房贷的特点、作用和风险防范

　　在这里所说的房贷是指商业银行对居民个人购买居住用房提供的商业性贷款。房贷就其性质来说也是一种消费信贷，是为了促进消费，其实质是促进销售，而向消费者提供的商业性贷款。当然，房贷促进消费和销售的是一种特殊商品——房产。因此，房贷与其他消费信贷相比，有自己的特点。

　　房贷的特点之一是数额比较大，这是由房产的价值较高决定的。它不仅高于普通消费品，而且高于汽车等耐用消费品。一笔贷款往往几十万、上百万。房贷的特点之二是贷款时间比较长，这与房贷的数额较大是一致的。长则二、三十年，时间短的也要十年八年。在还款能力一定的条件下，贷款越多，还款需要的时间越长。房贷的特点之三是分期还款，并且这种分期还款是长期持续进行的。这与普通购房者用日常消费的剩余、长期持续积攒来购房的状况是相适应的。房贷的特点之四是从理论上说银行的风险较小而购房者风险较大。因为贷款购房者的还款一旦断供，房产要归银行，银行可变卖房产以收回贷款。这使购房者比较容易得到房贷。

　　房贷的上述特点使其对国民经济的发展起着与其他消费信贷不同的作用。

　　第一，房贷能够提前甚至是超前实现对住房的消费需求，从而在实际上增加了一定时期的社会消费购买力。

　　由于房产的价格昂贵，如果靠日常消费后的剩余来购买房产，很多人要靠长期的积累。这需要几年、十几年甚至更长的时间。换句话说，对很多人来说购买房产是很多年以后的事情。但房贷的产生提供了新的可能。房贷使购房者可以用自有资金首付部分房款，其余房款通过银行贷款解决。这样就使许多购房者能够大幅度地提前购买房产的时间，提前甚至超前实现对住房的消费需求。在市场经济中，现实消费需求是以实际购买能力为条件的。如果没有房贷，许多住房的消费需求在现阶段就没有实现的条件。显然，房贷的产生在实际上增加了一定时期的社会消费购买能力，使一些房产的提前购买成为可能。这一方面有助于加快改善人们的居住条件，但另一方面，又使一定时期的社会消费购买能力出现巨大增长。

　　第二，房贷能够增加一定时期房产和与房产相关的商品销售，从而对经济增长具有极大的促进作用。

　　在市场经济中，销售是商品价值得以实现，从而使资本增殖得以实现的重要环节。它决定着市场经营主体是扩大还是缩小生产经营规模，决定着市场经营主体能否持续经营。因此，以销定产是市场经济的普遍规律。但商品特别是消费资料能否销售出去，从根本上说取决于全社会的消费购买能力。在房贷之外的普通消费信贷也有促销作用，但其促销作用比较小。因为普通消费信贷的数额一般不大，并且平均期限很短，主要功能是方便消费。因此，普通消费信贷对于一定时期全社会消费购买能力的实际影响不大。但房贷与普通消费信贷不同。由于房贷能使一定时期的社会房产消费购买能力出现巨大增长，相应地又会带动与房产相关的商品的销售，因此，房贷能够切实地增加一定时期社会商品的销售总额，从而也就切实地对经济的增长具有极大的促进作用。

　　第三，房贷对银行信用的扩大会产生超过房贷自身规模的作用。

　　房贷是一种消费信贷，本身就是是银行信用的组成部分。因此，房贷的规模扩大肯定会使银行信用的规模扩大。不仅如此，房贷作为一种消费信贷，其规模的扩大还会引起生产经营性信贷规模的扩大。这并不奇怪，因为如上所述，房贷能够在实际上增加一定时期的社会消费购买能力，从而能够增加一定时期房产和与房产相关的商品销售，这也就必然会促进房地产及相关行业的增长。与这种增长相伴随的是对用于房地产等行业的生产经营性信贷的需求增加。这样一来，由房贷扩大引起的银行信用扩大就会超出房贷自身扩大的规模。在房贷成为消费信贷的主要部分之前，消费信贷可以是银行信用中不被重视的部分。现在看，在房贷成为消费信贷的主要部分之后，对消费信贷的作用需要重新认识。因为在这里需要注意的是，一种银行信用的扩大会引起另一种银行信用的扩大。这里隐含着发生失控的可能性。

　　第四，房贷以经济和社会的稳定发展为条件，同时又会对经济和社会的和谐稳定产生重大影响。

　　房贷分期付款的还款期是相当长的，每次还款的数额大致相同。显然这是以经济社会长期稳定发展为前提条件的。经济发展的波动和社会环境的不稳定都会极大地提高贷款购房者不能按期还贷的机率。另一方面由于住房是最基本的生活条件，住房的不稳定也会对经济和社会发展带来很大的负面影响。由于房贷对银行的风险较小而对贷款购房者的风险较大，这会使购房者比较容易从银行得到贷款。但与此相对应的是一旦贷款购房者无力按时还贷，住房就要归于银行，他们就会因此而失去住房。这无论对个人还是对家庭都是难以承受的结果。这种结果会严重影响经济的发展和社会的稳定。社会主义经济制度的性质和宗旨更需要特别防止这种情况的出现。

　　房贷的特点和作用使其具有特殊的风险。在这里所说的风险是指发生损害的可能。对此，应当注意防范。当然，在防范房贷风险的同时要发挥好房贷促进经济发展和提高人民生活水平的积极作用。

　　第一，注意防范房贷扭曲经济结构的风险。如前所述，房贷提前了房产的消费和生产，极大地扩大了当期对房产的消费和生产。这必然会对经济结构产生很大影响。如果这种扩大保持在能够稳定、持续进行的范围之内，很难说会对经济发展有不利的影响，应当保持下去。但如果这种扩大是不能稳定、持续的，就会造成房产和与房产相关的生产能力的闲置，造成资源的浪费，造成经济发展的大起大落。因为被扭曲的经济结构终究要得到纠正。为此，要加强宏观角度的监控，及时运用包括货币政策、税收政策在内的各类政策进行调控，防止房产在消费和生产结构中比重过高，占用资源过多，影响国民经济协调稳定。

　　第二，注意防范房贷使银行信用过度膨胀的风险。如前所述，房贷对银行的风险较小，这会使银行缺乏对房贷发放的约束机制;同时，房贷的增加会引起生产经营性房地产贷款的增加;二者结合就容易形成银行信用过度膨胀。这种过度膨胀除了可能扭曲经济结构，还有可能引起通货膨胀。为此，一是可以考虑使商业银行的存款准备金率与其房贷的数额或占比挂钩，以控制其房贷的放贷能力;二是可以考虑以某种方式使商业银行也部分(哪怕是很小部分)承担房贷断供的资金损失，以增强商业银行在房贷发放中的认真严谨和自我约束。需要特别指出，根据西方国家金融危机的经验，要防止商业银行通过资产证券化和为房贷购买保险等方式扩大放贷能力和转移风险。因为这会放大银行信用过度膨胀的风险，造成难以预测的后果。

　　第三，注意防范房贷加剧房地产投机炒作的风险。虽然房地产的投机炒作不是由房贷引起的，但由于房贷使以投机炒作为目的的购房者可以用较少的资金囤积较多的房产，这会加剧房产的投机炒作。投机炒作的目的是通过囤积倒卖、拉抬房价来谋取暴利。而房价的飙升则会给刚性需求的住房购买者造成困难和损失。从社会主义市场经济的性质和宗旨出发，必须坚决反对和抑制房地产的投机炒作，相应地也就必须坚决反对和抑制对普通住房的投资性购房。另外，对居住性购房中的刚性需求购房和改善性需求购房也应当区别对待，对前者房贷应给予更多的优惠。对于不易区分的购房，必须在原有的房贷全部偿还之后才能按优惠得到新的房贷。这对于抑制投机炒作，防止银行过度放贷都是有利的。

　　第四，注意防范房贷增加社会不稳定因素的风险。如前所述，房贷购房者的风险较大，一旦贷款购房者无力按时还贷，住房就要归于银行，他们就会因此而失去住房。为了防止这种情况的出现，发放房贷的商业银行必须从严把关，尽可能减少房贷断供情况的出现。一旦出现房贷还贷断供，必须做好善后工作，不能把房屋一收了之。另外，更为重要的是，政府要搞好廉租房、低价房的建设和管理，帮助低收入者解决住房刚性需求;要指导协调高、中、低各种档次，大、中、小各种户型的商品房建设形成合理的数量比例结构;要引导购房者量力而行，不要盲目攀比;为降低房贷在影响社会稳定方面的风险创造良好的条件。