中国的房地产还能走多远

    一、我国房地产的现状

    我的数字来源都是政府权威部门公开的发布数字。

    据中国统计局公布：1998年城市人口4.8亿人，城市人均住房9.8平方米，总住宅面积47.04亿平方米。这是我国房屋改革初始之年的情况。至2009年底，城市人口6.2亿人，城市人均住房31.66平方米，总住宅面积196.29亿平方米。12年的时间中国新建住宅149.25亿平方米。考虑到旧城改造等因素，估计新建住宅至少达到160亿平方米。

    据中国银监会等部门公布：1998年城市家庭中只有5%的家庭能够购买商品房。2009年城市家庭中有15%的家庭能够购买商品房。按简单平均算术法计算，中国的12年房产改革10%的城市家庭具有购买商品房的能力。按这个比例。中国的城市家庭中大约0.23亿户家庭有能力买房。这部分家庭人均住房的面积是多少？每户平均500平方米以上。因为160亿新建住宅中，除掉改善城市原住户的面积，剩余的大约120亿平方米的住房全部都是被这些人买走了，而且这些人原来大多也不是无房户。所以这部分人户均500平方米是保守的估计。但这只是能力，并不代表有能力的家庭都会买房。若是有70%家庭参预买房，大约0.16亿户家庭拥有多处住房。尚有不足七百万户家庭没有参预炒房。而国家的限购令就是鼓励这批人参预炒房。而且确实起到了很好的效果。

    中国现在剩余了多少住房？若是按一个人最多50平方米计算，富裕家庭的大约占35亿平方米的住房就足够了。但他们却有着至少120亿平方米的资源，那就是有85亿平方米的住宅是空置的或是很少使用的。按一套住房80平方米解决一户困难家庭计算，中国多余的房屋可以让1亿家庭，3亿人口解决城市化问题。也就是说中国的城市人口未来十年都可以在现在解决。

    二、政府现在采取的措施和中国房地产未来的必然命运

   中国现在政府采取的房地产措施有点像法国的一位皇帝的作法。即：我死之后，那管洪水涛天。现在政府绝对不考虑可持续发展，好事一定本届做完，坏事一定留给下任。为了救房地产业，中央政府能够二年多发60%的货币，地方政府能够强制拆迁，拆迁时连新建6年的住房都拆了，可见中国当前的房地产业有多疯狂。有人指望政府打压房地产，我认为基本上是不可能的。是不是就没有办法解决这一问题了。像有的人说的那样，房子永远只能上涨不可能再下降了。实际上是泡沫都会破灭。中国的房地产最多再支撑三年。为什么这样讲？是美国的因素。美国的量化宽松引起的全世界的通货膨胀将在未来三年达到高潮。世界的通货膨胀率将达到20%以上，到时美国的银行利率必达到15%以上，中国的银行利率若是与美国相仿，那么中国的房产业必崩溃。日本当年就是那么完的。中国正在走日本的道路。这是外部环境。

    内部环境讲，地方政府卖地已经快到极限，经过二届地府的大干快上，中国的土地供应已经到了红线。再卖地连中国人的吃饭问题都要危险了。尽管可以不停的拆迁，但考虑到十五年前的存量旧房不足40亿平方米。总不能将所有的十五年以内的房子再拆一次吧。从这点讲地方政府已经无地可卖。

    中央政府的通货膨胀税也将收到尽头，2015年底中国将放在资本项目，一旦货币可以自由流动，中国的富人将把自己的财产像潮水一样转移国外。因为房地产的高涨已经使中国的实体工作受到致命打击。当热钱向国外转移时，相信央行无力再拚命印人民币。

    既然房地产业卖地已经走到了尽头，那么下一步政府会采取什么策略，保证政府的运转？不是大力建保障房，保障房是花钱的事情，不可能保证政府的运转，它绝对不是政府想干的。政府下一步将采取的政策一定是房产保有税。这个税在2013年必征。

    而住宅保有税的征收比例大约是多少？应该在每平方100元左右，才可以抵掉政府卖地的收入。也就是说在2013年开始，中国的富裕阶层每年的房屋拥有成本将从现在的零增加到2%左右。可能有人会说2%太少了，若是房屋每年上涨10%肯定没有问题。考虑到2015年底中国资本项目开放，若是到时中国的资金一半流到国外，房产跌50%是困难的事吗？中国房产的大限，也就是中国经济的大限就在2016年，若是政府还在这里硬挺，2020年，中国的经济将只有现在的规模。