房价上涨是“弹性成本”和“市场经济”造成的

看到有网友说：“二十年内，城市房价很难下跌因素如下：
其一，政府对入城农民工的优惠政策，将会使更多的农民入住城市。
其二，农业生产技术含量不断提高，也将促使大量农村劳动力涌入城市。
其三，政府对农用地的保护政策及对城市征地的限制政策，很难满足城市人追求住大面积住房的心理需求。
这三点是房市的刚性需求——注意：刚性需求并非是指购买能力。比如：现在的电视机价格非常便宜，有许多人具有能力购买电视机。这就是电视机市场有许多购买能力的客户。但是，这些有购买能力的客户并非需求电视机。所以，电视机市场不存在刚性需求。相反，房市虽然有许多没有购买能力的客户，但是，在这些客户中，存在着许多需求房子的客户。这就是刚性需求。”

住房是必需品，只要商品化了，确实就存在所谓的“刚性需求”。不妨设想：有一天，空气也商品化了，“刚性需求”肯定更大，而且更“赚钱”。

然而，无论是房地产的“刚性需求”还是“生产成本”，其实都不是“房价不下跌”的原因。此前的房价上涨，也并不是“刚性需求”导致的。
认为“刚性需求导致房价上涨并且不下跌”，实际上是假定：房价完全是由生产成本、需求和供给决定的。

实际上并不是这么回事。
无论是正宗市场经济，还是任何别的市场经济，商品的价格都不是仅仅由生产成本和供需关系决定的，还必须考虑到隐藏着的“弹性成本”。

关于房屋的生产成本，已经有转行去种菜的重庆房产商指出：“土地费一般占销售价格的40%左右，建筑成本占20%左右，销售成本约占5%，另外还有配套设施的打造、环境的打造、管理成本等约占5%，再加上10%的税收，因此，搞房地产开发最终的毛利约为20%。”（见《重庆2800企业下乡种菜》

建筑成本、销售成本、管理成本这三项算是“刚性成本”，加起来只有房价的30%，房产资本家得到的毛利润率是20%。
而“土地费”和“税收”这两项掌握在地方政府手中的“弹性成本”就占了房价的一半！

也就是说，如果以计划经济的方式生产住房，成本实际上就是建筑成本（20%）和配套环境与管理（5%），再加上税收（10%），顶多也就是目前房价的35%。而且，计划经济的税收还没有那么高。

当然，这只是纯粹从建筑成本的角度分析，没有考虑到“土地的稀缺性”。那么，土地是不是真的很“稀缺”呢？这就涉及到“我国农村和城市的建设用地究竟有多少”这个问题了。

这位网友说：“其一，政府对入城农民工的优惠政策，将会使更多的农民入住城市。其二，农业生产技术含量不断提高，也将促使大量农村劳动力涌入城市。其三，政府对农用地的保护政策及对城市征地的限制政策，很难满足城市人追求住大面积住房的心理需求。”这些都是空泛的“说教”，没有任何数据支持，是不可能说服任何人的。

“城市人追求住大面积住房的心理需求”究竟有多大？城市建设用地究竟有多少？是否够用？只有知道了比较可靠的相关数据，才能有把握地回答这些问题。

中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英说：“现在农村的建设用地是17万平方公里。。。城市的各类建设用地与农村的占地差不多。。。”其他资料也给出了相近的数据。
那么，不妨假设城市建设用地也是17万平方公里，这17万平方公里能够住多少人呢？

让我们假设，“城市人追求住大面积住房的心理需求”平均而言是每人40平方米，全国80%人口成为城市人口（发达国家城市人口比例平均为70%），假设全国总人口达到20亿，则全国城市人口将有16亿。这些人想要达到人均40平方米，需要多少住房面积呢？16亿X40平方米=640亿平方米=6.4万平方公里。

当然，这里的6.4万平方公里只是住房面积，并不是占地面积。
一方面，公用面积、住房之间的间隔、绿地这些必须有的面积，都会增加占地面积。
另一方面，在保持住房总面积不变的情况下，增加每栋楼的层数又会成比例地降低占地面积。

以容积率为2计算，上述6.4万平方公里的住房面积，只需要占地3.2万平方公里。因此，实际上城市建筑用地容纳16亿城市人口是完全够用的。
所谓“刚性需求导致房价上涨并且不下降”，主要是在市场经济下以盈利为唯一目标而制造出来的涨价借口。
推动房价上涨的主要因素，既不是“刚性需求”，也不是“刚性成本”，而是土地费和税收这两项“弹性成本”。