天堂向左，楼市往右——新游戏规则下的楼市轨迹

天堂向左，楼市往右

作者：燕二十

天堂向左，楼市往右
　　——新游戏规则下的楼市轨迹
　　
　　毋庸置疑，2005年的上海楼市将步入一个全新的时代，而这个时代最重要的改变，就是一个全新游戏规则的横空出世。
　　新的游戏规则下，由于房屋总价的高企以及银行更为严格的贷款措施，把一部分人无情的挡在了游戏的大门之外，作为游戏的目击者而存在。而目击者的悲哀在于，他只有权记录，而无权利改编，这是马太效应的真实范本。
　　然而一类人的悲哀未必就一定是另一类人的幸福。那些或从容或勉强挤上了列车的人，会发现他们上的是一辆刹车已经坏掉、司机却不知所终的列车。它的高速前进可以带给乘客强烈的快感，但它却并不开往春天。它不接受任何人的指挥，只以铁轨作为规则而遵循，没有人知道它会在什么时候停止，以及前方会有什么危险在等着自己。而更糟糕的是：无论是蜘蛛侠还是成龙，似乎都不在这辆车上。
　　也许你会觉得我说的有些危言耸听，但仔细想一下你就会明白，在一个真实利率为负、投资渠道闭塞、而楼市却一片兴盛的环境下，投资楼市，是一件多么迫不得已而又顺理成章的事情。也许很多人已经意识到了危险的存在，每个人都不想接最后一棒，但最后的结果注定是：总有人要站最后一班岗。
　　尽管相关部门曾经以各种方式统计过楼市的投资购买比例，但从公布的数据来看，显然比大多数人预想的要低——就像每年政府公布的楼市均价一样。而从我在业内亲身经历的状况来看，这个比例可能已经接近50％，甚至超过。
　　新的游戏规则使得作为传统预测基准的供需状况的作用大打折扣，土地和资本的要素对全局的影响也日益式微，房价收入比、房价租金比等原本就存在巨大争议的所谓国际衡量标准更是变得不值一提。因为在投资的阴影笼罩下，无论供应量如何，需求近乎无穷大。一切皆是资本的逐利性使然。
　　当然，即使楼市的前景是如此不可捉摸，我们仍然可以试图推断出它在行进过程中可能遇见的一些阻力，以及这些阻力的发生概率与影响程度。我所指的阻力，主要体现在地方上的行政政策，和来自中央政府的货币政策。
　　
　　截至到目前为止，上海政府在抑制房价涨幅上的举动显得坚定而务实，但却一直收效甚微。这说明在市场现有的游戏规则下，“看得见的手”的力量已经日趋势弱。而且必须要知道，政府当前的坚定仍然存在着极大的不确定性，这是因为所有政策的努力，其最终目的在于获得一个稳定的逐步上涨局面而非不计后果的打压。当你看到大多数政府官员家的抽屉里都锁着数张房产证之后，你就会明白，一旦局势有所逆转，这只看得见的手调转车头的速度，将会比上赛道的巴里切罗还快。
　　当然，正如前面所言，投资者不应把希望寄托在政府的托市上。因为无论看得见的手是推还是拉，当它再次遭遇看不见的手时，仍将无可避免的迎来它的又一次失败。
　　当二手房的交易开始陆续出现在房地网交易公共平台，很多人认为这将对价格的回落起到积极作用，这种想法显然有些一厢情愿。想想一年前刚刚发生的事情，当“销控”这个被无数购房者认定为房价上涨的罪魁祸首被赶下历史的舞台，2004年的房价并没有随着信息不对称的局面被打破而延缓上涨。所以不要对它寄予太多的期望，其充其量是一粒芬必得，只能暂时缓解疼痛，标本皆不治。
　　
　　真正可能对游戏进程产生重要乃至关键影响的，我认为是货币政策。更确切的说，是汇率和利率。
　　与大多数人的分析一样，我不认为2005年中国会在汇率方面有什么实际性的举措。“拖”字诀将一如既往的体现在政府与热钱战争的主导思想中，当然，最终的情况可能仍将取决于新一年中美元的走势，如果美元仍持续走弱，不排除政府会把汇率改革的时间表提前到今年。现在我们唯一可以确定的是：尽管海外游资对上海楼市的投机仍是雷声大雨点小，但人民币升值后，这些物业的抛售会对投机者信心产生极大的负面影响。如果一切成为现实，楼市前景将很难乐观。
　　先哲阿基米德说，给他一根杠杆，他就能撬动地球。如果现在的楼市还存在这样的杠杆，那么我认为这就是汇率，只有它才具备把疾驰的列车车轮给撬出轮轨的能力。
　　摩根士丹利的亚太区首席经济学家谢国忠，认为房产商的游说将影响政府在人民币升值问题上的考虑，他显然高估了中国房产商的能力，以及他们的金融知识水平。相对于游说人民币升值，我相信99％的房产商都更愿意选择把口水用到获取土地以及贷款支持上——如果他们真有这个能力的话。
　　尽管利率对楼市的影响可能要小于汇率，但我认为它比汇率更值得投资者关注。因为在我的预测里，2005年加息的几率非常之大。这不但是由于通涨压力一直未能得到有效抑制，以及在当前居高不下的投资热潮中，宏观调控疲态尽露并且负面作用逐步显现，而美联储的不断加息也为中国央行的加息创造了良好的外部条件，更是由于在金融改革及国有银行上市的最终大限前，对于利息收入占利润80％－90％的中国银行业而言，加息或许是改写账本的最佳途径。尽管从2004年10月仅仅27个基点的加息来看，有人可能会认为一次加息的决定将是一个异常艰难的过程，但如果你发现近20年来每次加息第一步利率的上调幅度都不少于100个基点的话，你会知道，大幅的加息其实并没有想象中的那么遥远。
　　从表面上看，对于完全沉醉在游戏中的短线炒家而言，加息的影响微乎其微。但事实可能并非如此。在我看来，加息就像在一次化学反应中添加了催化剂，尽管其本身不参加反应，却能强烈催进反应的速度，更形象点说，是给一匹原本就脱缰的野马喂食了阴阳和合散，而这足以将其暴毙的时间表提前几个月，甚至一年。
　　
　　如果上述的各项可能因素都未能发生，那么可以预见的是：2005年的上海楼市，仍将毫不犹豫的一路疾驰下去，在这个过程中，由于资金门槛的一路提高，不断有人被强制赶下列车，楼市将逐渐成为少数人的游戏。而游戏的存余者越少，就越接近于Game
Over。当这一天最终到来时，要为之埋单的，除了这些坚守最后一班岗的人，还有另一个不折不扣的倒霉蛋——银行。这个自以为是的家伙总以为别人跑得了和尚跑不了庙，可是倘若大家都不再信佛，这庙还有什么鸟用？
　　从预测的角度而言，无论是看多还是看空，都只是一个模糊的变量，其关键在于对产生质变的时间节点的把握，坦白而言，这已经超出了我的能力。在这一点上，我甚至无法给出一个哪怕是让自己信服的答案。倒是一些房地产网站的BBS上，不少网民都能给出一个具体到某年某月的临界点，他们的专业深度是我望尘莫及的。