从房地产泡沫的特点看限购限贷

             从房地产泡沫的特点看限购限贷

作者：王国胜

      在这里所说的房地产泡沫是指现实的房地产价格严重超出其正常价格的部分。因为是严重的不正常，一旦泡沫破裂，现实的房地产价格会大幅度下跌，给经济和社会的稳定发展带来严重的不良影响。

      房地产的价格主要取决于土地的价格。而土地并非社会劳动的产品，因此，其价格不可能像其他许多商品一样，以其中凝结的社会劳动量即价值量为基准。按照马克思经济理论，土地在资本主义市场经济中的价格，与有价证券等金融资产的价格一样，取决于资本化的收入。马克思说：“人们把每一个有规则的会反复取得的收入按平均利息率来计算，把它算作是按这个利息率贷出的资本会提供的收入，这样就把这个收入资本化了；例如，在年收入=100镑，利息率=5%时，100镑就是2000镑的年利息，这2000镑现在就看成是每年有权取得100镑的法律证书的资本价值。”（见《资本论》第三卷，人民出版社，1975年版，第528—529页）同理，如果一块土地一年可得到100镑的地租，从理论上说，在年利息率是5％时其价格应当在2000镑左右；如果可得到500镑的地租，其价格应当在10000镑左右。可见，即使在资本主义市场经济中，土地的价格也是有基准的，因此，以土地价格为主要因素的房地产也应当是有基准的。其实，在实际经济活动中，人们也经常是这样考量的。严重超出这种基准的价格人们视之为泡沫。

      房地产价格的泡沫与有价证券价格的泡沫虽然都是投机炒作的产物，但房地产价格的泡沫与有价证券的泡沫相比，还是有一些不同的特点。

      第一，由于级差地租的存在，对房地产价格泡沫的识别更加困难。

      按照马克思经济理论，地租包括绝对地租和级差地租两部分。所谓绝对地租是指只要租用土地，就要向土地所有者缴纳的地租；所谓级差地租是指由于土地的位置、周边情况，以及由于对土地和土地周边的投入造成的土地条件的改变，而使出租者能够得到的相比其他地块更多的地租。级差地租的不同当然会形成土地价格的不同，甚至是很大的差异。因此，不同的地区、不同的城市、不同的位置房地产价格会有很大差异。所以，不能简单地通过房地产价格的高低来识别泡沫。同样的价格在有的城市、有的位置存在很大的泡沫，而在有的城市、有的位置则只有少量泡沫，或者只是价格偏高。级差地租会随着城市的发展状况、地块自身的条件、地块周边环境的变化等情况而发生变化，这就使识别房地产价格的泡沫更为困难。

      第二，由于刚性需求的存在，增加了房地产价格泡沫形成原因的复杂性。

      对房地产的需求是决定房地产价格的重要因素。在市场经济中，对房地产的需求包括两方面内容。一是居住的需求，二是投机炒作的需求。在居住的需求中相当大的部分是刚性需求。所谓刚性需求是指一般来说必须满足的、不大会受价格涨落影响的需求。如在一个城市工作、结婚的住房需求。这种需求无论在房价高或房价低的城市，无论在在泡沫多或泡沫少的地方都是一种客观存在。由于刚性需求的购房者不得不买，因而只能被迫接受畸高的价格，不能“用脚投票”。这种刚性需求不仅会做为房地产总需求的一部分，拉升房价，而且又会成为投机炒作的依托，使利用房地产投机炒作的需求愈演愈烈。所以，虽然投机炒作是房地产价格泡沫形成的主要原因，但对房地产的刚性需求也是房价泡沫容易形成的重要因素。这就增加了房地产价格泡沫形成的复杂性。

第三，由于房地产属实体经济，使去泡沫对经济发展的影响相当广泛。

房地产业是实体经济的重要组成部分，被称为国民经济的支柱产业。房地产业的发展不仅会直接对钢铁、水泥、玻璃、工程塑料等各行各业的产品产生巨大的需求，对从事住宅建设的劳动力产生巨大的需求，而且随着人们住房条件的改善会对房屋装潢、家具家电、厨卫设施等产生巨大的需求。房地产价格去泡沫的过程，是房地产价格下降的过程。在这一过程中对房地产的需求必然要受到抑制。首先是投机炒作的需求受到抑制，投机者不会高价购买价格下降的资产。此外，居住的需求也会受到抑制，特别是改善型的居住需求会受到抑制。这部分购房者要等待房价下降到一定的程度。当然，部分刚性需求的购房者也会尽量拖延。对房地产需求的抑制必然会抑制房地产业的发展，因此而传递到国民经济各行各业的影响不可轻视。

第四，由于房地产的不动产性质，使去泡沫对金融的影响更为严峻。

房地产是不可移动、不易损坏、可长期使用的不动产。房地产做为不动产其价值贬损的风险较小，因此成为最受金融业青睐的金融信用载体。首先，向购房者提供的购房贷款是银行消费信贷的主要部分。这种房贷使银行能够在比较长的期间得到比较稳定的利息收入，而承担较小的风险。一旦购房者不能还贷，银行可以通过处置房产保全本息。同样的道理也使银行乐于向房地产开发商提供贷款，并且这种贷款的需求，会由于向购房者提供的房贷增加了对房地产的需求，而增长。除此之外，房地产的不动产性质使其成为最适格的各种金融信用的抵押物，根据这种抵押提供的信用当然是与抵押的房地产的价格紧密相关的。可见，房地产及其价格对于金融业、对于信用体系是多么重要。一旦泡沫破裂，房地产价格大幅度下跌，有可能引发大规模的、甚至是系统性的金融风险。

从房地产价格泡沫的特点来看，解决房地产价格泡沫问题的关键是坚持“房子是给人住的，这个定位不能偏离”。从房子是给人住的这个定位出发，才能妥善有效地解决房地产价格泡沫问题。

      第一，从房子是给人住的这个定位出发，并不限制满足人们住房的刚性需求，也不限制人们改善居住条件、方便工作和生活的住房需求。由于我国人口众多，许多人的住房条件需要改善；随着我国市场经济的发展和城镇化的进程，许多人为方便工作和生活，需要改变居住地点和调整住房。对这种真实的居住需求，应当给予支持和鼓励。这些都使房地产业的健康发展有着广阔的市场，也为房地产业与国民经济各行各业的良性互动创造了有利条件。为满足人们的居住需求而健康发展的房地产业，在我国是大有希望的产业。

      第二，从房子是给人住的这个定位出发，并不否定土地的级差地租在社会主义市场经济中是一种客观存在。级差地租的存在要求人们根据自身的能力和收入等条件选择自己的工作和居住地点，要求企业根据自身的现实情况和发展机遇选择生产经营地点。这有利于防止人口和企业在大城市的过度集中，是市场配置资源的重要内容。否定级差地租的作用，盲目攀比大城市的房地产价格，不利于市场配置资源，也不利于中小城市的发展。对处于因级差地租而房价高企的城市的低收入群体，政府可以采取提供廉租房等办法帮助解决他们的刚性居住需求。

      第三，从房子是给人住的这个定位出发，必须严格限制投机炒作的购房需求，对满足合理的居住需求之外的购房，必须限购限贷。这种限购限贷的力度可以从各地实际出发有所区别，但目标是同一个，就是要限制房地产的投机炒作。各类城市都应当对投机炒作限购限贷，不给投机炒作留下空间。要千方百计防止假借居住购房的名义进行投机炒作购房。为此，地方政府应顾全大局，不能为增加土地出让收入而放任房价投机炒作；金融机构应优化资产端，积极支持高新技术创新企业发展，贷款对象不能过度依赖房地产，更不能违规放贷。

      从房地产价格泡沫的特点也可以看出，房地产是一种特殊的商品。对这种特殊的商品应当进行特殊的监管，以防房地产的投机炒作对经济发展和社会稳定造成严重的负面影响。从房子是给人住的这个定位出发，为限制投机炒作，对房地产进行有区别的限购限贷，就是一个很好的办法。这个办法对房地产的投机炒作有很强的针对性，既不限制合理的居住需求，也不排斥市场在资源配置中的积极作用，从长远来看有利于房地产业的健康发展。可以考虑长期坚持下去。