再论房地产改革

再论房地产改革

2006年房价飞涨，引来各方人士聚焦房地产，我也加入其中，对房地产评头论足。面对房地产市场错综复杂的矛盾，我认为需从土地交易制度（招拍挂价高者得）这个源头入手，分析房地产各个环节制度规则的缺陷，对症下药。并为此撰写文章，这些文章收进了我的草根博客《深化经济改革：我的解决方案（14）——（18） 》

　　2009年房价再次飞涨，又引来各方人士聚焦房地产。今年两会期间，上上下下批评高房价言辞激烈，预示着房地产到了非动大手术不能救治的地步。我一介民间人士，通过强国论坛提交两会提案，建言献策，现在来看，这些建言仍熠熠生辉，当然也可以蔑视它、否认它，但要相信，是金子总会发光。

　　下面是我在2010年两会E提案第4611号中的建言：

　　————

分析清楚房地产开发面临的诸多问题，解决办法也就呈现出来，具体地讲，需要进行三个方面的制度安排：

　　一是用新的土地交易制度代替现行的招拍挂价高者得。新的土地交易制度是，在具有法律效力的城市建设规划框架下，让购地者与土地所有者和使用者之间以协议的方式转让土地。

　　二是改革房地产税制体系，以弥补地方政府取消招拍挂价高者得失去的土地出让金。按累进税率征收房地产税，并加强信贷监管，以遏制炒房。

三是打破开发商垄断建房，推行多元化建房。

————

本文再论房地产改革，为方便分析，将上述遏制炒房的安排细分为两项：加强信贷监管和房地产税制改革，分别进行分析。

　　一、关于信贷监管

　　面对房价飞涨，我国加强了信贷监管，差别化信贷监管确实遏制了房价飞涨，然而，各地传来房价暗流涌动的讯息，说明单靠信贷监管遏制不住房价飞涨。

　　为什么单靠信贷监管遏制不住房价飞涨？下面逐一分析。

　　首先，宏观调控的特点是时紧时松，因此导致信贷监管时紧时松。货币政策收紧，房价下跌或徘徊，货币政策放松，房价报复性上涨，因此越调控房价越涨。在政府与市场博弈中，政府处于被动地位，故得不到宏观调控预期的效果。

　　其次，炒房客可以通过股市、海外市场、地下金融、信托等渠道融资炒房；可以移花接木，将消费性贷款等用于炒房；可以签阴阳合同，骗贷炒房；银行内鬼可以阳奉阴违，变相炒房；炒房客可以挪用国企、民企的实业资金炒房；开发商可以向内部人、关系户售房，转由内部人、关系户囤房，哄抬房价；通过股市、楼市、腐败等渠道暴富的亿万富翁、千万富翁们，可用巨额现金炒房。所列游资参与炒房，信贷监管鞭长莫及，即使加大惩处力度，也挡不住银行管辖范围之外的游资兴风作浪。

　　再次，外资参与炒房，信贷监管也鞭长莫及。

　　最后，房地产新政推行过程中，住房需求随时发生，人们由观望积聚的大量住房需求，在产生了又是一次空调的预期后，将打破僵局，这些资金涌入市场，势必推高房价。

　　上述各种因素综合发酵，各路神仙花样翻新，信贷监管的效用必然降低，事实说明信贷监管的效用正在递减，因此单靠信贷监管遏制不住房价飞涨。

　　为什么西方国家惯用的货币政策，移植到我国来会大打折扣呢？

　　借我的两会建言，换个说法可做出解释。因为西方国家有房地产税收制度遏制炒房，因为西方国家不是政府垄断供地，不是开发商垄断供房，市场内部没有垄断势力，也就没有垄断者随心所欲推高地价房价。

　　我国房地产的内在机制与西方不同，因此按主流经济学家推崇的西方货币理论，照搬西方国家的货币政策进行调控，难以收到预期效果，即使加息也未必收到预期效果。加息预期是一把双刃剑，一刀切的加息预期会给中小企业融资造成困难，伤害实体经济，另一方面，加息预期收到货币回笼效果的同时，会激发国有银行的信贷冲动，使之路径依赖地向开发商、购房人放贷，一旦剑走偏锋，将违背加息的初衷。因此，在没有解决房地产等问题之前，不应轻易加息，储户还需承受负利率之苦。

　　总之，信贷监管对房地产市场来讲是外部约束，不是灵丹妙药，有如给脓疱疮抹消炎药，外面结痂，里面流脓，不能治愈，所以单靠信贷监管遏制不住房价飞涨。

　　二、关于房地产税制改革

　　分析信贷监管的效用说明，单靠信贷监管遏制不住房价飞涨，须通过制度安排，消除房地产市场的内生性缺陷才能解决问题。我国房地产的突出问题是住房保有环节未征税，使得持有住房的成本极低，为囤房炒房营造了环境。

　　可喜的是，国庆前中央明确表示，将加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国。开征房产税（房地产税）终于明朗化！可以相信，征收房地产税与加强信贷监管双管其下，共同遏制炒房，将带领我国房地产走出越调控房价越涨的怪圈。

　　开征房地产税可以遏制炒房，但税率高低是能否遏制炒房的关键。新国十条的细化措施，明确了全面暂停第三套及以上住房贷款，这样用行政的方式专项整治是权宜之计，通过累进税率体现才是依法治国的措施。譬如，将第三套住房的房地产税税率定为5%，第四套住房定为10%，对不同征税对象（税基）实行差别税率，拉开税率档次，让囤房成本比贷款成本高，就能阻止银行资金入市炒房，并能阻止各路资金入市炒房。

　　改革的成败往往在某些细节的设计和顺序的安排上。实施遏制炒房的房地产税税率，除个别富翁能承受外，绝大多数炒房客不能承受，炒房一族将偃旗息鼓。由此引发的房价下跌，将激活成千上万购房者改善居住条件和定居城镇的热情，由此对住房数量的成倍需求，比炒高房价带来的少量需求，更能带动房地产上下游行业发展，从而推动实体经济健康发展，哪会像主流学者渲染的那样，房价下降将给中国经济制造危机呢。

　　不过，遏制炒房不是房地产税制改革的主要目标，房地产税收成为地方政府的主要税源，用税收财政取代土地财政，才是房地产税制改革的主要目标。一旦税收财政取代土地财政，就可以取消拍卖古董式的招拍挂价高者得了。取消土地招拍挂，也就革除了这个滋生地王的土地交易制度，革除了房价飞涨的根源。

　　取消招拍挂价高者得，需用新的土地交易制度代替它。在我的两会建言中，谈到了新土地交易制度的设想，简言之，就是在具有法律效力的城市建设规划框架下，让购地者与土地所有者和使用者之间以协议的方式转让土地。

　　政府放弃市场主体地位（地主地位），即打破政府垄断供地的局面，可以防止官员滥用权力糟蹋土地资源，遏制官商勾结和腐败犯罪等丑恶现象发生。让政府从土地交易中获取土地交易税，作为第三方监管房地产市场，政府将回归服务社会的职能。

　　林林总总的分析说明，房地产税制改革在房地产改革中的作用重要而特殊。房地产税制改革可以遏制炒房，可以用税收财政取代土地财政，放弃土地财政就可以取消土地招拍挂了，这就打破了政府垄断供地的局面，为建立新的土地交易制度，实现土地交易市场化创造条件。毫不夸张地讲，房地产税制改革连接着房地产改革的各个环节，可以将房地产改革这一系统工程有机地结合起来，房地产税制改革成功，房地产改革就成功了一半，房地产税制改革失败，房地产改革也将失败，导致新一轮房价上涨。

　　因此，如何开征房地产税是房地产改革成败的关键。希望中央发出开征房地产税的信号后，不要久拖不决，拖延将改变人们的预期，后果很严重。

　　关于我的两会建言中的打破开发商垄断建房，以后再论述。

　　此外，对上一篇博文《由房地产税制改革论及财税体制改革》作一补充说明。

上一篇博文探讨了共享税分成制，是以中央与地方共享税分成进行的研究。如果能采纳这一建议，可考虑中央与地方市县区级政府共享税分成，也可考虑地方省政府与地方市县区级政府共享税分成。目的都是以两级政府共享税分成为依托，搭起沟通的平台，为各级政府提供国计民生的基本信息，实现文中所述的改革目标。

（2010年10月7日稿，10月11日修改）