买房心理预期也渐趋理性。
　　"2007年，全国商品房平均销售价格高达3885元，按照建设部规定的90平方米户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价-家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了21倍。"中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海相信"目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入，连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘，银行体系也开始审慎房地产贷款，房价调整已成为大势所趋。全国楼市将正式进入漫长的熊市"。
　　对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓感觉"房地产市场今年的调整似乎来得太猛烈了些。中国房地产业经过十几年'大跃进'式的发展之后，经历一个调整期是必然的，但这个调整应该是渐进的。不能说房地产价格出现'拐点'，是它的价格开始回归到合理的水平"。
　　但在这个"合理"回归的过程中，总有人要为曾经"不合理"的价格高企"埋单"。
　　7月以来，断供千亿的传闻把深圳的银行推到风口浪尖。
　　8月19日，深圳市中级人民法院开庭审理招商银行、断供业主以及开发商之间的"断供"零首付一案。房价暴跌产生的负资产群体，房地产商岌岌可危的资金链条，以及银行可能存在的房地产不良贷款风险，都开始浮出水面。炒房者、开发商与银行之间，一场一损俱损的"囚徒游戏"似乎已经展开。
　　正如曹建海所言，泡沫破裂最坏的结果是投资速度降下来，经济增长速度会明显下降，银行的不良资产开始加大，其中不止是房地产的不良资产，还包括由此引起的投资下降形成的不良资产，影响非常大：
　　"但总要为过去的错误付出代价。房地产业的困难刚刚开始，未来降价、重组、倒闭、破产是必然趋势，房地产投资增长也将呈大幅度回落甚至衰退局面，这是经济回归理性的重要标志。政府应做的，是减少对房地产的贷款，宁可出现不良资产也要挤掉泡沫。关键是把经济的发动机从房地产和出口转移到内需的产业上来。"
　　链接 语录
　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海：
　　中国经济的症结是对房地产依赖太大，房价上涨导致主要社会资源流向房地产投机，严重打击了正常的农工商业发展。如果是因为房地产造成经济过热和通货膨胀，挤压了农工商业的发展空间，现在的政策反而是对房地产业、农工商业一起"化疗"，对于应该给予鼓励的农工商业，无疑更是雪上加霜。保持经济的持续稳定发展，一定要改变目前我国经济过度以房地产和出口增长拉动经济增长的局面，通过更加积极的财政政策，控制行政的过度消费，加大对提高人民生活水平的政府转移支付力度，努力扩大国内需求，形成居民消费带动经济增长的良性局面。
　　抑制通货膨胀，需要从控制房价上涨开始。目前的情况就是顺势挤压房地产泡沫，同时给银行体系提供一个降低金融风险的时间和空间，最终还人民生活、工商业经营一个正常的环境。这应是我国经济社会和谐发展的长期目标。
　　对于自住性需求的鼓励，没有比降价更好的办法。如果希望在维持现有价格不变的情况下，通过消费信贷政策刺激消费，是根本做不到的；唯一可能被刺激起来的，就是居民的理财性需求、投机性需求，这会使我们丧失挤压房地产泡沫的最好时机。
　　金融的"有保有压"，在我看来，要保经济适用房、廉租房、限价房，压制基于利润最大化、以土地投机为主要赢利模式的商品房开发投资，不能把小户型商品房、普通商品房开发混同到政府保障房计划当中。
　　从中房协的立场看，他们已经简单蜕化为房地产开发企业的协会，对于居民和单位可以直接参与的自建房、单位建房、小产权房，中房协没有应有的支持。对于房地产业的畸形发展，中房协"功不可没"。
　　对外经济贸易大学国际经济合作系主任
　　CCIM协会-中国总会执行主席 梁蓓：
　　我国在城市整体规划和房地产建设之间是一个"倒叙"关系，造成了先盖房，小区建起来了，人一多，出行不方便了，才修地铁。这是城市建设的"无序"。应该由这个城市的人口构成、发展现状、功能定位等来决定住宅及商业房地产的位置、类型和价位。
　　住宅房地产开发商由于产品结构单一，资金链极其脆弱，成长性较差，一旦土地储备跟不上，股市表现就会跟着受影响。于是很多房地产企业一到要做报告时，就卖块地，粉饰太平。
　　经济适用房是一种很奇怪的措施，国家要保障低收入阶层完全可以用廉租房，没有必要让他们拥有产权。
　　房地产业是一个资源消耗型产业，生产周期较长，如果在其上升期没有控制好上升速度，就会遗留很多历史问题。当前，价格调整不是重点，亟需调整的是房地产市场的产品供应量和结构。我国房地产业这几年高速膨胀，成长周期大大缩短，很多房地产开发商处于财富积累阶段，这种欣欣向荣的表象遮掩了很多发展"漏洞"，在今年"内外夹击"的情况下就暴露出来了。
　　中国指数研究院副院长 陈晟：
　　一个经济体系里，存在可控范围内的泡沫很正常。就像啤酒一样，没有泡沫不好喝。
　　城市化进程超过80%以上的城市或者区域，5A甲级写字楼的细分房地产市场的状况是很好的。有些二三线城市因为商业开发过度，房地产市场中存在大量泡沫。
　　保障性住房体系的建立至少还需要5年的时间。这个体系形成最主要的指标是，建设保障性住房的不仅仅是政府，不仅仅是政府委托国有企业，而是房地产开发商和房地产企业意识到，虽然这个是微利市场，但是有利于其现金流形成的很好的稳定收益产品，这个时候，才可以说真正的保障性住房体系建立起来了。
　　奥运会对北京房地产市场的影响基本不大。或者说，因为奥运会而产生的基础设置投资、土地溢价等因素间接影响了房地产市场，而不在于房地产市场某个项目的成交量增减。
　　2008年，保GDP最主要的靠投资，其中房地产投资和基础设施投资是很重要的一点。所以，如果加大投资，对房地产是一定利好的，但不是为了救房地产而扩大投资，而是为了保GDP而扩大投资。
　　以前选择楼盘，要综合考虑配套设施等性价比；现在选择楼盘，大家首先要关注这个项目是否会成为烂尾楼。
　　2007年6月份的房价是基本合理的，那个时候不存在热钱冲击和投机成分。目前，深圳不是降价，而是回到合理的价格范围内，大约在12000～13000元之间。
　　二十几岁的年轻人就应该买不起房子，就应该去奋斗，靠父母收入买房，社会只会养着一批没有努力追求方向的人，对国民素质都是不利的。
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