平抑房价：一招致胜法

我认为，对目前我国房市价格的调控，不应是“遏止部分城市房价过快上涨”的问题，也不应是在各地“稳定房价”或“让房价稳中略降”的问题，而应是在全国范围内，平抑房价即至少要腰斩目前房价一半以上的问题，这才能让房价回归到温总理所说的“一个合理的价位”。道理很简单，一个人口密度远不如日本、韩国高（前者是中国的2.4倍，后者是中国的3.5倍），而人均收入仅仅是人家十分之一的“以人为本”的社会主义国家，不应该其各类城市的房价，竟然与“以资本家为本”的资本主义国家的同类房价持平甚至更高。因为按照国际惯例，合理的房价应为：平均套房价在家庭平均年收入的3-6倍之间，而目前我国的这个数据却在30-40倍之间。

然而，即便只是“遏止部分城市房价上涨过快”或“稳定房价”的调控目标，从实际情况看，也未见多少成效。我国政府对房市房价的调控，其实从2003年就开始了，此后每年都有各种调控政策出台，可房价却仍是一路高歌猛进。只有2008年时通过大力缩紧银根、严格信贷等金融举措，才使房价刚刚有所回落。不料2009年为应对全球性金融危机而大幅增加政府资金投入和刺激房市的做法，又让房价猛烈反弹，实现报复性增长，不断创下历史新高，惹得百姓叫苦不迭。在此背景下，2009年底政府又开始强调并加大调控房价力度，相继出台了“新国十条”等房政，重拾金融信贷之旧方，并新增家庭限购、房产税试点等举措。可是，到了今年4月下旬，中国指数研究院的监测数据显示，全国35个城市的房价，大多未降反升。其中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。如杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市；而上海更是在成交涨幅超过30%的同时，创下了周均价破3万元/平方米的历史纪录。　　

为什么中央政府为调控房价想了那么多办法，做了那么多努力，到头来却是这样的结果？这首先与靠吃房地产饭的地方政府从2008年房价下跌的“惨痛经验教训”中学会了如何在央府房市调控政策下“发明”有效对策有关。如，它们或是以旧城改造的名义，大面积大区域地成片搞拆迁，甚至是建成时间不过20来年的住房也拆所不惜，致使大量原本有房的城市居民家庭也变成了无房户，增加了所谓市场对住房的“刚性需求”；或是在中央政府要求大力调控房价的当口，忽然纷纷出台严令禁止地下室出租、禁止套房分割出租的规定，用减少出租房数量的方法推动出租市场房价上涨，继而维系或推涨整个房市价格。但一个更为紧要的原因，还是在于我们始终没有找到一个真正对症且能立竿见影的有效方法。　　

也许人们根本不相信有这样的方法存在，因为这么些年来已经想了那么多方法，却连遏止房价上涨过快和稳定房价都这么难，又哪里去找大幅度平抑房价的方法？　　

其实是有的。比如在现有房控政策的基础上，只要再祭出“一人一房”的利器，就可一招致胜。　　

所谓“一人一房”，就是用制度规定每个中国国民，不论在城在乡，只准购买或拥有一套住房，并限定已购买或拥有多套住房的国民必须在一定时间内（如1年之内）转让其超出规定数的住房，未能按时转让的，由政府按当初购买价加一定利息补偿收回重新投放市场。同时，限定在中国境内的外籍人，只可租房不可买房，已拥有产权房的也必须在同一时间段内进行处理，否则亦由政府依上法收回。此外，再附加一个开征高额空置房税的配套规定。

为何敢说用这个方法即可平抑房价？

因为从中国这些年每年新建住房面积已占世界一半的情况看，目前的超高房价困局，其实并不是住房建设跟不上无房百姓的刚性需求造成的，而是已经有房的有钱人还在不断购买大量住房造成的。正因如此，尽管我国迄今尚没有全国已售住房空置数的统计，但一些局部的统计或针对某个大城市所开展的调查结果都表明，这些地方的已售住房空置率均在20%以上。如果再加上已建未售的空置房数，这个空置房率还会更高。其实我们即使只凭一些感性经验，如，投资房地产这些年来一直是公认的保值升值理财良方、温州富商购房团经常一次砸下数亿资金到处炒房、某大牌明星仅别墅就有25套、蒲县科级贪官郝鹏俊在北京一地就购有33套住房、甚至许多非官非富的工薪族往往也购有几套住房，……就会知道，以上统计数据是可信的，甚至是偏低偏保守的，若将其推至全国各大中城市，与实际情况相较，也不会有往高估的出入。

既然如此，一旦实行“一人一房”的房政，不仅从此再不会有人能通过购房理财，从而永久性地减少大量可能的购房人，而且还会立刻让目前房市新添数量极其庞大的的急于出手的待售房，这一进一出的巨大变化，又如何不能平抑房价，让其回归合理？当然，如果同时还能再出台各地旧城改造必须由政府为回迁户免费提供同等面积的临时住房的规定，以破解地方政府对抗房控的对策，则平抑房价的效果还会更加显著。

或有人道：现在不少地方实际已有对住房“限购”的规定，还不是一点都撼不动高房价？这是因为两种方法虽同为“限购”，但存在巨大差异，即目前某些地方已实行的“限购”，仅仅是不准有房人再在同城买房，而不是也不准其在其他所有地方再买房，更没有要求其退出以往多购住房的内容。因此，这种“限购”与“一人一房”的“限购”对房价的影响，根本不可同日而语。

或另有人道：为何要按“一人一房”来限定自有房数，而不是按家庭如“一家两房”来限定自有房数？后者岂不更有利平抑房价？比如一个家庭有5人，按“一人一房”的规定，意味这个家庭可以购买5套住房，比“一家两房”多了3套住房。表面看是此理，但按家庭限购实际存在更大的问题，就是会导致家庭为多买房而假分裂，最终甚至会分裂为每个家庭只有一个成员的状况。这时一个5口之家在分裂后的实际购房数，就不再是原来的2套而是10套，即变成“一人两房”的结果。这就是说，按家庭限购，不仅因未考虑家庭人口的差异而有失公平，而且还会引发假离婚和家庭分裂；不仅不会比“一人一房”更能减少购买者，反而还会使之倍增。再说，“一人一房”的房政其实也不存在让每个家庭人人买房，人均一房的激励，因为它里面附加的那个有关开征高额空置房税的配套规定，就是要让人口多的家庭，也不愿意多买房，或买了房子空置不出租。

或又有人道：“一人一房”的法理根据何在？现在是市场经济，怎能用计划经济的搞法来限制人们对房屋这种商品的购买？这里的回答是：如果建房的土地不是日渐稀少的紧缺资源，而且也不是全部土地只归国家所有，只能由政府独家提供，而是存在多元供给和自由竞价，那当然不必搞“一人一房”的限制。正因为在我国，建房用地本来就不存在真正的市场，就不能把必须建筑于土地之上的房屋当作普通商品，任意出售，任意购买，变成最后谁出的钱多就卖给谁这种“富人房屋成群，穷人片瓦不存”的住房两极分化。也正因为在我国，土地和房屋不可能是充分供给的紧缺物资，所以所有住房就只能用于满足国人的居住需求，外籍人则只能以承租的方式解决住房问题。毋庸置疑，住房权乃是最基本的人权即生存权的一种。一个社会若不能做到“居者有其屋”，也就等于在住房方面没有保障人权。而“一人一房”的房政，就能为公民居住权提供有力的保障，实现住房的基本平等与公正。而这，就是它的最大法理依据。

或还有人道：如此平抑房价，岂不是会颠覆房地产这个支柱产业，进而影响整个国家的经济发展和GDP增长？对此首先要说的是，房地产既然必须以土地这种紧缺资源为基础，那它本来就不适宜作支柱产业，尤其不能作长期依赖的支柱产业。其实，这个世界上，除了美国等极少数地广人不多的国家是把房地产作支柱产业外，还没听说还有哪些国家也是如此。其次要说的是，发展经济的根本目的本来就不是为了追求GDP的数字和世界排名，而是为了满足人民日益增长的物质文化生活需求。如果平抑房价能普遍改善国民的住房状况，那么即使对经济发展速度有影响也是值得的。何况，“一人一房”的房政，不仅能让更多的人有能力买房、租房，还能让更多的人去搞装修、买家俱、买家电、买家用，同时还能极大提高已建成住房的入住使用率，这些经济效果之和，更可能是会更有利于整个国民经济发展的结果。

“一人一房”的房政，不仅能平抑房价，纠正目前住房资源的严重分配不公，实现住房公正，有利社会经济发挥，而且还能让我们收获另外两个好处：一是可以让那些在国内挣得大钱却积极改变身份加入外籍的所谓“成功人士”，不再占有国人才能拥有的紧缺的土地与房屋资源；二是可以在限时转让多出规定数住房的过程中，让那些拥有多套住房，明显与其实际收入不符的贪官污吏暴露无遗，为反腐败助力。　　

在人人有户籍可查、各地住房都有政府房管部门统一管理和已是互联网时代这三种条件齐备的情况下，“一人一房”的房政，在操作和技术层面实行起来应该不会有什么困难。但是政治方面，它却会因能打破地方政府的房地产“金碗”，能解构房地产开发商已习惯了的房市暴利，能触动已经拥有多套住房的富豪大款、达官贵人、名流明星、贪官污吏的既有利益，而遭到这些社会势力和利益集团的强烈反对。不过这种反对，对于宣誓要“代表最广大人民根本利益”的执政党和政府来说，也应不会是不可克服的路障。