土地私有之前免谈“限购取消”

“限购何时取消？”可能是2011年以来最令人揪心的一个问题了。房地产商、房地产投资人、房产中介、房贷银行、地方官员、住建部官员和房地产资本“养着”的专家学者和媒体人，哪一个不是天天在念叨“该死的限购何时了”啊！这不，最近，作为房地产商和住建部之间桥梁的中国房地产协会，也有官员出来说道“限购取消”了。

一、决定限购去存的因素不是楼市的冷热而是制度　　

中国房地产协会副会长顾云昌说，“楼市热度以及供求关系决定限购实施”。意思是：限购实施是因为楼市比较热，楼市一旦冷清或低迷或房价下跌，限购还是要取消的。这就把限购和楼市的冷热或房价的涨跌挂钩了。笔者在过去几篇文章里已经纠正过这个观点。笔者认为，中央的限购，其实不是与楼市的冷热或房价的涨跌挂钩，而是与房地产投资投机势力挂钩，不是为了打压楼市，而是为了打击楼市里的投资投机势力。顾云昌副会长这么说，是歪曲了中央的意图，因此，他对中央取消限购的预测必然是不准的。

笔者认为，中央越来越不会因为楼市趋冷和房价趋跌而取消或放松限购。笔者的根据是制度因素。不管地方政府怎么样，中央政府毕竟到目前为止还是社会主义公有制的代理人，不是房地产资本的代理人。土地公有制决定着其代理人用限购来保障劳动群众在商品房市场的利益和节制房地产资本在商品房市场赚钱发财的利益。像顾云昌副会长这样，离开制度因素来预测限购的去存，恐怕十之八九是测不准的，是误导人的。

二、限购并不是行政手段而是公私之间土地交易的合约手段　　

“限购是行政手段”，这是许多专家学者要取消限购的一个理由。顾云昌副会长也是这么认为的，他说，“对于楼市的限购和限贷，虽然在政策意图上是殊途同归的，但是，很明显限购是行政手段，而限贷是一种市场经济的调控手法。市场过热收紧贷款，利用利率的高低等因素，来限制并引导可用贷款。”

首先，假定说限购是行政手段，那么限贷为什么就不是行政手段呢？限贷不也是一条行政命令吗？顾云昌副会长为了说限购的不是，不惜不顾事实地把限贷这种行政手段包装成“一种市场经济的调控手法”，着实可笑。其实，贷款利率的调控才是市场经济的调控手段，而直接限制贷款数额肯定不是市场经济的做法。因为利率是货币的价格，是代表市场经济本质的那只“看不见的手”，而减少贷款数额是“看得见的手”在起作用。

其次，笔者在过去的文章里说过，限购实际上并不是真正意义上的行政手段，而是一种公与私之间土地交易的合约手段，它并没有行政强制性。限购是说：政府在与居民进行住房土地（产权）的交易时，代表土地所有者即全体人民向买地（房）居民提出一个合约条件：我卖的是居民“住房”土地，不是居民用作“投资”的土地，你愿意买，就必须提供购买后不用作投资土地的保证，否则，就中止合约。很明显，准备买第三套住房的家庭（三口之家的标准家庭）无法保证购买住房土地后不用作投资，因而无法与政府签约买地（产权）。这就是限购作为一种公与私交易的交易手段的实质，因此，从住房土地的交易看，限购实质上并不是行政强制手段，而是一种基于合理合法使用住房土地的合约条件。如果政府与买地（房）居民交易合约时不限购，那么政府就在代理全民所有的土地交易中侵犯了委托人的利益。全民委托你向居民提供“住房土地”，你却向居民提供“投资土地”。在信息经济学里，政府的这种“不限购”交易，叫做“委托-代理关系中的道德风险”。

所以，限购实际上是一种住房土地（产权）的合约手段，并不是什么“行政手段”。顾云昌副会长批评“限购是不符合市场经济的行政手段”，是批评错的。

三、限购取消的根本条件是实行土地私有制　　

关于限购何时取消或限购取消的条件，顾云昌副会长说道：“由于限购与市场经济法则不符，同时会产生一些负面的效应，因此，人们对限购（取消）的猜想较多。但是，要达到取消限购的条件，首先要满足的就是：限购取消后，完全可以实现对楼市的正确引导，并保持对现有调控成果的维系，不能导致楼价再一次报复性反弹。当然，也会有另外一种极端的情形出现，那就是限购影响到了楼市的健康发展，有可能引发金融危机，甚至是影响到了我国经济的平稳、快速发展。一旦这种极端情形出现，限购也将会取消，因为在经济低迷的时候，或许还将需要对楼市施行一些刺激性措施。显然，我们目前的状况远没有达到这种地步。”

顾云昌副会长这里说了两个限购取消的条件，一个是中央有能力保证限购取消后楼市不再一次报复性反弹，一个是限购导致楼市低迷，引发金融危机和中央通过取消限购以救市。笔者认为，这两个限购取消的条件实际上都不会存在。

第一，中央保证不了限购取消后楼市的报复性反弹。因为楼市或房价报复性反弹的动力不是盼望低房价的消费自住的买房需求，而是被限购所打压的投资投机的买房需求。如果取消限购，这种投资投机性买房需求必然释放和形成报复性反弹，而中央除了再次实行限购以打压反弹外，不会有其他有效的办法：（1）限贷压不住反弹，因为中国的投资投机势力有充足的自有资金和会通过违规的办法把实业资金投向房地产，根本不差钱。这还没算上来自海外的投资投机资金；（2）房产税也压不住反弹，因为受房地产既得利益集团的影响，中国的房产税注定是难产的，即使收也收不多，对房价反弹不可能产生多大的直接影响，何况至今为止还只是两个城市的试点，要推广到全国600多城市，还早着呢！所以，一旦取消限购，中央肯定保证不了房价不反弹的，就是说，肯定会把以前的调控成果毁于一旦。

第二，限购最终不会导致楼市低迷，引发金融危机和政府救市。今年实行限购后一线二线楼市的低迷，不是因为限购，而是因为高房价暂时被房产商、房产投资人乃至地方政府扛住了，不肯下调，以至于盼房价下调的消费自住的买房需求暂时还不能有效地释放出来。到年底，出现高房价扛不住的趋势。如果坚持限购，让这个“扛不住”的趋势继续发展和让房价继续下跌和回归合理，让限购2套的自住消费的买房者能买得起，楼市就不会低迷，相反，会走向健康，房贷危机就不会发生，中央的救市措施（　包括唐　教授说的取消限购）也就不会发生。这里关键是只有限购才能使房价回归合理，因为所谓“房价合理”就是对限购2套自住消费购房者而言的。离开限购，房价就没有合理的标准。因为不限购，投资投机买房者与自住消费买房者对房价高低的看法是不同的。既然限购能使房价回归合理，刺激自住消费性买房需求，使楼市摆脱低迷和避免金融危机，中央就会坚持限购而不会取消限购。

真要说取消限购的条件，那也不是没有，是有的，这就是取消土地公有制和实行土地私有制。因为一旦住房土地私有了，房地产交易就完全是私对私的交易了，政府就完全退出土地交易，因而也就不存在住房土地限购的问题了。但问题就在：中国能否取消土地公有制和实行土地私有制？显然不能。因为这是明显违宪的。既然中国不能取消土地公有制和实行土地私有制，那么中国就不存在取消限购的条件。换言之，只要中国的土地公有制不变，住房（土地）限购就不会变。离开土地制度来猜测限购的取消，是猜不准的，十之八九都是对楼市的忽悠或误导。