中国当前高房价的成因、危害及解决途径

              当前，中国居高不下的房价，以及仍在飞速上涨的趋势，早已成为百姓关心、政府关注的热点民生问题之一，也成为社会各界热议或诟病的社会热点。经济学家们见仁见智，从不同的立场和视野，给出了种种解读，提出了各种各样的政策建议，政府及相关部门也出台了诸多法规政策，诸如限价令、限购令、提高银行房贷门槛、调整银行利息等等。尽管招数频出，可抑制房价上涨势头的收效还是不尽如人意。不仅如此，种种高深繁复的经济理论，以及一系列操作难度颇大的抑价政策，反而弄得老百姓晕头转向，一头雾水，失去了对政府能够抑制高房价的信心。鉴于此，下面，我抛开深奥的经济学原理，从最简单的经济学和简单明了的生活常识角度，谈一谈自己对中国目前高房价的成因、弊端以及解决方法的看法。
                一、 高房价已严重影响老百姓生活
                               并将引发种种社会矛盾
        房地产开发商，遵照相关法律、法规和政策的规定，建房造屋，按章纳税，按规销售，既给地方政府增加了税收，又改观了城乡面貌，还满足了百姓安居的需要，房地产开发商自己也得到了丰厚的回报，可谓一举多得。这本是一种利国利民的市场经济行为，值得提倡和鼓励，可怎么就变成了让百姓心烦、让政府头疼的麻烦事了呢？
         最直接的原因就是，中国目前的房价明显畸高，已经大大超出了许多普通老百姓的购买能力，使他们无力承受，不得不蜷缩蜗居，或沦给蚁族。1998年，我国房地产业开始进入市场化时代，从2003年后，中国房价总体上一直呈快速上涨趋势，到2007年，涨幅超过10%。据印度《金融快报》报道，中国2010年住房价格上涨速度居全球之首，较上年增长68%。据测算，从2003年到2010年，中国的房价平均上涨了5倍，而人均收入只涨了1倍多。日益飞涨的房价，已经使许多普通老百姓越来越买不起房子，这不能令人忧虑。中国作为一个社会主义大国，竟然有许许多多的老百姓买不起房子，不能做到居者有其屋，不能安居乐业，那还谈何体现社会主义的优越性呢？势必会引发种种社会矛盾，诸如进一步加大贫富差距，强化弱势群体的仇富心理，增加对政府的不信任感，影响社会稳定，等等。从某种意义上讲，这也是一个政治问题。
不仅如此，如果任由高房价问题蔓延发展，最终还会导致大批房地产开发商、投机炒房者、银行等金融机构破产，政府公信力下降，以致动摇整个国民经济基础等严重后果。
        有人要问，中国当下的汽车价格也高，许多老百姓也买不起，怎么老百姓就不怨，政府也不管了呢？我的回答是，汽车至少在目前，还不是中国老百姓的生活必需品，而房子呢，老百姓则不能没有，而且是中国人最大的生活必需品，安居乐业，是国人的立根之基。这就是房价问题被强烈关注的主要原因。
        有人又要问，既然房屋的买卖是一种市场行为，当然也要受市场经济规律调节，受供求关系制约，愿卖愿买，买卖公平，供大于求，价格自然下降，供不应求，价格当然上涨，房价上涨说明是需求有余，供给不足，一旦供过于求，房价自然下降了，政府何必操心呢？再说，过多的行政干预也与市场经济背道而驰。我的回答是，市场经济固然有其合理配置资源、体现效率优先的巨大优越性，但市场经济的自发性、无序性特点，使它在某些时候无法自我化解供求矛盾，反而会破坏生产力的发展。这就要求，在某些时候，在某种特殊情况下，政府必须采取必要的调节和干预手段，邓小平同志关于“资本主义也有计划，社会主义也有市场”的论述就是这个意思。中国目前的房价上涨速度已经远远高于经济发展速度，房地产市场已经出现严重的泡沫，完全有必要采取切实可行的行政干预手段，使其回归正常的轨道。
          完全放弃对房地房市场的有效监管会造成极其严重的后果，这种情况有不乏国际先例。远的不说，就拿上个世纪九十年代的日本来讲，当时的日本房地产市场，由于国际游资的热炒，价格暴涨，形成严重的经济泡沫，后来，国际游资大赚一笔后迅即撤离，致使日本经济陷入困境，从此一蹶不振，到目前还没有完全恢复元气。再拿美国来说，美国2006年春季开始的次贷危机，也是由于缺乏对房地产市场的监管，放任房地产市场投机行为而引起的，导致美国金融业严重受挫，经济跌入低谷，并演变成席卷全球的金融风暴，殃及日本、欧盟，进而影响到整个世界经济的发展。这些血的教训，我们应当汲取。
         二、高房价问题的 危害、根源及解决办法
        我们说，我国当前的房地产市场偏离了正常的市场经济轨道，其根据何在？高房价产生的原因又是什么？高房价的危害具体又有哪些？该如何解决这个问题？
             （一）高房价危害当前，祸及将来
    据资料显示，我国目前的商品房存量已经足够户均一套，加上在建的商品房，户均商品房已经一套以上。按一般常理，应该是供过于求，价格应该下跌才是，可现实的情况是，价格还在一路上涨，这说明市场还有需求。导致这种情况产生的原因是，房均一套住房并不等于每户平均能拥有一套住房。现有的情况是，许多富裕家庭一户拥有多套住房，而很多贫困家庭没有住房。这就是所谓的“平均数陷阱”，它一定程度上蒙昧了人们的眼光。我国基尼系数在2000年就越过0.4的警戒线，并以每年0.1%速度递增，2006年已达到0.49。贫富不均的差异，使住房的拥有者和实际需要者严重分离。即拥有多套住房者自己消费不了，但仍在不断地购买，目的是为了投资，比如出租，比如保值，比如炒房赚取利润。而买不起房子的贫困阶层，随着房价的飞速攀升，越来越买不起房子。这就使正常的房地产市场出现了偏差，背离了市场经济的轨道。也就是说，我国当前的房地产市场，从某种意义上看，已经类似于股票市场，但又不完全等同于股票市场。因为股票市场有上市企业作支撑，以企业的丰厚利润为投资回报，而房地产交易本身不能产生利润，只是依靠炒房者之间的互抬价格而赚取对方的利润，其最终的结果是，无限制的抬高房价，必然导致房地产无法再转让，使大量的房地产拥有者破产，引起的连锁反应是，银行破产，整个市场经济秩序被破坏。其危害的具体表现有：
        第一， 让许多老百姓居者无其屋。严重的高房价，让普通老姓越来越买不起房子，加大贫富悬殊，引发严重的社会矛盾。
        第二，让投资买房者、投机炒房者和房地产开发商破产。对那些投资者和投机者来说，其购房的目的并不是用于个人消费，不是用来自已居住，而是用于转让或转租，从中赚取超额利润或房租，而现实情况是，在愈涨愈高的房价压力下，老百姓又越来越买不起房子甚至租不起房子，这就使得投资和投机者的房子最终无法转手甚至转租，无法变现，就好象击鼓传花，最终一棒无法传出，只好把花留在手里。这房子留在手里，其后果是什么？如果是自有资金购房，房主急需用钱，只有抛售，导致亏本破产。同样道理，房地产开发商开发的房子，因为普通老百姓买不起的缘故，主要是卖给投资买房和投机买房者，因投资买房和投机买房者的房子无法转手或转租，他们自有房屋都需要抛售，何谈再购进新房子呢？一旦房地产开发商的房子卖不出去，结果也只能是以低于成本价抛售，甚至以血本无归而收场。
        第三，导致银行等金融机构破产。如果房地产开发商、炒房投机者和住房投资者在银行欠有贷款，又不能如期偿还，银行势必申请法院强制执行，没收房产或土地，而银行没收的大量房产和土地，同样因为无法高价或原价销售，只能抛售，甚至连抛售都不能，那银行也只有宣告破产。
第四，导致严重的政府诚信危机。银行的破产，开发商的破产，投资买房和投机炒房者的破产，会引起严重的社会危机，特别是国有商行的破产，会使老百姓的存款血本无归，使百姓对政府的公信力产生疑虑，从而引起连锁反应，导致整个社会信用危机。
        但尽管如此，现在大多数投资买房者、投机炒房者、商业银行和房地产开发商都看不到这一点。或者是看到了，但总抱着侥幸的心理。炒房者总认为那击鼓传花的最后一棒不会落在自己的手里。银行也总是天真的以为，我放贷的额度只有房屋或土地价格的百分之六十，甚至更少，购房者或开发商的房产证或土地证抵押在我这里，而房地产的价格上涨速度远高于银行利息的上涨速度，万一房主和开发商不能按时还贷，银行可以变卖他们的土地和房产。可银行没有想到，一旦出现这种情况，银行收回的土地和房产根本无法原价变现，如果能够原价变现，房主和开发商早就变现，也不会还不起贷款了。银行到时只能收回大批空房子，或者大片土地，而这些空房子或土地，根本无法原价转让，要么抛售，要么闲置，结果只有一个，那就是银行被迫破产。而开发商们呢，可能预见到这种情况的发生，也可能没有预见，不管是否预见到，他们追逐利润的本性，使他们只管抢抓眼前利益，不问将来如何，或者侥幸地认为，房地产泡沫的破灭还杳杳无期，即使那一天到来了，坏运也不会落到自己的头上。
                （二）  高房价产生原因复杂
                     根源在于市场经济的固有矛盾
        从根本上来说，我国目前实行的是社会主义市场经济，不可避免地具备资本主义市场经济的特征，同时又受到社会主义公有制主体经济的制约。而就房地产市场而言，资本主义市场经济的色彩更浓，即具备社会化大生产和生产资料私人占有之间的矛盾。其矛盾发展到一定阶段，就会引发经济危机。与资本主义国家不同的是，社会主义国家可以通过强有力的国家宏观调控手段，有效地遏制经济危机的滋生和蔓延，把它的破坏性降低到最低程度。
        既然房地产市场也是一种市场，应遵循市场经济的规律，由市场经济规律自发调节，政府不应过多干预。可通过上述分析，我们知道，我国目前的房地产市场显然严重偏离了正常的发展轨道。造成这种结果的直接原因有以下几个方面。
        一在房地产开发商。资本追逐最大利润的本性，促使房地产开发商无节制的造房卖房，拼命赚取最大利润。为了达到这个目的，开发商们不仅动用合法的的比如广告等手段，而且采用非法的比如制造虚假信息等手段拼命抬高房价。这就是温家宝总理为什么要呼吁房地产开发商要讲社会良心的原因。
        二在社会富裕阶层。富裕阶层大量购房，目的各有不同。有的是投机，拼命炒房，买进卖出，哄抬房价，赚取差价；有的是投资，为了能保值增值，把大量的闲置资金用来购置房地产；有的贪图享受，不断地更换更大更豪华更舒适的住宅，刺激了房地产业的畸形发展。如此种种，都不同程度地抬高了房价。
        三在地方政府。资料显示，目前，我国三分之二以上的县级及下地方政府依靠土地财政，即政府财政收入的主要来源是土地出让金。为维护地方政府正常运转，县级及以下地方政府就拼命卖地建房。据报道，2010年全国各级地方政府土地出让金总收入2.9万亿元，而这些收入均不纳入财政预算，即全部为了弥补地方财政收入不足的开支。这也更大程度地刺激了地方政府拼命的卖地换钱。这就使地方政府在打压房价上陷入矛盾和怪圈，一方面在国务院及老百姓的压力下，不得不出台政策打压房价，限制开发商开发，另一方面又暗中鼓励和支持开发商无节制的开发，以收取土地出让金。
        四在各相关部门。土地、规划、房产、建筑、住房监测、环保、物价、金融等部门为了自身的利益，放弃对开发商的必要监管，放任甚至纵容开发商过度开发。比如，土地、规划、环保等部门为了收取各种费用，放宽了审批的执行；城建部门为了政绩，片面追求市容市貌的改观而放任甚至鼓励开发商过度和不合理开发；房屋质量监管部门只管收费，不问质量；商业银行为了眼前的经济利益，降低贷款门槛，而金融监管机构又缺乏监督；物价部门没有效行使限价职能，等等。再加上这些部门的部分工作人员，为了一己私利，与少数不法开发商沆瀣一气，钻法律法规的空子，很大程度上为房地产的过热投资推波助澜。
        五在普通老百姓。中国老百姓的消费心理和习惯之一，就是从众意识强烈，消费喜欢跟风，越是涨价，越是拼命买进，越是跌价，越是抛售。这在很大程度上为众多炒房者提供了广阔的投机空间。
                 （三）  综合运用市场与调控手段
                                   彻底解决高房价问题
        鉴于我国目前的房地产市场乱象丛生，已严重地危及到整个国民经济的安全，政府当然不能坐视不管。那么，究竟应该采取怎样行之有效的方法来抑制并最终消除这种现象呢？政府已经出台了限价令，一房一价政策，土地、规划、环保严格审批制度，提升银行贷款门槛等政策措施，也一定程度上抑制了房价的上扬，但收效还是不尽如人意。
        如何破解这个难题？我以为，必须在遵循社会主义市场经济规律的前提下，采取以市场调节为主，同时加大宏观调控力度的措施，充分发挥社会主义市场经济的自我调适性和政府的调控性，综合治理，多管齐下，以彻底解决这个问题。我的建议如下。
        一是政府加大资金投入力度，大力保障贫困阶层的住房安全，满足无力购房者的起码安居要求。大力兴建经济适用房、廉租房，确保居者有其屋，化解因房价问题引发的社会矛盾，确保社会稳定。同时，也使投机炒房者和投资买房者逐渐失去投机和投资对象，迫使他们最终放弃投机和投资。
        二是加强监管。各职能部门要加强土地、规划、环保、金融、质量工程监管，打击不法房地产开发商的违法违规开发行为，同时严厉打击投机炒房者，合理抑制房地产投资过热和房价虚高。
       三是加大正确的舆论宣传力度。对普通消费者进行正确的投资引导，防止片面地把资金投入房地产市场，对房地产过热现象推波助澜。对那些不法房地产商、投机炒房者敲响警钟，让他们清醒。
    四是修订完善相关法律法规。房地产热的深层次原因之一，就是房地产行业的暴利诱惑。世界房地产业平均利润率是5%-7%，一般不超过10%，美国2011年房地产业的平均利润是7%以下，而我国房地产开发利润远远超过这一标准，据中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》测算，我国房地产业毛利润高达55.72% ，而上海证券报则指出，我国房地产业平均利润为69.2%。要从根本上抑制房地产投资过热，必须消除这个潜在的诱因。这需要从立法和政策上加以规范，加以约束和限制。
        五是中央加大对地方政府的财政转移支付力度。房地产价格畸高的成因之一，就是土地出让金的收取额度过高，而这又是由于地方政府财力不足导致。最后，收取的土地出让金，又被开发商转嫁到消费者头上。
        六是地方政府夯实经济基础，提高老百姓收入水平。地方政府在发展房地产业的同时，特别要注重大力发展一产、二产，拓宽财政收入渠道，增加财政收入，增加老百姓收入，缩小贫富差距，使每个家庭能够买得起房屋，最少保证他们有房可住。
        通过上述宏观调控措施，使房地产市场的过热得到有效的抑制。这样的政策产生的直接后果是，无力购房者不必担心无房居住，而拼命炒房投机者和不法及无良开发商，纷纷破产，监管不力的银行也自食其果，倒闭或破产。市场需求的锐减，迫使房地产的价格暴跌，迫使房地产市场回归到正常的轨道上来。
        同时，让市场发挥它自主调节功能，该破产的房地产开发商，让他破产；该关闭的银行，也让它关闭；该承担责任的炒房投机者，也让他承担责任。这也是市场经济对他们的教训。只有让他们都承担了相应的法律和经济责任，房价才能最终降下来。国人扭曲的投资和消费理念才能得以矫正，我国的房地产价格过高、投资过热现象才能得到根本有效的抑制。
        综上所述，我国房地产市场过热、房价居高不下并快速上涨的乱象产生的根源是，一是由于整个房地产生产的社会化和单个房地产生产商私人生产之间的固有矛盾，二是国家宏观调控的乏力。解决它的根本措施就是消除这个矛盾，进一步完善和健全社会主义市场经济体制，从源头上遏制并消除产生高房价的种种根源。