住房供应结构“三宗罪”加剧国内房价上涨

住房供应结构“三宗罪”加剧国内房价上涨

方　烨

2007-8-1　经济参考报

　　虽然近年来我国住房供应的市场化程度不断提高，住房与非住房的投资、供应结构不断改善，但国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。

　　尤其是商品住房投资的内部结构仍不尽合理，与国家宏观调控的目标相背离。据国家统计局提供的数据显示，1998年，我国经济适用房投资占商品住宅总投资比重为13%；2003年所占比重下降到9.2%；今年一季度，这一比重仅为3.6%。与之相反，别墅、高档公寓投资比重不断增加，1998年，我国别墅、高档公寓投资占商品住宅总投资比重为8.7%；到了今年一季度，这一比重已经达到了11%。

　　经济适用房的竣工面积所占比重随着商品住房供应量的增加却在降低。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，2006年比1998年减少9.5个百分点，如果与最高值2000年相比，则减少19个百分点。而同期别墅、高档公寓竣工面积所占比重则相反，是逐年增加的趋势。这说明商品住房宏观调控的难度很大，表现为商品住房竣工面积总量越大，满足中低收入家庭的住房相对越少，房价上涨的压力越大。

　　别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加。从数据来看，经济适用房由于大户型和交通不便以及配套设施不全等原因也存在空置面积，投资、竣工面积多的年份空置面积也多。近几年来由于国家和各级政府采取了不少消化措施，所占比重是减少的趋势。经济适用住房空置面积占住宅总体空置面积的比重已经从1998年的6.8%下降到今年一季度的4.2%。但是，由于投资比重的不断增加，别墅、高档公寓的空置面积比重却在逐年增加。1998年，别墅、高档公寓空置面积占住宅总空置面积的比重为6.7%，到2006年上升到10.1%。到今年一季度，这一数字更是进一步上升到11.8%。

　　2006年末，对全国5000家重点房地产开发企业的空置面积调查显示，普通住房、经济适用住房、高档公寓和其他商品住宅空置面积分别为1012万平方米、128万平方米、261万平方米和841万平方米，占重点房地产企业商品住宅空置面积的比重分别为45.1%、5.7%、11.6%和37.6%。

　　分户型观察，户型面积超过100平方米的商品住宅空置面积所占比重最大，达到了71%。其中，户型面积在100-120平方米的商品住宅空置面积所占比重为23%；户型面积在120平方米以上的商品住宅空置面积所占比重为48%。

　　对于住房供应结构不合理的主要原因，有关专家认为，除了1998年房改使得我国住房供应调控政策的重点发生转变以外，受自身利益驱动，不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，从而影响了商品住房的供应结构，也是主要原因。

　　为了进一步改善我国的住房供应结构，专家建议建立健全住房保障体系，发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。根据有关部门调查，全国城镇低保家庭中，人均10平方米以下的住房困难户约400万户，到2006年底仅解决了27万户。国内先进省、市增加经济适用房、廉租房建设，较好解决中低收入家庭住房问题的实践证明，只要地方政府的态度坚决、措施得力，中央的调控政策就能得到贯彻落实。

　　要加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，由房地产市场的受益者转为监管者。调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系，促进地方政府按规定的比例落实经济适用房和廉租房的建设规划，结合本地区的特点区别对待，分类指导，使住房供求结构、投资结构调整落到实处。